อสังหาฯ- เศรษฐกิจปี2566 ฟื้นรับ ต่างชาติเข้าไทย

 

 

 

 

 

สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือ สภาพัฒน์  ประเมิน สถานการณ์เศรษฐกิจของไทยฟื้นตัวชัดเจนสะท้อนจาก ตัวเลขเศรษฐกิจไตรมาส 3 ปี ปีนี้ (2565)  ขยายตัว สูงถึง4.5% สวนทางประเทศในแถปยุโรปและอเมริกาสอดคล้องกับกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์เศรษฐกิจไทยและจีน เป็นเพียง 2 ประเทศในเอเซียที่ขยายตัวในปี 2566 

 

 

 

 

โดยไทยโตอยู่ ที่3.7% จาก 2.8% ในปีนี้ สวนทางเศรษฐกิจโลก ส่งผลดีต่อการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รองรับกำลังซื้อปี2566 ทั้งเรียลดีมานด์และการลงทุนจากต่างชาติที่จะเข้ามาโดยเฉพาะจีน ที่จะเข้ามาในช่วงครึ่งปีหลัง

 

 

 

 

 

เพื่อให้เห็นทิศทางที่ชัดเจน  ณ ห้องบอลรูม โรงแรมคอนราด กรุงเทพฯ  เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2565 ที่ผ่านมา

 

   อสังหาฯเครื่องยนต์ใหญ่

 

เริ่มจาก มุมสะท้อนซีอีโอ นายวรเดช รุกขพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วีบียอนด์ดีเวลอปเม้นท์จำกัด   ผู้พลิกโฉมวงการอสังหาฯ สู่ แพลตฟอร์ม พร็อพเพอร์ตี้ มอลล์ เพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยและการลงทุน ว่า  ปีหน้าเห็นภาพชัดการฟื้นตัวอสังหาฯ นาทีทองสำคัญ เพราะเชื่อว่าการเลือกตั้งปีหน้า

 

รัฐบาลยังคงใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯเป็นนโยบายขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ   เพราะกระตุ้นได้ทั้งภาคเศรษฐกิจในภาพรววม เริ่มตั้งอุตสาหกรรม ก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง  แรงงาน ธนาคาร  ให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียน รวมถึงการเข้ามาของต่างชาติ  แม้ว่าจะมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายช้าแต่ผลดีตกอยู่ภายในประเทศ คือผู้ซื้อที่อยู่อาศัย แต่อาจกระทบต่อเงินไหลออก ก็ตาม

 

 

 

 

 

อีอีซีเบอร์1 ต่างชาติลงทุน

 

อีกตัวแปรสำคัญ  การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานรัฐมีผลทำให้ เกิดการขยาย ตัวในธุรกิจอสังหาฯไปยังภูมิภาค กระจายความเจริญ หากย้อนไป เมื่อ3ปีก่อน การลงทุนในอสังหาฯ เติบโต 3 %  เติบโตต่อเนื่อง เป็น 5% ปัจจุบัน ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่เกือบ 10%ซึ่งมีผลมาจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐานถนน ฯลฯ

 

อนาคต จังหวัดในภูมิภาคที่น่าจับตาน่าลงทุนเป็นอันดับหนึ่งคือ เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี เนื่องจากมีท่าเรือ แหลมฉบังขนส่ง สินค้าขนาดใหญ่ และการลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อมสามสนามบิน ( ดอนเมือง- สุวรรณภูมิ -อู่ตะเภา) รวมถึงเมืองการบินอู่ตะเภา  ทำให้เกิดแรงงานความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น

 

จับตาจีนกรีฑาทัพ

 

 

ส่วนภาคเหนือเชียงใหม่  เริ่ม มีต่างชาติเข้ามา  ภูเก็ตเช่นกัน ที่มีสิงค์โปรและจีน เข้ามาลงทุน อีกทั้ง ภาคอีสานที่มีนักลงทุนจากสปป.ลาว  และประเทศเพื่อนบ้านใกล้เคียงเดินทางเข้ามา  จาก ไฟล์ทบินตรงที่เปิดเชื่อมโยงถึงกัน  จังหวัดดังกล่าวเป็นเทรนด์ น่าลงทุนและ ผลตอบแทน เกือบ10เปอร์ในภูมิภาคที่มีนักลงทุนจีนเข้ามา 

