“ที่ดินแฮปปี้แลนด์” มูลค่าทางเศรษฐกิจสูง สายสีเหลืองดันราคาที่ดินพุ่ง

 

บางกะปิ ย่านการค้าเก่าแก่สำคัญรายล้อมไปด้วยชุมชนขนาดใหญ่ ปัจจุบันนอกจากได้เปรียบทางด้านการเดินทาง ทางรถยนต์เชื่อมโยงถนนสายสำคัญแล้ว ยังมีรถไฟฟ้ารางเบาสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) โมโนเรล สายแรกของประเทศไทย

 

 

วิ่งเข้าพื้นที่รับส่งคนในย่านดังกล่าวไปยังแหล่งงานกลางใจเมือง ได้อย่างรวดเร็วล่าสุดมีกำหนดเปิดให้บริการช่วงแรกเดือน มกราคม ปี 2566 (สถานีสำโรง ถึง สถานีหัวหมาก) และทุกสถานี เดือนมิถุนายน ปี 2566 ประเมินว่าจะเกิดความคึกคักดึงดูดนักลงทุนเข้ามายังบางกะปิมากขึ้น

 

 

เนื่องจากบริเวณดังกล่าวมีศักยภาพสูง เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทาง ใกล้จุดตัดรถไฟฟ้า 3สายในอนาคต ประกอบด้วยสายสีเหลือง สายสีส้ม และสายสีน้ำตาลอีกทั้งผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่(ปรับปรุงครั้งที่4)

 

ยกระดับให้บางกะปิเป็นย่านพาณิชยกรรมรอง โชนตะวันออกของกรุงเทพมหานคร(กทม.)โดยต้องการให้ย่านนี้มีกิจกรรมผสมผสานทั้ง สถานศึกษา สถานที่ทำงาน ที่อยู่พักอาศัย การค้า พาณิชยกรรม และแหล่งช็อปปิ้ง(ห้างสรรพสินค้า) โดยไม่จำเป็นต้องเคลื่อนย้ายคนเข้าไปกระจุกตัวในศูนย์กลางเมือง

 

 

อย่างไรก็ตาม ย่านบางกะปิยังมีที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพรอการพัฒนา โดยเฉพาะที่ดินแฮปปี้แลนด์ ซึ่งมีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูง เนื่องจากสถานที่ดังกล่าวอยู่บริเวณที่เป็นจุดศูนย์กลางความเจริญในย่านลาดพร้าว บางกะปิ รามคำแหง

 

อีกทั้ง ตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเพียง200เมตรและติดถนนแฮปปี้แลนด์สาย1และ2 นอกจากจะอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าแล้ว ยังสามารถเดินทางเชื่อมโยงไปสู่ถนนลาดพร้าว นวมินทร์ รามอินทราได้อีกด้วย ราคาที่ดินจึงกลับมามีความเคลื่อนไหวอีกครั้ง

 

 

“ฐานเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ชยวีร์ คีตวรนาฏ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แฮปปี้แลนด์ กรุ๊ป จำกัด ผู้คว่ำหวอดในแวดวงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานเกือบ50ปีโดยเล่าว่าชื่อของ “แฮปปี้แลนด์” เริ่มต้นในปี 2516 จากธุรกิจสวนสนุกที่คุณพ่อใช้เป็นแม่เหล็กดึงดูดกำลังซื้อเข้าพื้นที่

 

เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและพื้นที่การค้า บริษัท แฮปปี้แลนด์ฯ มีที่ดินรอการพัฒนาอยู่หลายแปลง

 

หนึ่งในที่ดินที่มีศักยภาพมากที่สุดคือที่ดิน แฮปปี้แลนด์ จำนวน 2แปลงรวมเนื้อที่ 13 ไร่ ที่ผ่านมาบริษัทได้แบ่งขายให้กับ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) จำนวน1แปลง เนื้อที่ 11ไร่ 2 งาน มูลค่า1,200ล้านบาท ทำสัญญาจะซื้อจะขาย และนัดโอนกรรมสิทธิ์ วันที่ 26กุมภาพันธ์ 2562

 

ในสัญญามีเงื่อนไขว่ากรณีทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม อีไอเอ(EIA) ไม่ผ่าน ให้เลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ออกไปได้อีก 60 วัน คือวันที่ 27 เมษายน 2562 เนื่องจากวันดังกล่าวตรงกับวันหยุดราชการจึงเลื่อนเป็นวันจันทร์ที่ 29 เมษายน 2562 ในสัญญายังระบุอีกว่า

 

 

หากในที่สุดแล้วอีไอเอ(EIA)ไม่ผ่าน เอกชนคู่สัญญาต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือยกเลิกสัญญาโดยยอมให้ บริษัทแฮปปี้แลนด์ยึดเงินจอง 5 ล้านบาท

 

 

“ชยวีร์” อธิบายต่อว่า การโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างกันไม่คืบหน้าเพราะผู้จะซื้อที่ดินได้ยื่นขออีไอเอ(EIA) ก่อนครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ เพียง10 วัน ขณะข้อเท็จจริงระยะเวลาการยื่นขออีไอเอ ต้องใช้เวลาประมาณ 5-8 เดือน ทั้งนี้การยื่นขออีไอเอ ได้ยื่นใช้ในนาม บริษัท แฮปปี้แลนด์

 

 

ตามเงื่อนไขสัญญา ประกอบกับก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ไม่กี่วัน ลูกบ้านในชุมชน ที่ซื้อโครงการแฮปปี้แลนด์ไปก่อนหน้านี้ ได้ยื่นฟ้องบริษัทโดยอ้างว่า ยังส่งมอบเขตทางของถนนไม่ครบทั้ง8เมตร และขอพื้นที่ในส่วนที่จะขายให้กับเอกชนคู่สัญญา เพิ่ม4เมตร

 

 

เพื่อจดภาระจำยอม ทำให้เอกชนคู่สัญญาติดต่อขอโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนก่อน6ไร่พร้อมทั้ง ขอลดราคาซื้อขายจาก 2.4แสนบาทต่อตารางวา เหลือ2แสนบาทต่อตารางวา ทำให้บริษัทไม่ยินยอม

 

 

ในเวลาต่อมาคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้บอกเลิกสัญญา โดยอ้างว่า บริษัท แฮปปี้แลนด์ ยังมีคดีฟ้องร้องกับลูกบ้านในชุมชนดังกล่าว แต่บริษัทมองว่าเรื่องที่ลูกบ้านฟ้องไม่ใช่ประเด็นการยกเลิกสัญญา ในทางกลับกันคดีลูกบ้านฟ้องดังกล่าว ณ ปัจจุบันถึงที่สุดแล้วและบริษัทเป็นฝ่ายชนะคดีทั้ง3ศาลกับลูกบ้าน

 

 

บริษัทได้พยายามอธิบายคู่สัญญามาโดยตลอดว่า การฟ้องร้องของลูกบ้านไม่มีมูลความจริง แต่ในที่สุดแล้ว เอกชนคู่สัญญากลับฟ้องบริษัท เรียกค่าเสียหาย 1,000 ล้านบาท จากการเสียโอกาสพัฒนาเพราะไม่สามารถส่งมอบที่ดินได้ และในที่สุดเรื่องได้ยุติลงตามคำสั่งศาลชั้นต้น

 

 

ให้บริษัทแฮปปี้แลนด์คืนเงินวางดาวน์และวางมัดจำรวม300 ล้านบาทแก่เอกชนคู่สัญญาในขณะนั้น แต่ในคำพิพากษาศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้แฮปปี้แลนด์ยึดเงินมัดจำไว้ได้ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา

 

 

“ลูกบ้านเริ่มต้นฟ้องในช่วงที่จะถึงวันโอนให้กับเอกชนคู่สัญญา ซึ่งเราชี้แจง ว่าลูกบ้านฟ้องเพื่อป่วนไม่มีทางชนะบริษัท แฮปปี้แลนด์ได้ แต่เอกชนคู่สัญญาในครั้งนั้น ใช้จุดนี้เป็นข้ออ้างว่าบริษัทมีคดี แต่จะจริงหรือไม่ตนไม่ทราบ”

 

 

อย่างไรก็ตาม บริษัทขอชี้แจง ในข้อเท็จจริงว่า

1.ที่ดินแฮปปี้แลนด์ ไม่ติดปัญหาภาระจำยอมใดๆ สามารถก่อสร้างตึกสูงได้ เพราะศักยภาพที่ดินมีหน้ากว้าง50เมตรติดถนนแฮปปี้แลนด์สาย1ขนาดเขตทาง กว้าง 30เมตร และห่างจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง 200เมตร ทำให้ไม่จำเป็นต้องซื้อตึกแถวเพิ่ม40-50ห้องเพื่อทำทางเข้าออก

 

 

2.คดีระหว่างบริษัทแฮปปี้แลนด์และลูกบ้าน กรณีฟ้องร้องเรื่อง เขตทางภายในโครงการได้ยุติลงถึงที่สุดตามคำพิพากษาของศาลแล้ว โดยบริษัทเป็นผู้ชนะคดีทั้ง3ศาล

 

 

3.การยื่นขออีไอเอ เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของเอกชนคู่สัญญาก่อนหน้านี้ ไม่มีการต่อต้านของชุมชน มีเพียงคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมมีคำสั่งให้ไปปรับแก้ในบางประเด็นให้ครบถ้วนสมบูรณ์ก่อนส่งกลับสู่การพิจารณาอีกครั้งเท่านั้น มิใช่ ผลการประเมินที่ห้ามมิให้ก่อสร้างหรือไม่สามารถสร้างโครงการคอนโดมิเนียมแต่อย่างใด

 

 

4.มูลค่าที่ดินแฮปปี้แลนด์ ปัจจุบันอยู่ที่ 3 แสนบาทต่อตารางวา เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีเหลืองใกล้เปิดใช้เส้นทางแล้ว ในอนาคตแม้ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ปัจจุบันบริษัทยังคงยืนราคาขายที่2.4แสนบาทต่อตารางวา ให้กับนักลงทุนรายใหม่ เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว

 

 

“ นี่คือที่ดินแปลงใหญ่ผืนสุดท้ายในย่านบางกะปิ ที่มีศักยภาพสูงน่าจับตายิ่ง สำหรับที่ดินแฮปปี้แลนด์ ”