ท่ามกลางการหดตัวของตลาดบ้านใหม่ จากพิษเศรษฐกิจ และการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด 19 ทำให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อชะลอตัว โดยปี 2564 มีจำนวน "ที่อยู่อาศัย" เปิดใหม่น้อยสุด ราว 47,000 หน่วย น้อยสุดในรอบ 10 ปี
อย่างไรก็ตาม พบ "ตลาดบ้านมือสอง" ในไทย กลับมีความเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยการเร่งตัวของทรัพย์ประเภท NPL ของสถาบันการเงินต่างๆ และบุคคลทั่วไปถูกประกาศขายเพิ่มขึ้น อีกด้าน การเข้ามาลงทุน หยิบฉวยจังหวะ อัตราดอกเบี้ยต่ำ - ราคาทรัพย์ถูกลง ของกลุ่มนักลงทุนมีความคึกคัก
Q3 บ้านมือสองประกาศขายทะลุ 1 ล้านล.
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผย ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 (ก.ค - ก.ย.) มีที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ประกาศขายเฉลี่ยถึง 129,732 หน่วยต่อเดือน ส่วนมูลค่าสูงเฉลี่ย 8.62 แสนล้านบาทต่อเดือน ซึ่งขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ที่ 114,668 หน่วย ต่อเดือน และมูลค่าเฉลี่ย 8.18 แสนล้านบาทต่อเดือน ขณะเดือนกันยายน มีมูลค่าบ้านมือสองที่ประกาศขายทะลุ 1 ล้านล้านบาท
นาย วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ข้อมูลข้างต้น สะท้อน คนไทยเทขายที่อยู่อาศัยมากขึ้น อาจมาจาก 2 ปัจจัย คือ 1. เหตุผลทางการเงิน หรือ 2. ต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยใหม่ จากวิถี New Normal ยุคโควิด อย่างไรก็ตาม ที่น่าสังเกต ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาส 3 นั้น ยังมาจากการเร่งตัวของบางจังหวัด โดยเฉพาะกลุ่มจังหวัดการท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี เชียงใหม่ และภูเก็ต ประกาศขายบ้านมากขึ้น เนื่องจาก ผู้คนไม่มีงานทำ ตัดสินใจขายบ้านที่ซื้อไว้ ก่อนกลับไปยังภูมิลำเนาเดิม
" ที่อยู่อาศัยมือสอง ประกาศขายมากที่สุด ได้แก่ บ้านเดี่ยว รองลงมา คือ ห้องชุด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และ บ้านแฝด โดย กทม. เป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนประกาศขายมากที่สุด ที่ 39.3% และ 57.9 % "
กำปั้นทุบดินขายมากแต่โอนต่ำ
เมื่อพิจารณาในแง่การขาย และโอนกรรมสิทธิ์ กลับสวนทางกับจำนวนซัพพลายอย่างสิ้นเชิง เจาะการโอนฯ ณ สิ้นไตรมาส 3 ของตลาดที่อยู่อาศัยรวม (บ้านใหม่ - บ้านมือสอง ) หดตัว อยู่ที่ 30% จำนวน 1.85 แสนหน่วย โดยนับการหดตัวบ้านมือสอง ถึง 33.4% จาก 1.35 แสนหน่วย ในปี 2563 เหลือ 9.03 แสนหน่วยเท่านั้น ขณะมูลค่า ลดลงมาอยู่ที่ 2.05 แสนล้านบาท ติดลบ 18.6% จาก 2.52 แสนล้านบาท ของปี 2563 และลดลงแรง จากที่เคยมีมูลค่าการโอนฯสูงสุดที่ 3.34 แสนล้านบาท ของทั้งปี 2561 อีกด้วย ทั้งนี้ มาจาก ราคาบ้านมือ 1 ถูกลง ขณะมาตรการกระตุ้นของรัฐ ไม่ครอบคลุมตลาดดังกล่าว
