ที่อยู่เปิดใหม่ทะลัก 2.5 แสนล้าน สัญญาณเตือน! อสังหาฯสต็อกท่วม?

แม้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประเมิน ปี 2566 หน่วยที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ มีแนวโน้มลดลง 2.1% อยู่ที่ราว 98,132 หน่วย แต่คงเป็นแค่รายกลาง - รายเล็ก บางส่วนที่ชะลอการลงทุน เพราะภาพใหญ่ ตั้งแต่เปิดต้นปีมา ผู้พัฒนาที่ดินรายใหญ่ของตลาด กลุ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ยังคงเปิดแผนธุรกิจ ประกาศเปิดโครงการใหม่ ทำ New High ทุกแง่ อย่างไม่ยั้งมือ 

ภายใต้ความเชื่อร่วมกันว่า อสังหาฯปีนี้ จะดีขึ้นจากปีที่ผ่านมา หลังจาก ภาคท่องเที่ยวฟื้น โดยมีชาวจีนปลดล็อก จะหนุนให้เศรษฐกิจคึกคัก เพราะการจ้างงานมีมากขึ้น - ธุรกิจเดินหน้า ช่วยขับเคลื่อนการบริโภคภายในประเทศ อีกทั้งนโยบายกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐ ที่คงดำเนินต่อในปีนี้ จะส่งผลดีต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้  "ฐานเศรษฐกิจ" ประมวลมูลค่าโครงการที่จะเกิดขึ้น จากทั้งสิ้น 13 บริษัทอสังหาฯเบอร์ต้น ซึ่งมีการเปิดเผยรายละเอียดออกมาแล้วนั้น พบมีมูลค่าเบื้องต้นรวมกัน ทะลุไปแล้วกว่า 2.5 แสนล้านบาท

ประกาศนิวไฮโครงการใหม่ทะลัก 

ความน่าสนใจข้างต้น ที่ชวนพิจารณากันต่อ มีตั้งแต่ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์  ประกาศกลับมาเปิดโครงการมากที่สุดตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมา 24 ปี ทำนิวไฮโครงการใหม่ 1.47 หมื่นล้านบาท , บมจ. ศุภาลัย 37 โครงการ กับมูลค่ามากสุดในรอบ 37 ปีเช่นกัน เดิมพันด้วยโปรดักส์พระเอก 'แนวราบ' และ กลยุทธ์ตีป้อมตลาดภูมิภาคมากถึง 18 โครงการ สะท้อนเชื่อมั่นเต็มที่ว่า เศรษฐกิจจะฟื้นตัวได้ดี พร้อมพ่วงอีก 3 คอนโดฯใหม่ ซึ่งเป็นที่รับรู้กันว่า ระดับศุภาลัย น้อยๆไม่ ใหญ่ๆชอบ อย่างต่ำหลักพันยูนิตต่อโครงการ 

เช่นเดียว กับ บมจ.แสนสิริ ด้วยสถิติ มูลค่าโครงการใหม่ มากถึง 7.5 หมื่นล้านบาท พร้อมส่งอีก 9 แบรนด์ใหม่ ต่อยอดในกลุ่มโครงการระดับแพง จับเศรษฐีไทย เพราะเชื่อ แม้ปีที่แล้วมี 'เงินเฟ้อ' เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นดี แต่ยังโกยยอดขายมาได้ถึง 5 หมื่นล้านบาท โตขึ้น 50% ฉะนั้น ภาพปีนี้ กลายเป็นเรื่องหมูๆ ไฮไลท์ คือ การรุกเปิดคอนโดฯมากขึ้น 151% ที่ 22 โครงการ บุกกลางเมือง อารีย์ ราชเทวี และดันแบรนด์ท็อป 'ดีคอนโด' หวนเมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต หาดใหญ่ ด้วย จับทางหวังกำลังซื้อต่างชาติเต็มที่ 

อย่างไรก็ดี ยังมีกลุ่มบริษัท ที่ประกาศเดินเกมอย่างระมัดระวัง เพราะยังไม่วางใจ ปัจจัยท้าทาย นอกเหนือการควบคุม ขอประเมินทิศทางช่วงครึ่งปีหลังอีกครั้ง เช่น บมจ.ลลิล ,บมจ.ชีวาทัย และ บมจ.เฟรเซอร์ส ฯ เป็นต้น 

