เปิดทำเลทอง ผังกทม.หนุนมิกซ์ยูส ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ดันราคาที่ดินพุ่ง

การวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เปิดรับฟังความคิดเห็นครั้งใหญ่ ณ ศูนย์เยาวชนกรุงเทพมหานคร (ไทย-ญี่ปุ่น) วันที่ 6 มกราคม 2567 ตั้งแต่เวลา9.00-12.00 น. เพื่อเสนอความเห็นให้ กับสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานคร นำไปปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติมให้เกิดความเหมาะสม ก่อนประกาศใช้ตามขั้นตอนได้ในปี 2568

จากการตรวจสอบของ “ฐานเศรษฐกิจ” ประเมินว่า การปรับปรุงผังเมืองรวมครั้งนี้ ได้เพิ่มความถี่ของการใช้ประโยชน์ที่ดินสามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้มากกว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 เนื่องจาก กายภาพพื้นที่ในกรุงเทพมหานคร เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว มีความเจริญขยายตัวเกิดขึ้น จากรถไฟฟ้า ที่สำคัญ ผังเมืองรวม ยังกำหนดแนวเขตทาง ก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ในอนาคตไว้อย่างชัดเจน ดังนั้นประชาชนเจ้าของที่ดินจะต้องเว้นระยะถอยร่น หรือตรวจสอบข้อกำหนดทางผังเมือง ก่อน ก่อสร้างอาคาร

ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงหัวลำโพง-ปากท่อ สายสีเทา วัชรพล-ทองหล่อ/พระโขนง-พระราม 3 และสายสีฟ้า ช่วงดินแดง-สาทร จุดพลุทำเลทองใหม่ เช่นเดียวกับ โครงข่ายถนนสายสำคัญ 148 เส้นทาง เพื่อขยายเขตทางในอนาคตหากเกิดแออัดคับคั่ง ไม่ว่าแนวเขตทางจะพาดผ่านที่ดินแปลงใด เจ้าของที่ดินต้องเว้นระยะถอยร่นตามขนาดเขตทาง ก่อนขออนุญาตก่อสร้างอาคาร

สำหรับ ทำเลที่น่าจับตาได้แก่บริเวณสถานีร่วมมีนบุรีเพิ่มพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) ที่มีพื้นที่เป็นรองแค่ย่านศูนย์กลางเมืองอย่าง สุขุมวิท เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทรฯลฯซึ่งจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่รับการเจริญเติบโตจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพู จุดพลุทำเลทองใหม่ที่น่าจับตาเชื่อมการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า โครงข่ายถนน ทางพิเศษ (ทางด่วน)

เข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก และขยายการพัฒนาที่อยู่อาศัยแหล่งงานมาอยู่ย่านชานเมือง ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบแนวสูง โครงการมิกซ์ยูส โดยมีพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เป็นวงล้อมรอบพื้นที่สีแดง ปัจจุบันราคาที่ดินขยับไปไกล มากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางวา

อีกทำเลที่น่าจับตาคือพระราม 9 ตัดรัชดาภิเษก ถึงบริเวณศูนย์การค้าเดอะ สตรีท รัชดา ซึ่งย่านดังกล่าวเต็มไปด้วยอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นทั้งย่านแหล่งงานที่อยู่อาศัย แหล่งบันเทิงช้อปปิ้งในตัวเอง

ที่ไหลบ่ามาจากย่านสุขุมวิทโดยมีไฮไลต์ สถานีร่วมรถไฟฟ้าสองสาย MRT ใต้ดินสายสีน้ำเงินและสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ) ซึ่งเป็นสถานีใต้ดินตัดกันแห่งแรกของไทย คอยรับส่งผู้โดยสารเข้าสู่เขตกทม. ชั้นใน โดยทำเลดังกล่าว ปรับจากพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เป็นพื้นที่สีแดง เพิ่มศักยภาพพัฒนาเป็นเมืองมิกซ์ยูส ปัจจุบันมีที่ดินแปลงใหญ่รอพัฒนาหลายแปลง โครงการขนาดใหญ่ทยอยเกิดขึ้นทั้งโครงการอาคารสำนักงาน AIA รัชดาฯ 2 ซึ่งมีเนื้อที่ 8 ไร่ และที่ดินรอพัฒนาของกลุ่มโรงพยาบาลชื่อดัง

