KEY
POINTS
โครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ปรับปรุงครั้งที่4) ให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ สิ่งแวดล้อม และการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป คาดว่าจะประกาศใช้ภายในปี 2568
ความคืบหน้านายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร หารือรัฐบาลผลักดันการปรับเพิ่มอัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ดินเกษตรกรรมแยกย่อยตามโซนสีผังเมืองรวม
วางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มในหลายทำเลตามการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางใหม่ ๆ เพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ
จากการที่กรุงเทพมหานครโดยสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองได้ดำเนินโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในปี พ.ศ. 2560–2562 เพื่อวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ สิ่งแวดล้อม และการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป หลังจากผังเมืองปัจจุบันมีการใช้งานมาตั้งแต่ปี 2556 ซึ่งคาดว่าร่างผังเมืองใหม่นี้จะประกาศใช้ได้ภายในปี 2568 ล่าสุดกรุงเทพมหานครได้ขยายระยะเวลาให้ประชาชนผู้มีส่วนได้เสียยื่นหนังสือแสดงความคิดเห็นต่อร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ได้จนถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567 ส่งผลให้เกิดแรงกระเพื่อมทั้งในฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการที่ตื่นตัวในการศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจรายละเอียดเพื่อรักษาผลประโยชน์ของตน
คลายข้อสงสัย ผังเมืองแต่ละสีมีดีอย่างไร
การร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้มีการพิจารณาในทุก ๆ มิติเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง และใช้ประโยชน์จากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางที่เปิดใช้แล้วและกำลังก่อสร้าง ทำให้เมืองมีการพัฒนาออกไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการในอนาคต ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย
ชวนทำความรู้จักสีผังเมืองและวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดิน เพื่อให้ผู้บริโภคมีความรู้ความเข้าใจถึงสิทธิประโยชน์ที่ได้รับเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงผังเมือง โดยตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครมีการแบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมบนพื้นที่ ดังนี้
1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย มีวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก โดยแบ่งผังเมืองโซนย่อยเป็น 3 เฉดสีตามปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ และแต่ละเฉดสียังแบ่งย่อยลงไปอีกภายใต้รหัสกำกับ ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้
2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม แทนที่ด้วยสีแดง มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ ภายใต้รหัส พ.1-พ.5 แบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก
3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม แทนที่ด้วยสีม่วง มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม ภายใต้รหัส อ.1-อ.3 ซึ่งที่ดินประเภทนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดฯ ขนาดเล็ก และสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารชุดขนาดใหญ่ได้
4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1-ก.3) และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4-ก.5) ในผังเมืองจะแทนที่ด้วยกรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัส ก.1-ก.3 หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียว รหัส ก.4 และ ก.5 เน้นการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร นอกจากนี้ยังเป็นกันชนระหว่างกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด และมีหน้าที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ อีกด้วย
