เอกชนจี้ปัดฝุ่น กฎหมายต่างชาติซื้ออสังหาฯ ดึงกำลังซื้อจีน ปลุก "จีดีพี"

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า ปัจจุบัน ขนาดเศรษฐกิจของอสังหาริมทรัพย์ในไทย ใหญ่มาก สัดส่วนถึง 9.7% ของจีดีพีประเทศ โดยการพัฒนาอสังหาฯ ก่อให้เกิดแรงกระเพื่อม (Multiplier Effects) ให้กับระบบเศรษฐกิจ เพราะมีอุตสาหกรรมอื่นที่เกี่ยวเนื่อง ทั้งต้นนํ้า กลางนํ้า และปลายนํ้า เกิดการผลิตและการจ้างงานมหาศาล 

อย่างไรก็ดี นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ชี้ว่า เครื่องจักรตัวนี้ กำลังอ่อนแอ จากปัญหาความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ,ดอกเบี้ยสูง และ เงินเฟ้อพุ่ง อาจทำให้อสังหาฯ โดยเฉพาะ “ที่อยู่อาศัย” ชะลอตัวลง เลวร้ายสุดอาจติดลบ 14.1% ในปีนี้ รวมมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ราว 9.15 แสนล้านบาทเท่านั้น ซึ่งส่วนหนึ่ง ยังมาจากปีที่แล้ว ตลาดดึงดีมานด์ล่วงหน้ามาใช้ก่อนแล้ว 
 

ทั้งนี้ ในช่วงขาขึ้นของภาคการท่องเที่ยวไทย จากการฟื้นตัวกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาตินั้น  อสังหาฯ กับ การท่องเที่ยว จะเป็นโอกาสครั้งใหม่ ที่จะปลุกทั้งตลาดที่อยู่อาศัย และ อนาคตของเศรษฐกิจไทยด้วย เพราะ มีทั้งที่อยู่อาศัยแบบซื้อ ,ที่อยู่อาศัยแบบเช่าระยะยาว และ เช่าระยะสั้น เป็นวงล้อเกี่ยวพันกัน  “เมื่อไหร่ท่องเที่ยวดี อสังหาฯก็จะขยาย”

เทียบช่วงปี 2565 ทันทีที่ไทยเปิดประเทศ ช่วงครึ่งปีหลัง  และ ทั่วโลกปลดล็อกการเดินทาง มูลค่าการโอนฯของต่างชาติ ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 5.9 หมื่นล้านบาท  จาก 3.9 หมื่นล้านบาท เมื่อปี 2564 โดย กทม. ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และ สมุทรปราการ เป็น 5 อันดับแรกยอดนิยม  ส่วนผู้ครอบครองสูงสุด ยังเป็น “ชาวจีน” ที่ 49% จำนวน 5,707 หน่วย รวมมูลค่า ราว 2.9 หมื่นล้านบาท  

หอการค้าไทย-จีนปลุกดึง “เม็ดเงิน” 

โดยทันทีที จีน “เปิดประเทศ” นับตั้งแต่ 8 มกราคม ที่ผ่านมา นี่ทำให้อสังหาฯไทยตื่นตัว-คึกคัก สอดคล้องกับทิศทางน่าสนใจ จากข้อมูลของ นายไพจิตร วิบูลย์ธนสาร รองประธานและเลขาธิการ หอการค้าไทยในจีน โดยชี้ว่า ทั้งเศรษฐกิจไทย และ อสังหาฯไทย กำลังได้อานิสงส์โดยตรง จากความเป็นพันธมิตรร่วมกันทุกด้าน โดยเฉพาะ พบแนวโน้มความต้องการอสังหาฯของคนจีน มีมากขึ้นเรื่อยๆ จุดเปลี่ยนที่มาจากการเข้ามาท่องเที่ยว และชื่นชอบ ก่อนเริ่มมองหาการลงทุน โยกย้ายขนครอบครัวมาอยู่อาศัยระยะยาว 

พร้อมระบุว่า วันนี้ผู้ซื้อที่เป็นชาวจีน ต่างไปจากอดีต ส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ ที่เข้ามาลงทุนโดยตรงระหว่างประเทศ (FDI) อีกส่วนที่เป็นตลาดโอกาส คือ คนสูงอายุราว 300 ล้านคนในจีน ถ้าอสังหาฯไทย ดึงออกมาได้สัก 10% จากกลุ่มคนที่เป็นลูก-หลาน มองหาที่อยู่อาศัยให้พ่อแม่ เพื่อหลบภัยหนาวในช่วงบั้นปลายชีวิตแล้ว ไทยจะได้ประโยชน์อย่างมาก หากสามารถดึงเม็ดเงินของชาวจีนซึ่งขึ้นแท่นว่ามีเงินออมสูงสุดในโลก มาเป็นเม็ดเงินซื้อหรือลงทุนอสังหาฯไทย 

