ส่อง ทำเลการขยายตัวโครงการพื้นที่ค้าปลีกกับที่อยู่อาศัย

 

 

 

 

รูปแบบการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันไปตามแต่ประเภทของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยทั่วไปต้องเริ่มจากการมีคนเข้าไปในพื้นที่หรือทำเลก่อน ซึ่งคนจะเข้าไปในพื้นที่นั้นมีไม่กี่ปัจจัยแต่ที่ชัดเจนที่สุด คือ

• เรื่องของการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจำนวนมาก
• การมีแหล่งงานเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

 

ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะเห็นได้ชัดเจนในเรื่องของการขยายตัวของที่อยู่อาศัย อาจจะมีบางทำเลหรือบางพื้นที่ที่มีแหล่งงานประเภทอุตสาหกรรมเข้ามาเป็นปัจจัยสนับสนุนให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัย แต่ก็ไม่มากนัก

            

การขยายตัวของที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบๆ กรุงเทพมหานครส่วนใหญ่เกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยของคนที่อยู่ในกรุงเทพมหานคร แต่ไม่สามารถซื้อบ้านในราคาที่ขายในกรุงเทพมหานครได้ รวมไปถึงคนในพื้นที่ และคนจากจังหวัดอื่นๆ ที่เข้ามาทำงานในพื้นที่และกรุงเทพมหานคร

 

 

 

 

 

 

โดยทั่วไปแล้วการขยายตัวหรือการเปิดให้บริการของโครงการพื้นที่ค้าปลีกใหม่ๆ ในพื้นที่หรือทำเลใดก็ตามมักจะเกิดขึ้นเป็นลำดับท้ายๆ ควบคู่ไปกับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากนั้น เมื่อมีคนมากขึ้นในพื้นที่นั้นๆโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จะตามมา

 

โดยเฉพาะโครงการพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งบางทำเลที่การเดินทางสะดวก สามารถเชื่อมต่อกับพื้นที่หรือทำเลอื่นๆ ได้จะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สามารถดึงดูดคนจากพื้นที่หรือทำเลที่ไกลๆ ได้ รวมไปถึงไฮเปอร์มาร์เก็ต และคอมมูนิตี้มอลล์ที่อาจจะมีเพื่อรองรับความต้องการของคนในพื้นที่ และคนที่ผ่านไปมา

 

ในอดีตช่วงประมาณ 30-40 ปีก่อนหน้านี้ ก่อนที่จำนวนที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมจะมากแบบปัจจุบัน และยังไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าเข้ามาเป็นตัวแปรในเรื่องของของราคาที่ดิน การขยายตัวหรือการเปิดให้บริการของโครงการพื้นที่ค้าปลีกมักจะยึดเอาทำเลที่เป็นทางแยกหรือจุดตัดของถนนเส้นทางสำคัญ

 

โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนที่ตัดใหม่ และถนนที่มีลักษณะเป็นวงแหวนเพราะการเดินทางจะสะดวก คนจากพื้นที่อื่นๆ สามารถมาใช้บริการได้ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่เปิดให้บริการมามากกว่า 20 ปีจึงกระจายอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครในระยะที่ไม่ไกลจากถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก หรือในพื้นที่เมืองชั้นในในทำเลที่เป็นศูนย์กลางของกรุงเทพมหานคร แทบไม่เห็นในทำเลที่อยู่นอกกรุงเทพมหานคร

ในช่วง 10 กว่าปีที่ผานมา ค่อนข้างชัดเจนว่ารูปแบบของการเพิ่มขึ้นของโครงการพื้นที่ค้าปลีกจะอยู่ในทำเลที่มีโครงการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งมีผลให้มีคนจำนวนมากย้ายเข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่หรือทำเลนั้นๆ 

 

บางทำเลหรือบางพื้นที่มีการเพิ่มขึ้นของจำนวนคนมานานหลายปีติดต่อกันแล้ว และเป็นการเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดจากช่วงประมาณปี2535-2536 ซึ่งเป็นช่วงแรกๆ ที่เริ่มที่บ้านจัดสรรออกไปนอกกรุงเทพมหานครมากขึ้น

 

ทำเลยอดนิยมในช่วงนั้นก็จะเป็นจังหวัดนนทบุรีในอำเภอบางบัวทอง บางใหญ่ บางใหญ่ ปากเกร็ด ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีที่อยู่อาศัยที่ขึ้นทะเบียนกับกระทรวงมหาดไทยมากกว่าจำนวนคนในพื้นที่ ซึ่งจริงๆ แล้วเป็นทุกอำเภอเลย

 

อาจเป็นเพราะว่าในตอนนั้นพื้นที่เหล่านี้นถือว่าการเดินทางเข้า-ออกกรุงเทพมหานครทำได้ลำบาก จึงยังไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร และแหล่งงานสำคัญยังอยู่ในกรุงเทพมหานคร

              

เมื่อการขยายตัวของชุมชนเมืองในกรุงเทพมหานครมีมากขึ้น ราคาที่ดินเริ่มสูงขึ้น เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางแรกเปิดให้บริการปี2542 ตามมาด้วยรถไฟฟ้าใต้ดินหรือสายสีนํ้าเงินในปี2547 การขยับขยายออกไปนอกกรุงเทพมหานครมีมากขึ้น ประกอบกับมีการเปิดถนนเส้นทางใหม่ช่วงหลังจากปี2540 เป็นต้นมา เช่น ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และถนนราชพฤกษ์