5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย ในผังเมืองจะแทนที่ด้วยสีน้ำตาลอ่อน รหัส ศ.1 และ ศ.2 มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน กระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้เพื่อการอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว
6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ แทนที่ด้วยสีน้ำเงิน รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการหรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ เช่น ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งานก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่าง ๆ ทำให้เห็นว่ามีห้างสรรพสินค้า สำนักงาน หรือคอนโดฯ บางแห่งตั้งอยู่บนที่ดินสีน้ำเงินได้ด้วยเช่นกัน
ร่างผังเมืองใหม่สำคัญอย่างไรเมื่อต้องซื้อบ้าน
หากมองผิวเผินหลายคนอาจคิดว่าผังเมืองเป็นเรื่องไกลตัวและไม่ได้ให้ความสนใจมากนัก แต่แท้จริงแล้วการจัดทำผังเมืองเป็นเรื่องใกล้ตัวกว่าที่คิด นอกจากจะเป็นการวางรากฐานไปสู่การพัฒนาเมืองและกระจายความเจริญแล้ว ยังมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้บริโภคที่วางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งผู้ที่วางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในที่ดินของตนเองอีกด้วย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยความสำคัญของการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่มีต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้บริโภคสามารถวางแผนเลือกซื้อบ้าน/คอนโดฯ ในทำเลที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาว
ดังนั้น ผู้บริโภคควรศึกษาว่าทำเลที่ต้องการซื้อบ้าน/คอนโดฯ นั้นอยู่ในที่ดินประเภทอุตสาหกรรม หรือเคยเป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรมมาก่อนจะโดนปรับผังเมืองให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมหรือไม่ ซึ่งอาจจะมีโรงงานเดิมตั้งอยู่ก่อนที่จะมีโครงการบ้านจัดสรร/คอนโดฯ ไปสร้างทีหลัง โดยควรหลีกเลี่ยงการเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลเหล่านี้เพื่อลดความเสี่ยงของผลกระทบจากการรั่วไหลของสารเคมีหรืออุบัติเหตุต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ถือเป็นวิธีป้องกันที่ดีที่สุดและสร้างความสบายทั้งกายและใจในระยะยาว
ปฏิเสธไม่ได้ว่าประเด็นนี้สร้างความกังวลใจให้เจ้าของที่ดินและผู้อยู่อาศัยไม่น้อย เนื่องจากในอดีตการเวนคืนที่ดินจะมีการจ่ายค่าทดแทนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะมีราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริงในท้องตลาด และหากโดนเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดินก็อาจส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตกได้ ผู้บริโภคจึงควรตรวจสอบรายละเอียดของผังเมืองให้ถี่ถ้วนว่าโครงการที่อยู่อาศัยที่สนใจนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืนหรือไม่ อย่างไรก็ดี ล่าสุดทางกรุงเทพมหานครได้ออกมาชี้แจงว่าในร่างผังเมืองใหม่ไม่มีโครงการเวนคืนพื้นที่จากสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อสร้างถนนเพิ่ม แต่เป็นการเว้นระยะห่างจากแนวถนนเดิมตามระยะกำหนดซึ่งมีการประกาศใช้มาแล้วตั้งแต่ผังเมืองปี 2556 เพื่อให้สิ่งปลูกสร้างใหม่มีระยะร่นและเว้นระยะห่างตามกำหนด ลดความแออัดของถนนในซอยต่าง ๆ
โดยผังน้ำจะบอกรายละเอียดของสถานีสูบน้ำ, ประตูระบายน้ำ, โครงการปรับปรุงคลองระบายน้ำ, โครงการขยายคลองระบายน้ำ, โครงการขุดคลองระบายน้ำ, โครงการอุโมงค์ระบายน้ำ, แนวคันป้องกันน้ำท่วมและพนังกั้นน้ำริมแม่น้ำและลำคลอง, อุโมงค์ระบายน้ำ, โครงการสงวนรักษาพื้นที่ทางน้ำหลาก (ฟลัดเวย์), โครงการสงวนรักษาพื้นที่พักน้ำ (แก้มลิง) และคาบน้ำท่วมกรณีปัจจุบันซึ่งแสดงพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยที่คาบน้ำอุบัติในรอบ 10 ปี, 25 ปี และ 100 ปี นอกจากนี้ กรุงเทพมหานครยังมีแผนขยายขนาดคลองเพิ่มอีก 4-5 คลอง จากเดิมขนาด 14-15 เมตร เป็น 30-40 เมตร เพื่อช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการรองรับน้ำให้ได้มากขึ้นในอนาคต และแก้ปัญหาน้ำท่วมขังได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น