 

" หากจีนเปิดประเทศเมื่อใดแน่นอนว่าจะกรีฑาทัพเข้ามาซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุนอย่างแน่นอน ประกอบกับนโยบายรัฐบาล ที่คอยสนับสนุน ไม่ว่าจะออกมาแบบไหน จะช่วยให้เกิดดีตามมา"

 

อย่างไรก็ตามอสังหาฯคือทรัพย์ที่ลงทุนปลอดภัย และให้ผลตอบแทนสูงในระยะยาว สะท้อนจาก ตัวเลขบ่งชี้การลงทุนในอสังหาฯ  ที่ไม่เคยผันผวนเมื่อเทียบกับ  คริปโท หุ้นสหรัฐฯลฯ  โดยช่วงโควิดกลุ่มที่ดินเปล่าคอนโดมิเนียมทาวน์เฮ้าส์ ราคายังปรับขึ้นและ ผลประกอบการ ของผู้ประกอบการอสังหาฯมีกำไร

 

แม้จะอยูช่วงเศรษฐกิจ ขาลง   ซึ่งอสังหาฯ จะเริ่มเปลี่ยนไปไม่ใช่การอยู่อาศัยจะเป็น การลงทุนเหมือนหนึ่งตัวที่บริษัทวีบียอนด์ พัฒนาขึ้นมาเป็น พรอพเพอร์ตี้มอลล์เป็น AI  อัจฉริยะตอบโจทย์  หมวดการซื้อขายและกระจายการลงทุนได้ง่ายมากขึ้น เพราะเชื่อว่าไม่มีใครมีบ้านเพียงหลังเดียว  

 

 

 

 

'รีเทล' ดาวเด่น ลงทุนกองทรัสต์

 

 

นาย กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาและบริหารงานสินทรัพย์ทั้งด้านรีเทล - สำนักงาน ฯลฯ  เครือ เค.อี. กรุ๊ป กล่าวว่า แม้ปัจจุบัน ภาพรวมอสังหาฯ ถูกกดดันจากหลายปัจจัยลบรุมเร้า เช่น อัตราดอกเบี้ยสูง  และ เงินเฟ้อ ทำให้ เห็นการลงทุนในกลุ่มโครงการที่พักอาศัยหดตัวลง แต่ สำหรับปี 2565 ต่อเนื่อง ปี 2566 นั้น

 

เห็นโอกาส และ การฟื้นตัวในตลาดกลุ่ม พื้นที่ค้าปลีก (รีเทล) รวมถึงอสังหาฯเชิงพาณิชย์อย่างชัดเจน ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดประเทศ หลังโควิด-19 ทำให้ผู้เช่าพื้นที่กลับเข้ามาในตลาด เพื่อรองรับการจับจ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะศูนย์การค้าในเมือง และ โซน เลียบทางด่วนเอกมัย - รามอินทรา , ราชพฤกษ์ เพราะมีการเกิดขึ้นของโครงการที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์จำนวนมาก หนุนธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก ในละแวกดังกล่าว

 

เช่นเดียว กับ แนวโน้มการเติบโตของอสังหาฯ เชิงพาณิชยกรรม เช่น คลังสินค้า - โกดัง และ โลจิสติกส์ จากการเติบโตของธุรกิจดาวรุ่ง อีคอมเมิร์ซ และ การย้ายฐานการผลิตเข้ามาเป็นจำนวนมากของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะ ในโซน อีอีซี จะส่งผลให้อสังหาฯ กลุ่มนี้ เติบโตอย่างน่าสนใจ

 

โอกาสของการเข้ามาลงทุนของรายย่อยที่ง่ายที่สุด และ ใช้เงินลงทุนไม่มาก ก็คือ หมวดการลงทุนอสังหาฯ ประเภท กองทรัสต์ หรือ กองรีท เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการกระแสเงินสด เพิ่มพอร์ตกระจายความเสี่ยง ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยขยับ และ มีภาวะเงินเฟ้อเกิดขึ้น โดยเฉพาะ การเลือกลงทุนในกอง ที่มีพอร์ต ศูนย์การค้า - รีเทล เป็นหลัก เพราะเป็น อสังหาฯประเภทมีรายได้ประจำเข้ามาอย่างต่อเนื่อง