แชมป์เก่า-ใหม่ เชื่อมั่นเศรษฐกิจ 

เจาะผู้พัฒนาฯรายสำคัญ ที่เคยมีดีกรีเป็นแชมป์เจ้าตลาด บมจ.พฤกษา แม้ช่วง 2 ปีก่อนหน้า จะอ่อนแรงไปมาก ภายหลังผ่าตัดองค์กรธุรกิจ และชะลอการลงทุนจากโควิด-19 แต่ปีนี้ ประกาศว่าจะกลับมาเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 1 เท่าตัวจากปีก่อน ที่ 23 โครงการ มูลค่ากว่า 2.35 หมื่นล้านบาท  เพิ่มสัดส่วนตลาดกลาง-สูง และเปิด 4 คอนโดฯใหม่ราคา 4-5 ล้านบาท ขณะทาวน์เฮ้าส์อีก นับ 10 โครงการ 

นายปิยะ ประยงค์ ผู้บริหารกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัย บมจ.พฤกษา เชื่อว่า อสังหาฯปีนี้ ยังเป็นบวก จีดีพีไทยจะเติบโตกว่าปีก่อนแน่นอน เพราะสัญญาณภาคท่องเที่ยวดีมาก แม้ภาคส่งออกยังต้องลุ้น ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยโต 5-8% โดยเฉพาะกลุ่มเรียลดีมานด์ในคอนโดฯ และ ลูกค้าบ้านกลุ่มพนักงานประจำ เงินเดือน 5 หมื่น - 1.5 แสนบาท

ขณะ บมจ.เอพี ที่ก้าวขึ้นมาผงาดในช่วงโควิด กับตำแหน่งผู้ทุบสถิติตลาดปี 2565 และปีนี้เตรียมเปิดใหม่สูงสุดในอุตสาหกรรม ด้วยมูลค่ารายเดียว 7.7 หมื่นล้านบาทนั้น นอกจากบุกแนวราบ ยังเปิดคอนโดฯใหม่ 4 ทำเล ทั้งนี้  นายวิทการ จันทวิมล ผู้บริหารคนสำคัญ ชี้ว่า ทั้งบ้านและคอนโดฯปีนี้ มีแนวโน้มไปต่อ เพราะเมื่อเศรษฐกิจดี อสังหาฯก็จะดีตาม เมื่อบวกกับในระยะข้างหน้า ที่คาดว่าอัตราดอกเบี้ยมีโอกาสขยับลง จะยิ่งช่วยหนุนกำลังซื้อ โดย เอพี ชูความพร้อม ทั้งด้าน กระแสเงินทุน ,โปรดักส์ และ ช่องทางการขาย ไม่งั้นไม่กล้าเสี่ยงอย่างดุดันไม่เกรงใจใคร 

นี่ยังไม่นับรวมอีก 3 บริษัทสำคัญ บมจ.ออริจิ้น ,บมจ.เสนา และ บมจ.เอสซี ที่ยังไม่ประกาศแผนปี 2566 ซึ่งต่างเป็นเจ้าตลาดแตกต่างกัน แต่โฟกัสถูกส่องไปที่ บมจ.ออริจิ้น ว่าจะทุบแชมป์เอพีหรือไม่ หลังมีกระแสข่าวก่อนหน้าว่า แค่คอนโดฯใหม่ปีนี้ ก็จะเปิดมากถึง 40-50โครงการ จึงต้องรอความชัดเจน  

CBRE ผ่าเทรนด์ -ทิศทางอสังหาฯปีนี้ 

เจาะมุมมองบริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า ปีนี้ความท้าทายของอสังหาฯ ต่อ การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่จะเป็นแรงส่งนั้น ขึ้นอยู่กับ รัฐบาลจะสร้างความสมดุล ระหว่างความจำเป็นที่จะลดมาตรการกระตุ้นทางการคลัง โดยไม่กระทบต่อการเติบโตด้านการบริโภคโดยรวมอย่างไร ภายใต้หนี้ส่วนบุคคลยังสูงอยู่ ขณะเป้าหมาย จีดีพี ตัวเลขจะเป็นไปตามคาดการณ์หรือไม่ ต้องลุ้นจำนวนนักท่องเที่ยวและผลการดำเนินงานของภาคการส่งออกเป็นหลัก