ที่มีเป้าหมายพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้ากว่า 10 ไร่  รวมถึงแปลงที่ดินของแหลมทองค้าสัตว์ 24 ไร่ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค เตรียมพัฒนาศูนย์การค้าอาคารสำนักงาน เช่นเดียวกับ บมจ.เช็นทรัลพัฒนารอพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ฯลฯ ขณะราคาที่ดินปัจจุบันวิ่งไปที่ 1-2 ล้านบาทต่อตารางวา ที่เชื่อมต่อกับย่านมักกะสันเมืองไฮสปีดเทรนและศูนย์คมนาคมแห่งใหม่ที่จะเป็นพื้นที่สีแดง

อีกทำเลที่พูดถึงกันมาก คือ ย่านพหลโยธิน ทำเลศักยภาพ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว ที่ถูกพลิกโฉม จากพื้นที่สีส้มเป็นส่วนใหญ่ยกระดับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ส่วนศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ปัจจุบันถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีแดงอยู่ก่อนแล้ว รวมถึงสถานีกลางบางซื่อ โดยราคาที่ดินอยู่ที่กว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นไป  และทำเลที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุด

นอกจาก ย่านพหลโยธินแล้วยังเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้า อย่าง สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง ) ถนนลาดพร้าว ถนนศรีนครินทร์ ถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วน) รองรับสายสีเทา (วัชพล-ทองหล่อ) ถนนรามอินทรา สายสีชมพู (ช่วงแคราย-มีนบุรี) กลุ่มนี้ ถูกยกระดับจากพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นพื้นที่สีส้ม พัฒนาพื้นที่ขายเชิงพาณิชย์ที่มีความถี่เพิ่มขึ้น หรือพัฒนาตึกสูงได้ เช่นเดียวกับสายสีม่วงใต้ ทำเลราษฎร์บูรณะ ทุ่งครุ ที่เปลี่ยนแปลงมากเช่นกัน 

 ส่วนสายสีน้ำเงินต่อขยายไปฝั่งธนบุรี ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เพิ่มขึ้นจากพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้มโดยเฉพาะทำเล จุดตัดรถไฟฟ้า 3 สาย สถานีบางขุนนนท์ สายสีส้ม สายสีแดงและ สายสีน้ำเงิน ที่กำหนดเป็นพื้นที่สีแดงและสีน้ำตาลพัฒนาเชิงพาณิชย์ ฮับการเดินทางและการอยู่อาศัยโซนที่เปลี่ยนแปลงพัฒนาได้มากขึ้นได้แก่ โซนตะวันตกและตะวันออกของกทม.

โดยเฉพาะการยกเลิกพื้นที่แนวฟลัดเวย์ เขตคลองสามวา มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง พื้นที่ขาวทแยงเขียว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม จาก 90,000 ไร่เหลือ เพียง 20,000 กว่าไร่ เปิดพื้นที่พัฒนาบ้านจัดสรรได้ 100 ตารางวา และ 50 ตารางวาตามลำดับ จากเดิมต้องใช้พื้นที่ไม่น้อยกว่า1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่ เพื่อพัฒนาบ้านจัดสรร

รายงานจากกทม.วิเคราะห์ว่า ทำเลที่น่าจับตา มี 3 ทำเลทางตอนเหนือของ กทม.ได้แก่ รัชโยธิน รัชวิภาและปากทางลาดพร้าว (ห้าแยกลาดพร้าว) ที่มีการเปลี่ยนแปลงสูง ซึ่งจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ในย่านนี้