แม้ตอนนี้ไทยยังไม่มีการพัฒนาเมืองแบบ TOD ที่ชัดเจนเหมือนต่างประเทศ แต่มีสัญญาณที่ดีจากการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่ได้ปรับใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายทำเลตามการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางใหม่ ๆ เพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจในทำเลดังกล่าว โดยทางสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองได้มีการศึกษาและวางแผนพัฒนาพื้นที่ที่มีศักยภาพรอบบริเวณสถานีขนส่งมวลชนเพิ่มเติม
จากการศึกษาในร่างผังเมืองใหม่ เพื่อให้สอดคล้องและรองรับกับแผนการพัฒนาระบบรางของภาครัฐที่กำลังจะเกิดขึ้นใหม่ ทั้งนี้ การพัฒนาเมืองภายใต้แนวคิด TOD นั้นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วนทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน รวมทั้งการแก้ไขกฎหมายที่จะช่วยผลักดันให้แนวคิดนี้เกิดขึ้นจริงได้ ซึ่งคาดว่าในอนาคตจะมีความชัดเจนมากขึ้น
ขณะเดียวกัน หากเป็นเจ้าของที่ดินหรือที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงสีผังเมืองเป็นสีแดงก็ถือว่าได้ประโยชน์หากมีการพัฒนาเพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจในอนาคต อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าที่ดินทุกผืนในโซนสีแดงจะได้ประโยชน์หรือมีโอกาสในการถูกกว้านซื้อจากนายทุนเสมอไป เนื่องจากยังมีพระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดแนวร่นอาคารที่วัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะเพื่อใช้ควบคุมการก่อสร้างคอนโดฯ ไว้ จึงมีเพียงที่ดินบางผืนที่ติดถนนใหญ่เท่านั้นที่จะได้รับประโยชน์ทางธุรกิจมากขึ้น
นอกจากนี้ ร่างผังเมืองใหม่ได้ปรับเพิ่ม FAR Bonus (Floor Area Ration Bonus) หรือมาตรการเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชนร่วมพัฒนาเมืองโดยจัดทำโครงการให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะตามเงื่อนไขที่กรุงเทพมหานครกำหนด แลกกับการได้สิทธิประโยชน์ในการก่อสร้างพื้นที่อาคารเพิ่มเติมตามที่กฎหมายกำหนด จากเดิม FAR Bonus มีเพียง 5 เงื่อนไข เพิ่มเป็น 10 เงื่อนไข
เพื่อกระตุ้นให้ผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเจ้าของที่ดินมีส่วนร่วมในการพัฒนาเมืองที่มีคุณภาพมากขึ้น โดยจะสามารถสร้างอาคารได้สูงขึ้นหากแบ่งที่ดินให้กับสาธารณะ เช่น เป็นที่ตั้งบันไดสะพานลอย, ที่ตั้งหม้อแปลงไฟฟ้า, จุดจอดวินมอเตอร์ไซค์ หรือขยายพื้นที่ทางเท้า เพื่อช่วยแก้ปัญหาทางเท้าแคบ เป็นต้น โดยเอกชนยังคงถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นได้ และประชาชนทั่วไปจะได้รับประโยชน์ตามไปด้วย
อย่างไรก็ดี การประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชนเกี่ยวกับการจัดทำร่างผังเมืองใหม่ในช่วงที่ผ่านมาได้ก่อให้เกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์อย่างมาก ทั้งในมุมของประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากการที่ที่ดินอยู่ในเขตแนวเวนคืนหรือถูกรอนสิทธิในการพัฒนาต่าง ๆ ขณะที่การปรับสีผังเมืองของที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) ยังคงกระจุกตัวอยู่โซนใจกลางเมือง ไม่เกิดการกระจายความเจริญไปยังพื้นที่รอบนอก ทำให้เกิดการตั้งคำถามว่าเป็นการเอื้อประโยชน์ให้นายทุนหรือไม่ หากภาคเอกชนได้กว้านซื้อที่ดินไว้แล้วมายื่นขอปรับเปลี่ยนสีผังเมืองเพื่อให้ตนเองได้ประโยชน์มากขึ้น ซึ่งหากมีการก่อสร้างตึกสูงย่อมจะเกิดการเปลี่ยนแปลงต่อระบบนิเวศและกระทบชุมชนข้างเคียงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
รวมทั้งยังต้องติดตามความคืบหน้าในกรณีที่นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร จะหารือกับรัฐบาลเพื่อผลักดันการปรับเพิ่มอัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ดินเกษตรกรรมแยกย่อยตามโซนผังเมืองรวมในโซนสีแดง, โซนสีน้ำตาล, โซนสีม่วง และโซนสีเม็ดมะปราง เพื่อแก้ปัญหาการทำเกษตรกรรมในผังเมืองเหล่านี้ซึ่งเป็นการหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ดินในอัตราที่สูงขึ้น แม้กระทรวงการคลังจะเคยปฏิเสธแนวคิดนี้มาแล้วก็ตาม