การเมืองไม่นิ่ง แรงบีบ 'มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ'

นายบริสุทธิ์ กาสินพิลา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร โฮมบายเออร์กรุ๊ป แพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ และ ผู้จัดงาน Home Buyers Expo ระบุถึง ทิศทางธรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศปรับดอกเบี้ยนโยบาย สู่ 1.25% ต่อปี ว่า ขณะนี้ แวดวงธุรกิจอสังหาฯ บ้าน และ คอนโดมิเนียม มีเรื่องลุ้นส่งท้ายปีเก่าต้อนรับปีใหม่ 3 เรื่องด้วยกัน ได้แก่ 1. อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกับกำลังซื้อบ้าน 2. การไม่ต่อมาตรการลดหย่อน LTV (อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน )ของธปท. และ  3. การที่รัฐกำลังพิจารณา ว่าจะยืดหรือไม่ยืด มาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมโอนที่จะหมดสิ้นปีนี้ (31 ธ.ค. 2565)

กู้ไม่ผ่าน น่าห่วง ว่า 'ดอกเบี้ยแพง' 

นายบริสุทธิ์ อธิบายความว่า การที่ธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา หรือ Fed ทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย เพื่อลดเงินเฟ้อมาอย่างต่อเนื่องหลายครั้ง และคาดว่าจะปรับไปจนถึงกลางปีหน้า 2023 หรือ ปี 2566 นั้น จะเป็นแรงกดดันให้ธนาคารกลางประเทศต่างๆ ต้องปรับอัตราดอกเบี้ยตามไปด้วย

สำหรับไทย จะส่งผลให้มีการปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยไปด้วย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลายประเทศจึงพุ่งสูงเป็นเท่าตัว สูงสุดในรอบ 15 ปี ทำให้ผู้มีภาระผ่อนบ้านหลายประเทศต้องเพิ่มงวดเงินผ่อนสูงขึ้น หรือผู้ซื้อบ้านใหม่ต้องใช้วงเงินผ่อนสูงขึ้นในราคาบ้านที่เท่าเดิม นั่นย่อมทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยทั้งตลาดลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

" ที่สหรัฐอเมริกา ว่ากันว่า จำนวนเงินงวดผ่อนต่อเดือนที่ซื้อบ้านเมื่อปีที่แล้ว ถ้านำมาซื้อในปีนี้จะต้องซื้อบ้านที่มีราคาต่ำกว่าเดิมประมาณ 40%เลยทีเดียว เพราะอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านชนิดคงที่ 30 ปี เพิ่มจากประมาณ 3% เป็น 6.7%สูงสุดในรอบ 15 ปี " 

ในอังกฤษอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านที่ปัจจุบัน 2.25% คาดว่าจะเพิ่มไปถึง 5.57% ในปีหน้า และในฮ่องกงซึ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่อิงอัตราลอยตัว ปรับจากเมื่อก่อนอัตรากว่า 0.5% มาเป็น 3% ปีนี้

ทั้งนี้ สำหรับในประเทศไทย มีมุมมองต่างออกไป ว่า แม้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะอิงจากอัตราดอกเบี้ยธนาคารกลาง และอัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ต่างๆเหมือนกับประเทศต่างๆ แต่ในการคำนวณเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านนั้น ธนาคารจะเผื่ออัตราดอกเบี้ยที่ใช้คำนวณไว้สูงกว่าอัตราจริงในขณะปล่อยกู้  เพราะมีจุดประสงค์เพื่อให้อัตราการผ่อนงวดต่อเดือนคงที่หากอัตราดอกเบี้ยมีการปรับขึ้นหรือปรับลง

ซึ่งผู้กู้ที่ผ่อนจนครบงวดทั้งหมด มักจะพบว่า ผ่อนได้ครบเร็วกว่าระยะเวลาที่กำหนดไว้เสมอ และหากอัตราดอกเบี้ยขึ้นสูงกว่าที่เผื่อไว้ธนาคารก็จะยืดระยะเวลาการผ่อนออกไป เพื่อให้งวดเงินผ่อนต่อเดือนเท่าเดิม

" ปัญหาเงินกู้ซื้อบ้านในไทย จึงไม่มีปัญหางวดเงินผ่อนเพิ่มสูงขึ้นจนผ่อนต่อไม่ไหว   แต่เป็นปัญหาอยากซื้อบ้านแล้วกู้ไม่ผ่านมากกว่า " 

นอกจากนี้ ธปท. ก็ไม่ได้ปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มในอัตราที่มากและปรับถี่เท่ากับธนาคารกลางสหรัฐ แต่เราปรับขึ้นแต่ปรับอัตราน้อยกว่า ปรับช้ากว่า ทำให้อัตราดอกเบี้ยไทยไม่ถึงกับพุ่งพรวดเหมือนอีกหลายๆประเทศ

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ VS การเมือง

ขณะ กรณี ธปท.ไม่ต่ออายุมาตรการลดหย่อน LTV โดย ให้กลับไปใช้มาตรการเดิม ซึ่งมีเงื่อนไข บ้านหลังละ 10 ล้านบาทขึ้นไป และ การซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องจ่ายเงินดาวน์ในอัตราที่กำหนดไว้นั้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์นั้น ขณะนี้ กำลังสร้างความสับสนให้กับคนในวงการอสังหาฯอย่างมาก เนื่องจาก ยังไม่พบสัญญาณการเก็งกำไรในอสังหาฯ อย่างที่ ธปท.ให้เหตุผลและเป็นกังวลแต่อย่างใด 

อย่างไรก็ดี ประเมินว่า ประเด็นดังกล่าว  แม้ขณะนี้คนในวงการ มีความพยายามจะขอให้ ธปท.ทบทวนใหม่ แต่ส่วนตัว เชื่อว่า คงลุ้นไม่ขึ้น ที่ธปท.จะยอมยืดมาตรการลดหย่อนไปอีก 1 ปี ตามที่ภาคอสังหาฯร้องขอ อาจเพราะ ธปท.เอง ไม่มีความมั่นใจ เกี่ยวกับทิศทางนโยบายหาเสียงของพรรคการเมืองต่างๆในปีหน้า ที่อาจเน้นนโยบายประชานิยม จนอาจส่งผลกับเสถียรภาพการเงิน-การคลัง ของประเทศอีกหรือไม่ 

ส่วนการต่ออายุมาตรการลดหย่อนค่าธรรมโอนและค่าจดจำนองต่อไปอีก 1 ปีนี้นั้น อยากเสนอให้กระทรวงการคลัง พิจารณายืดอายุมาตรการต่อไป เพื่อช่วยกระตุ้นตลาด ซึ่งอาจมีหวัง  เพราะมีผลต่อคะแนนนิยมในพรรครัฐบาลชุดปัจจุบัน ที่จะลงสมัครรับเลือกตั้งด้วย