 

รวมไปถึงการเชื่อมต่อหรือขยายถนนอีกหลายเส้นทางซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนสำคัญให้เกิดการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัย ในบางทำเล เช่น พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 2 บางนา-ตราด ก็เป็นทำเลที่ต่อเนื่อง

 

จากกรุงเทพมหานคร และอยู่ในแนวเส้นทางของถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก พื้นที่ตามแนวถนนราชพฤกษ์น่าจะเป็นตัวอย่างที่ดีในการแสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของโครงการพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งเกิดขึ้นกหลงจากที่มีคนจำนวนมากเข้ามาในพื้นที่ ในพื้นที่ตามแนวถนนราชพฤกษ์

 

นอกจากไฮเปอร์มาร์เก็ต และคอมมูนิตี้มอลล์อีกหลายแห่งแล้ว ยังมีศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่เปิดให้บริการ เช่น เซ็นทรัล เวสต์เกท และที่มาใหม่อย่าง โลตัสนอร์ธ ราชพฤกษ์ โรบินสัน ราชพฤกษ์ รวมไปถึงศูนย์การค้าที่กำลังก่อสร้าง

 

เช่น เซ็นทรัล ราชพฤกษ์ เรียกได้ว่าเป็น พื้นที่ที่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกจำนวนมาก รวมพื้นที่แล้วหลายแสนตารางเมตร สอดคล้องกับกำลงซื้อในพื้นที่ และพื้นที่อื่นๆ ที่สามารถเดินทางมาพื้นที่นี้ได้ทั้งทางถนนราชพฤกษ์ และวงแหวนกาญจนาภิเษก

              

พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 2 เป็นอีก 1 พื้นที่ที่อาจจะดูแล้วเงียบๆ แต่จริงๆ แล้วการเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัย และคนก็น่าสนใจเช่นกัน โครงการพื้นที่ค้าปลีกในพื้นที่มีเปิดให้บริการมากว่า 20 ปีแล้ว และเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อีกทั้งในพื้นที่ใกล้เคียงยังมีไฮเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่อีกด้วย พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 2 อาจจะมีคอมมูนิตี้มอลล์บ้างแต่ไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร

 

นอกจากนี้ คนในพื้นที่นี้จำนวนไม่น้อย เลือกที่จะเดินทางไปใช้บริการศูนย์การค้าขนาดใหญ่แถวบางนา-ตราดเพราะการเดินทางที่เชื่อมต่อถึงกัน ไปมาได้สะดวก เพราะพื้นที่นี้อาจจะขาดบางอย่างสำหรับคนที่มีกำลังซื้อสูงไป กลุ่มเซ็นทรัลจึงเปิดให้บริการท็อปส์ คลับ ซึ่งเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตที่ขายสินค้านำเข้าในพื้นที่นี้ แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อในพื้นที่นี้ได้เป็นอย่างดี

              

พื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ช่วงตั้งแต่สี่แยกบางถึงวงแหวนกาญจนาภิเษกรวมไปถึงพื้นที่ใกล้เคียง อาจจะมีโครงการพื้นที่ค้าปลีกไม่มากนัก แต่ส่วนใหญ่เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และไฮเปอร์มาร์เก็ต เพราะเป็นพื้นที่ที่การเดินทางสะดวก

 

โดยศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในพื้นที่นี้ คือ เมกาบางนา ซึ่งเป็นศูนย์การค้าที่ไม่เพียงแต่จะรองรับคนในพื้นที่เท่านั้น แต่ยังดึงดูดคนจากพื้นที่อื่นๆ และคนจากต่างจังหวัดให้เข้ามาในพื้นที่ด้วย

 

พื้นที่นี้อาจจะไม่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกใหม่เกิดขึ้น แต่เมกาบางนาเองก็มีแผนจะปรับปรุง และเพิ่มส่วนของพื้นที่ให้ใหญ่ขึ้นอีกในอนาคต รวมไปถึงเซ็นทรัล บางนาที่มีการปรับปรุงและปรับเปลี่ยนผู้เช่าเสร็จไปเมื่อปี2564 ซึ่งแค่ 2 รายนี้ก็เพียงพอต่อการรองรับคนในพื้นที่แล้ว สำหรับคนที่อยู่เลยถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกออกไปไกลๆ ก็มีโครงการพืน้ที่ค้าปลีกกระจายออกไปในพื้นที่นั้นๆ อยู่แล้ว เพียงแต่ไม่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เท่านั้น

              

หลายพื้นที่ของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะมีโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ได้ยากขึ้น เพราะแทบจะทุกพื้นที่มีหมดแล้ว อีกทั้งรูปแบบการซื้อสินค้าของคนไทยเปลี่ยนแปลงไป ช่วงเวลานี้อาจจะเป็นช่วงเวลาที่เห็นการเพิ่มขึ้นของโครงการพื้นที่ค้าปลีก หลังจากนี้จะลดน้อยลงไปเรื่อยๆ

 

โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ การขยายตัวอาจจะไปหัวเมืองรองของแต่ละภาคมากขึ้น แบบที่กลุ่มเซ็นทรัลเปิดให้บริการศูนย์การค้า และโรบินสันในหัวเมืองรอง