 

อีกทั้ง ปี 2566 ซึ่งถูกประเมินว่า จะเป็นปีทองของภาคการท่องเที่ยวไทย ตั้งเป้านักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในประเทศไม่ต่ำกว่า 20 ล้านคน ยิ่งจะเป็นปัจจัยบวกสำหรับอสังหาฯประเภทนี้ โดยภาพรวม ผลตอบแทนการลงทุนกองรีทประเภทนี้จะอยู่ที่ 7-8% ต่อปี

 

ทั้งนี้ กองทรัสต์ อัลไล เป็นพอร์ตใหญ่สุดในกลุ่มพื้นที่ค้าปลีก มีผลงานเป็นที่ยอมรับ โดยปี 2566 นั้น มีแผนเข้าไปเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ๆ 3-4 โครงการ เพื่อสร้างโอกาสให้นักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

 

 

ศก.โตเกิน 3% หนุนคอนโดฯฟื้น จังหวะลงทุน

 

 

ขณะกูรูอสังหาฯ อย่าง นาย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2566 ว่า ภายใต้สมมุติฐานเศรษฐกิจไทยขยายตัวได้ดี ซึ่งมาจากแรงผลัก เช่น ชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยได้มากขึ้น , รัฐเดินหน้าลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน

 

ส่งผลเอกชนไทยลงทุนเพิ่มเติม และ การลงทุนจากต่างประเทศยังมีต่อเนื่อง น่าจะส่งผลให้ จีดีพีประเทศ เติบโตได้มากกว่า 3% ซึ่งเมื่อเศรษฐกิจดี อสังหาฯก็จะเติบโต น่าลงทุน เพราะ คนจะมีรายได้เพิ่มขึ้นนั่นเอง จับตาเพียงเรื่องความขัดแย้งในหลายภูมิภาค และ ทิศทางราคาน้ำมัน ,ดอกเบี้ย และ เงินเฟ้อ

 

ประเมิน ปีหน้า ดีเวลลอปเปอร์จะกลับมาขยายการเปิดโครงการมากกว่า ปี 2565 เพื่อรองรับความต้องการของคนไทยและคนต่างชาติ ทั้งในกลุ่มคอนโดมิเนียม และ บ้านจัดสรร โดยเฉพาะ คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 100,000 บาท ต่อ ตร.ม.หรือ ไม่เกิน 3.5 ล้านบาทต่อยูนิต ยังเป็นที่สนใจทั้งในฝั่งผู้พัฒนา และ ผู้ซื้อ

 

โดยบางทำเลน่าลงทุนต่อเนื่อง ในลักษณะการลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว และ การเข้าไปลงทุนในโปรดักส์เฉพาะเจาะจง ที่มีดีมานด์เติมเต็มทุกปี เช่น แคมปัสคอนโดฯ หรือ คอนโดฯใกล้สถานศึกษา เป็นต้น

 

อย่างไรก็ดี นายสุรเชษฐ แนะว่า ภายใต้ การกลับเข้ามาของกลุ่มกำลังซื้อใหญ่ 'ชาวจีน'ที่ยังไม่แน่นอน  บวกกับ แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น จากราคาที่ดินและเงินเฟ้อ ราว 8-10% และ อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น โดยที่ สถาบันการเงินยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ นักลงทุนยังคงต้องประเมินโอกาสให้ถี่ถ้วน 

 

รวมไปถึงการเลือกรูปแบบการเข้าไปลงทุนด้วย เช่น หลีกเลี่ยง การเก็งกำไรระยะสั้นอย่างในอดีต และ ขอให้หลีกเลี่ยงทำเลที่มีซัพพลายคงเหลือสะสมเป็นจำนวนมาก โดยช่วงนี้ต่อเนื่องปีหน้า เป็นจังหวะโอกาสของ ผู้ที่มีเงินสด และ มีความสามารถในการขอสินเชื่อ

 

นี่คือทิศทางการลงทุนในอสังหา ฯปีหน้าที่น่าจับตา !!!