ส่วนทิศทางอสังหาฯ คาดการณ์ ตลาดแนวราบยังคงเติบโตต่อเนื่องในทุกระดับราคา ส่วนตลาดคอนโดฯ พบผู้พัฒนา มุ่งเน้นไปการขายยูนิตที่แล้วเสร็จให้หมด มากกว่าการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ ขณะทำเลใจกลางเมือง จะค่อย ๆ ฟื้นตัวและต้องใช้เวลา 

 

สต็อกท่วม - ปัจจัยลบอื้อ

ภาพหอมหวานแง่กำลังซื้อ จากการท่องเที่ยวดึงระบบเศรษฐกิจ หรือ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯโดยรัฐ ก็ดี อาจเป็นเพียงอีกด้านที่ผู้พัฒนาฯ ชูเป็นปัจจัยบวก แต่อีกมุม อสังหาฯปีนี้ ยังท้าทายต่ออย่างที่ ซีบีอาร์อี หยิบยก โดยเฉพาะ สต็อกที่มีแนวโน้มจะบวมขึ้น โดยข้อมูลจาก บมจ.พฤกษา เผยว่า ณ สิ้นปี 2565 มีสต็อกที่อยู่พร้อมขาย รออยู่ในตลาด ราว 9.96 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% จากปีก่อนหน้า โดยมีแค่สต็อกคอนโดฯที่ลดลง 0.5% อยู่ที่ 3.44 แสนล้านบาท ขณะกลุ่มทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 7% อยู่ที่ 2.25 แสนล้านบาท และ บ้านเดี่ยว ปีที่แล้วสต็อกเพิ่มมา 16% ที่ 4.06 แสนล้านบาท 

ทั้งนี้ ปัจจุบัน พฤกษา มีสต็อกรอขายราว 7 หมื่นล้านบาท จาก 129 โครงการ  ขณะ บมจ.อนันดา แบกสต็อกคอนโดฯ รอขาย ทั้งโครงการเก่าและที่จะแล้วเสร็จในปีนี้เช่นกัน ที่ 5.5 หมื่นล้านบาท 

สอดคล้องข้อห่วงใยของ นาย วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ที่ระบุว่า ทิศทางตลาดที่อยู่ปีนี้ แม้ดูเหมือนจะสดใส แต่อยากให้ผู้พัฒนาฯ ยั้งมือไว้บ้าง ในการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะแนวราบราคาแพง เพราะ แนวโน้มดีมานด์อาจ ลดลงนับ 10% (แง่การโอนกรรมสิทธิ์) เนื่องจาก มีปัจจัยลบที่เข้ามาหลายด้าน ได้แก่ ปีนี้ ธปท.ไม่ผ่อนปรน LTV กระทบต่อคนซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน หรือ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่รัฐลดค่าธรรมเนียมการโอนให้ และถูกมองเป็นบวก แต่ลึกลงไป รัฐให้เงื่อนไขน้อยลง ผู้ซื้อบ้านต้องจ่ายเพิ่มขึ้น 100 เท่า  

ขณะเดียวกัน ปีนี้ เป็นช่วงทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น อาจสูงขึ้นอีก 0.75-1.0 % ส่วนราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ ก็ปรับขึ้นทางตรงและทางอ้อม 5-10% (ส่วนลด/ของแถมน้อยลง) อาจทำให้ 'กำลังซื้อ' ยังไม่แข็งแกร่งพอ จนสมดุลกับซัพพลายเข้าใหม่ ที่สำคัญแง่ทิศทางเศรษฐกิจ ยังต้องติดตามต่อ ว่าจะฟื้นตัวได้เต็มที่หรือไม่ เมื่อ ค่าครองชีพสูง – ดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้เสีย หรือ NPL ของกลุ่มธนาคาร ยังเพิ่มขึ้น เป็นที่มา สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เพิ่งปรับลดคาดการณ์จีดีพีไทยปี 2566 เหลือการเติบโตที่ 3.2% เท่านั้น จากเดิมที่คาดอาจขยายตัวได้ถึง 4% หากเป็นเช่นนี้ อสังหาฯจะบวกหรือไม่ ต้องติดตาม...