"ตลาดบ้านมือสองสัดส่วนเทียบเท่าบ้านมือ 1 โดยที่ผ่านมาเคยรุ่งเรืองมาตลอด ยิ่งเฉพาะช่วงปี 2561 และ ปี 2562 เคยมีการโอนฯสูงถึง 3.34 แสนล้านบาท ก่อนมาติดกับดัก 2 ปีโควิด เกิดภาพหดตัวแรง ซึ่ง ปี 2563 ลดลง 13.6% ขณะ 9 เดือน ปี 64 มีภาพจำนวนหน่วยติดลบแล้ว 33.4% คาดมาจาก 2 สาเหตุ คือ 1. คนหันไปซื้อบ้านมือ 1 ที่มีราคาถูกลดลงแทน และ 2. เนื่องจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ครอบคลุมแต่บ้านใหม่ต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น "
เตือนต้นทุนสูงแข่งบ้านมือสอง
ระดับราคาบ้านมือสอง ไหลเข้าตลาดต่อเดือน ซึ่งมากสุดกระจุกตัวอยู่ใน กลุ่ม 3 – 5 ล้านบาท จำนวน 23,999 หน่วย รองลงมา 2 – 3 ล้านบาท ที่ 21,556 หน่วย ส่วนกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งคิดมูลค่า เป็นสัดส่วน ถึง 62.2 % ของ 8.62 แสนล้านบาทนั้น เป็นอีกข้อควรระวังของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ที่จะเข้ามาในตลาดช่วงปี 2565
นายวิชัย วิเคราะห์ว่า ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งเปรียบเป็นสินค้าทดแทน มีจำนวนเร่งตัวขึ้นมาก ฉะนั้น ผู้ประกอบการที่สร้างบ้านเพื่อขาย ต้องระมัดระวัง แม้ขณะนี้ บ้านใหม่อาจยังได้เปรียบจากมาตรการกระตุ้นของกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนอง แต่ ทั้งนี้ อยากให้พิจารณา ถึงทำเลที่ตั้ง คู่แข่งในกลุ่มบ้านมือสองในโซนดังกล่าวด้วย เพราะ สิ่งที่ละเลยไม่ได้ในช่วงปีหน้า คือ ค่าที่ดิน และ ค่าปลูกสร้าง ซึ่งจะเป็นต้นทุนที่สูงขึ้น เสียเปรียบ บ้านมือสองสภาพดี แต่ราคาถูกกว่า
แนะรัฐอุ้มบ้านมือสองกระทุ้งศก.
บ้านมือสอง นับเป็นเรียลดีมานด์ (ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง) ที่มีนัยต่อเศรษฐกิจ จากกลไกขายเก่า - ซื้อใหม่ โดยนายวิชัย ยังระบุทิ้งท้ายว่า ถึงเวลาที่รัฐบาลต้องให้ความสำคัญ เนื่องจากที่ผ่านมา มาตรการรัฐที่ใช้กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ มักไม่ครอบคลุม ขณะการขายบ้านแต่หน่วย นำมาซึ่งการกระตุ้นเม็ดเงินใหม่ในระบบเศรษฐกิจ เช่น การปรับปรุงต่อเติม , การซื้อวัสดุ-อุปกรณ์ซ่อมแซม และ การซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าบ้านใหม่ อีกแง่ ยังมีผลดีต่อคุณภาพสินเชื่อในระบบด้วย เพราะคนกลุ่มนี้ มีเงินก้อนจากการขายบ้านเก่า เพื่อใช้สำหรับวางเงินดาวน์บ้านใหม่ โดยไม่จำเป็นต้องขอวงเงินสินเชื่อเต็มจำนวน จากเศรษฐกิจ และรายได้ที่เคลื่อนตัวได้ช้าในยุคนี้ ต่างจากผู้ซื้อใหม่ๆ
" ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวได้เร็ว ต้องอาศัยการเติบโตของทั้งตลาดบ้านใหม่ และบ้านเก่า ควบคู่กัน พบหลายคนประกาศขายคอนโดมิเนียมห้องเก่า เพื่อขยับขยายไปซื้อทาวน์เฮ้าส์หลังเล็ก รัฐเองควรมีสิทธิประโยชน์ หรือ มีมาตรการออกมากระตุ้นช่วยสนับสนุน ให้การขายเก่าได้เร็วขึ้น แลเพิ่มการซื้อใหม่ในระบบ "