 “FDI จะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของอสังหาฯไทย เพราะดูจากการซื้อของคนจีน เป็นกลุ่มนักธุรกิจ -นักลงทุนมากขึ้น ขณะกลุ่มสูงวัยก็มหาศาล นี่จะเป็นอนาคตของเศรษฐกิจไทย เพิ่มเติมจากแรงผลักท่องเที่ยว”

สำหรับ ข่าวทุนจีนสีเทา ที่กลายเป็นข้อเกลียดชังในสังคมไทย เกี่ยวพันการครอบครองอสังหาฯนั้น นายไพจิตร ชี้ว่า ไม่ต้องการให้ไทยนำประเด็นดังกล่าว มาสร้างเงื่อนไขกับชาวจีนเพิ่มเติม ท่ามกลางชัดเจนแล้วว่า วันนี้เราต้องพึ่งพาจีนมากขึ้น จากยุโรป และ สหรัฐ อยู่ในภาวะ “ตกที่นั่งลำบาก” ขณะแนวทางป้องปรามการกระทำผิดกฎหมาย ไทยสามารถใช้เงื่อนไข และหน่วยเกี่ยวข้องเข้าดูแลจัดการได้ 

 
ชงวีซ่าบ้านหลัง 2 ตามราคาซื้อ

เช่นเดียวกับ ความเห็นของนายกสมาคมอาคารชุดไทย นายพีระพงศ์ จรูญเอก ระบุว่า อสังหาฯไทย มีจุดแข็งหลายข้อ โดยเฉพาะความสวยงามของบ้านเมือง -ทรัพยากรธรรมชาติ และการเชื้อเชิญ ต้อนรับ อัธยาศัยดีงามของคนไทย ที่เปรียบเป็น “ซอฟต์พาวเวอร์” ทำให้ต่างชาติยังคงอยากเข้ามาลงทุน อย่างกรณี “เงินเฟ้อ” ในขณะนี้ ก็ทำให้ราคาค่าเช่าอสังหาฯกลางเมืองฟื้นกลับขึ้นมาจาก 15,000 บาท/เดือน ในช่วงโควิด มาอยู่ที่ 30,000 บาท/เดือน 

ประเมินจะเป็นจุดพลิกตลาดคอนโดฯหรูกลางเมือง ที่มีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม.ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า หรืออย่างเร็วช่วงปีหน้า เพราะเห็นสัญญาณบวกจากความต้องการของชาวจีน ,ฮ่องกง ที่มีแนวโน้ม อยากหนีภัยอากาศหนาว ,ย้ายเข้ามาทำธุรกิจ และมองหาบ้านหลังที่ 2 

นายพีระพงศ์ กล่าวเสริมว่า จากแนวโน้มดังกล่าว ภาครัฐต้องขยับอย่างจริงจัง เพื่อตอบรับโอกาส ทั้งนี้ อยากเสนอให้ใช้สิทธิประโยชน์แง่ “วีซ่า”เป็นแม่เหล็กในการดึงดูด เช่น ซื้อคอนโดฯ ราคา 3 ล้านบาท ได้วีซ่าอยู่ไทย 3 ปี / 5 ล้านบาท อยู่ไทยได้นาน 5 ปี หรือ 10 ล้านบาท แลกวีซ่า 10 ปี เนื่องจากการเข้ามาอยู่อาศัยของกลุ่มคนดังกล่าว มีอัตราการใช้จ่ายในไทยนับ ล้านบาทต่อเดือน ประเทศไทยจะมีเม็ดเงินใหม่ มาสนับสนุนจีดีพี 

 
“ไทยขายการท่องเที่ยว ท่องเที่ยวโต อสังหาฯ ก็มีโอกาสขยาย ขณะนี้จีนและชาวต่างชาติ มองอสังหาฯไทย เป็นทั้ง บ้านหลัง 2 ,บ้านพักตากอากาศ และ บ้านอยู่อาศัยในวัยเกษียณ ถ้าเรามีวีซ่าให้เขา ก็จะช่วยสนับสนุน”

คอนโดฯ สินค้าตกยุค ของ“ต่างชาติ” 

ขณะนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ปัจจุบัน ประเทศไทย ให้สิทธิ์การครอบครองอสังหาฯ สำหรับชาวต่างชาติ ผ่านรูปแบบโควต้า 49% ในอาคารชุดมานานหลายสิบปี ไม่ต่างจาก การขายของสินค้าตกยุค เพราะพบว่าปัจจุบัน ชาวจีน และ ชาวต่างชาติ ต้องการบ้านมีพื้นที เช่นบ้านเดี่ยว 50 ตร.ว หรือ อย่างน้อยบ้านแฝด 30-40 ตร.ว. 

ส่วนนโยบายดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย ผ่านรูปแบบการแลกกับเม็ดเงินลงทุน ที่รัฐบาลเปิดแนวคิดออกมาเมื่อปีที่แล้ว ก่อนเกิดกระแสสังคมต่อต้านอย่างหนักนั้น ในมุมของสมาคม มีความห่วงใยไม่ต่างกัน เพราะมีเงื่อนไขหละหลวม เปิดกว้างเกิดเหตุ อาจทำให้การควบคุมดูแลได้ยาก 

อย่างไรก็ดี หากขณะนี้ รัฐบาลมองอสังหาฯเป็นโอกาส ในช่วงขาขึ้นของ ภาคการท่องเที่ยว ดึงดีมาน์อยู่อาศัย มาช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศนั้น กฎหมายที่ถูกพับไปให้นำออกมาปัดฝุ่น ปรับเงื่อนไขใหม่ โดย 3 สมาคมอสังหาฯ มีการพิจารณาร่วมกัน ว่า หลักการสำคัญ ควรกำหนดให้สิทธิ์การครอบครองของต่างชาติ แค่ในรูปแบบโครงการที่ถูกจัดสรรเท่านั้น ไม่ใช่สามารถที่จะซื้อ”ที่ดิน”ที่ไหนในประเทศก็ได้ เพราะไม่สามารถควบคุมได้ แต่หากเป็นโครงการจัดสรร จะมีนิติบุคคลโครงการ หรือ เพื่อนบ้านช่วยจับตาตรวจสอบได้ 

 “กฎหมายที่ถูกปัดตกไปปีที่แล้ว ปัญหาอยู่ที่ไม่มีการกำหนดโซนนิ่ง 3 สมาคมก็เห็นด้วยกับแรงต้าน แต่อย่างไรก็ดี ไทยมีโอกาสแต่ไม่ขยับ ดึงดีมานด์ที่มีกลับไปอยู่ใต้ดิน ต่างจากมาเลเซีย ที่นำร่องไปแล้ว ฉะนั้นการบ้าน รัฐบาลวันนี้ ต้องต่อยอดธุรกิจท่องเที่ยว สู่ ที่อยู่อาศัย เพื่อให้เป็นอนาคตของเศรษฐกิจ”

 แรงหนุนใหม่สวม “ส่งออกทรุด”

ทั้งนี้ ข้อห่วงใยของ นายมีศักดิ์ เกิดขึ้นหลังจากประเมินว่าภายใต้ไทยกำลังเผชิญ กับการเปลี่ยนแปลงทางโครงสร้างประชากรครั้งใหญ่ วัยแรงงาน ตํ่ากว่า คนสูงวัย ขณะปัญหาเงินเฟ้อ กระทบ แผลลึกเรื่อง “หนี้ครัวเรือน” ส่วนฟันเฟืองหลักทางเศรษฐกิจอย่างการส่งออก เสี่ยงมากขึ้นจากวิกฤติเศรษฐกิจโลกถดถอย เหลือเพียงแค่ภาคการท่องเที่ยว ที่อาจกระตุ้นจีดีพีในระยะ 5-10 ปีข้างหน้าได้ไม่เต็มที่มากนัก แรงหนุนสำคัญ คือ การต่อยอดธุรกิจท่องเที่ยวมายังภาคอุตสาหกรรม อย่างอสังหาริมทรัพย์ และ ขายโปรดักต์ใหม่ ที่เป็นที่ต้องการของ “ต่างชาติ” และคนจีนยุคใหม่แทน

ส่วนนายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมบ้านจัดสรร แนะทางออกว่า นอกจาก รัฐบาล ต้องปรับแก้สิทธิประโยชน์ ลดอุปสรรคด้านต้นทุนของผู้ประกอบการ เพื่อสนับสนุนให้คนไทย มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ง่ายแล้ว อีกส่วนต้องหาแรงกระตุ้น เม็ดเงินใหม่ๆ หรือเติมกำลังซื้อกลุ่มใหม่เข้ามาขับเคลื่อนประเทศด้วย