ส่อง5ทำเลทองราคาที่ดินเปล่า แนวรถไฟฟ้าพุ่ง!

มีรายงาน ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในพื้นที่เขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566ของศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC  ที่ ระบุว่า ที่ดินเปล่าตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังปรับตัวขึ้นต่อเนื่องแต่มีบางปัจจัยที่อาจมีส่วนทำให้การปรับขึ้นของราคาที่ดินไม่สูงมากนัก

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดเผยว่าในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส2ปีนี้พบว่า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน  ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคตที่มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรมและเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการอยู่ในปัจจุบัน โดยมีรายละเอียด ดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการในอนาคตและโครงการที่เปิดให้บริการแล้วซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 256.6 จุด และ 252.8 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 

อันดับ 2 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 415.1 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตเมืองนนทบุรี บางใหญ่ และบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 

อันดับ 3 ได้แก่ MRT และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วและโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 474.4 จุด และ 467.0 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตจตุจักร ห้วยขวาง และพญาไท เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 4 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 443.4 และ 436.6 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  โดยราคาที่ดินในเขตบางเขน หลักสี่ ดอนเมือง และคลองหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

 อันดับ 5 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 440.4 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  โดยราคาที่ดินในเขตจอมทอง บางบอน และบางขุนเทียน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

ขณะโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน มีดังนี้

 อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึง 54.9%

 อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคา26.1%

 อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา 17.6%

 อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา  17.5%

 อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา 11.4%

จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่าที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยน แปลงของราคามาก เนื่องจากที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองมีราคาไม่แพงและยังสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ซึ่งทำให้สามารถควบคุมต้นทุนของราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ทั้งนี้ โซนเหล่านี้เป็นโซนที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก และที่สำคัญเป็นโซนที่มียอดขายในระดับต้นๆ อีกด้วย

 อย่างไรก็ตาม ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ- ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 376.5 จุด เพิ่มขึ้น6.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า  ลดลง-2.4% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่มีการชะลอตัวจากไตรมาสแรก

อัตราการเพิ่มของดัชนีราคาที่ดินในไตรมาสนี้ ยังเป็นการเพิ่มที่ไม่สูงเมื่อเปรียบเทียบกับการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558 – 2562) ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.8 % เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 อีกทั้งยังมีอัตราเฉลี่ยของอัตราการเปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า  ที่เพิ่มขึ้นถึง 4.1% แสดงให้เห็นอัตราเร่งของดัชนีราคาที่ดินในช่วงดังกล่าวที่สูงกว่าปัจจุบัน 

 ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจากการที่เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปี 2566 มีการขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ รวมทั้งการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงถึง 90% ของ GDP  อีกทั้งเป็นช่วงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่จะทำให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลง

ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงชะลอแผนในการเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ถึงปี 2567 มีผลให้เกิดการชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อรองรับการพัฒนาลงบ้างในหลายทำเล  ประกอบกับรัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา

ในปี 2566 จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการซื้อที่ดินสะสมเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต  ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดเพื่อเป็น Land Bank ลดลง เพื่อควบคุมภาระต้นทุนจากการถือครองที่ดิน โดยภาระภาษีที่ดินฯ ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป