โครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ โอกาสทองลงทุน

 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ตระหนักถึงความสำคัญของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรของประเทศไทยที่กำลังจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ซึ่งหมายถึงประชากรผู้มีอายุเกินกว่า 60 ปี จะมีสัดส่วนมากกว่า 20.0% ของประชากรไทยทั้งหมด และคาดการณ์ว่าประชากรผู้สูงอายุจะมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วโดยจะมีสัดส่วนถึง 28.0% ในปี 2578 แต่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับผู้สูงอายุในปัจจุบันยังคงเติบโตช้า และไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้สูงอายุในปัจจุบัน

 นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อสังเกตว่า แม้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันมีการขยายตัวขึ้นอย่างมากในช่วง 5- 6 ปีที่ผ่านมา แต่ที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้นกระจุกตัวในบางพื้นที่ ยังไม่ได้กระจายตัวไปครอบคลุมพื้นที่ต่างๆ อย่างทั่วถึง ทำให้ไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยที่รองรับกลุ่มผู้สูงอายุได้อย่างทั่วถึง และในภาพรวมก็ยังมีจำนวนไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับความต้องการในปัจจุบัน

เมื่อเทียบกับจำนวนผู้สูงอายุของไทยที่ปัจจุบันมีจำนวน 12.9 ล้านคน และคาดว่าจะมีผู้สูงอายุที่ต้องการที่อยู่อาศัยประมาณ 5% หรือประมาณ 650,000 คน แต่คาดการณ์ว่าอาจมีผู้สูงอายุที่สามารถเข้าสู่ระบบการบริการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเพียง 1.0% หรือ ประมาณ 130,000 คน ขณะที่ในปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยรองรับผู้สูงอายุได้เพียงไม่เกิน 20,000 คน ซึ่งในจำนวนนี้ตั้งอยู่ในพื้นที่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 435 แห่ง และรองรับได้ประมาณไม่เกิน 12,000 คน โดยมีสัดส่วนถึง 57.0% และ 61.4% ของทั่วประเทศ ตามลำดับ

อีกทั้งโครงการที่มีการพัฒนาขึ้นส่วนใหญ่เป็นการรองรับกลุ่มคนที่มีฐานะปานกลางค่อนข้างดีและฐานะดีขึ้นไป ทำให้กลุ่มผู้สูงอายุที่มีฐานะปานกลางและฐานะไม่ดีนักยังคงมีการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในการรองรับอย่างมาก ดังจะเห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุของรัฐที่จัดให้บางแห่งในปัจจุบันมีผู้ลงชื่อรอขอเข้าอยู่อาศัย 2,500-3,000 คน แต่ยังไม่มีหน่วยงานใดสามารถจัดที่อยู่อาศัยรองรับได้ สิ่งเหล่านี้จึงเป็นโจทย์ที่สำคัญและเร่งด่วนของรัฐบาลในการหาแนวทางในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในการรองรับผู้สูงอายุได้เพียงพอสำหรับทุกกลุ่ม

ขณะการขับเคลื่อนนโยบายที่จะดึงดูดชาวต่างชาติในกลุ่มที่เกษียณอายุเข้ามาพำนักระยะยาวในประเทศไทยให้ประสบความสำเร็จ ประเทศไทยต้องมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับ

ผู้สูงอายุที่มีมาตรฐานให้มีมากขึ้น ควบคู่กับการพัฒนา Medical Hub และ การท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ซึ่งจะช่วยทำให้ประเทศไทยเป็น Retirement Heaven และ Retirement Destination สำหรับผู้สูงอายุทั่วโลก ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญอย่างมากที่จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติที่ต้องการหาที่พำนักระยะยาวช่วงวัยเกษียณ และทำให้ประเทศไทยเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในโลก ด้วยเหตุผลทางการเงินที่มีค่าใช้จ่ายที่สอดคล้องกับเงินบำนาญที่เขาได้รับ รวมถึงมีมาตรฐานและการบริการที่ดีเมื่อเทียบกับประเทศอื่น

จากการสำรวจภาพรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบัน 758 แห่งรองรับผู้สูงอายุได้รวม19490คน มีอัตราการเข้าพัก 69.3% ซึ่งพบว่าเป็น

1.ประเภทเนิร์สซิ่งโฮม หรือ สถานบริบาลผู้สูงอายุ จำนวนถึง 708 แห่ง รองรับได้รวม 15,324 คนหรือ ร้อยละ 78.6% มีอัตราการเข้าพัก 63.7%

2.ประเภท Residential หรือที่อยู่อาศัยซึ่งพัฒนาขึ้นเพื่อรองรับกลุ่มผู้สูงอายุแต่ยังสามารถดูแลตัวเองได้ ออกแบบโดยใช้หลักการ Universal Design จำนวน 19 แห่ง รองรับได้รวม 1,328 คน เช่น สวางคนิเวศ สภากาชาดไทย, โครงการเวลเนสซิตี้ และบุศยานิเวศน์ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เป็นต้น มีอัตราการเข้าพัก 73.0%

3. ประเภท สถานสงเคราะห์/มูลนิธิ 26 แห่ง รองรับได้รวม  2,681 คน มีอัตราการเข้าพัก 100.0% (4) ประเภท โรงพยาบาล จำนวน 4 แห่ง รองรับได้รวม 155 คน และมีเข้าพัก 53.5% และประเภท Day Care จำนวน 1 แห่ง

ทั้งนี้ การกระจายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุใน 10 จังหวัดแรก มีจำนวน 574 แห่ง หรือ 75.7% ของที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุทั้งหมด โดยกระจายในจังหวัด

(1) กรุงเทพฯ 257 แห่ง รองรับได้รวม 7,140  คน มีอัตราการเข้าพัก 68.2%

(2) นนทบุรี 78 แห่ง รองรับได้รวม 1,759 คน มีอัตราการเข้าพัก 68.3%

(3) เชียงใหม่ 54 แห่ง รองรับได้รวม 688 คน มีอัตราการเข้าพัก 81.8%

(4) ชลบุรี 42 แห่ง รองรับได้รวม 822 คน มีอัตราการเข้าพัก 64.6%

(5) ปทุมธานี 39 แห่ง รองรับได้รวม 877 คน มีอัตราการเข้าพัก 72.5%

(6) นครปฐม 30 แห่ง รองรับได้รวม 876 เข้าพัก มีอัตราการเข้าพัก 59.1%

(7) สมุทรปราการ 24 แห่ง รองรับได้รวม 1,206 คน มีอัตราการเข้าพัก 40.1%

(8) ขอนแก่น 19 แห่ง รองรับได้รวม 669 คน มีอัตราการเข้าพัก 88.9%

(9) ราชบุรี 16 แห่ง รองรับได้รวม 425 คน มีอัตราการเข้าพัก 39.1 %

และ (10) พิษณุโลก 15 แห่ง รองรับได้รวม 217 คน มีอัตราการเข้าพัก 79.1%

 การสำรวจยังพบว่า สิทธิในการครอบครองที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ส่วนใหญ่เป็นประเภทสิทธิแบบเช่ารายเดือน 699 แห่ง หรือ ร้อยละ 92.5% รองลงมาเป็นประเภทสิทธิแบบการอยู่อาศัยตลอดชีวิต 34 แห่ง หรือ 4.5% สิทธิแบบมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย 14 แห่ง หรือ 1.9% และสิทธิการเช่าระยะยาว 9 แห่ง หรือ 1.2% ของโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยทั้งหมด

 ในด้านลักษณะโครงการ พบว่า ส่วนใหญ่มีการใช้อาคารที่มีลักษณะอาคารแบบบ้านเดี่ยว เป็นสัดส่วน 56.6% รองลงมาเป็นประเภทอาคารพักอาศัยรวม เป็นสัดส่วน 33.3% โดยจำแนกเป็นโครงการที่มีขนาดจำนวนเตียงไม่เกิน 20 เตียง เป็นสัดส่วน 54.8% และขนาดจำนวนเตียงเกินกว่า 20 เตียง 343 แห่ง เป็นสัดส่วน 45.2% ทั้งนี้พบว่า ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันของไทยยังคงมุ่งเน้นการรองรับผู้สูงอายุไทยเป็นสำคัญ คือ ประมาณ 99.1% เป็นต้น