บ้าน 3-4 ล้านสงขลา มาแรง ลดโอน-จดจำนอง ดันตลาดโต

นายวรัชญ์ ปริสุทธิ์กุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา  เปิดเผยถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาในปี 2567 ว่า ถ้าดูจากภาวะปัจจุบัน ยังไม่เห็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจใหม่ ๆโดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นมาตรการเดิมปีที่ผ่านมา คือ มาตรการลดค่าโอนเหลือ 1 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ แต่กลุ่มที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจขณะนี้คือภาคการท่องเที่ยวที่ยังดีต่อเนื่อง จึงหวังว่าเศรษฐกิจปีนี้ของจังหวัดสงขลา จะดีกว่าปีที่ผ่านมา (2566) 

ด้านอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยนั้น มองว่าในปี 2567 ยังอยู่ในสภาพทรง ๆ แต่จะดีในบางกลุ่ม ตัวอย่างเช่น กลุ่มบ้านเดี่ยว ที่ระดับราคาเจาะตลาดกลางถึงบน หรือตลาดบน ตลาดกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ทางผู้ประกอบการเองให้ความสนใจ  ในปีนี้เริ่มมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ มากขึ้น ในกลุ่มบ้านเดี่ยวราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไปหลายโครงการ ซึ่งตลาดกลุ่มที่มีกำลังซื้อราคาระดับ 5 ล้านบาทขึ้นไปส่วนใหญ่มีความสามารถทางด้านการเงินที่สูงอยู่แล้ว ทำให้ไม่มีปัญหาในการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

 บ้าน 3-4 ล้าน ตลาดใหญ่สุดของสงขลา

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา  กล่าวอีกว่า ฉะนั้นมาตรการที่ออกมาจะต้องเป็นมาตรการที่ทำให้สภาวะเศรษฐกิจ ทำให้คนมีเงินในกระเป๋ามากขึ้น ทำให้คนมั่นใจว่าสามารถจะหารายได้ระยะยาว เพราะการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยก็ต้องทำให้รู้สึกมั่นคงในระยะยาว เช่น ทำให้เขาอยากลงหลักปักฐานที่จังหวัดสงขลา ภาวะเศรษฐกิจระยะยาวก็มองว่าดี หรืออยู่จังหวัดสงขลาแล้ว มีโอกาสมากขึ้น ซึ่งจังหวัดสงขลาก็มีปัจจัยเดิม ๆ อยู่แล้ว เรื่องการเป็นเมืองที่อยู่อาศัย เมืองการศึกษา เมืองแห่งการรักษาพยาบาล เมืองแห่งการค้า หลัก ๆ ก็จะเป็นกลุ่มนี้อยู่แล้ว ที่เข้ามาอยู่อาศัยในจังหวัดสงขลา เพียงแต่ว่าจะทำให้กลุ่มเหล่านี้ จะมีปริมาณเพิ่มขึ้นได้อย่างไร

สำหรับ มาตรการลดค่าโอนเหลือ 1 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์  ซึ่งเป็นมาตรการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2566 ที่ผ่านมา  ก็คือว่าดีกว่าไม่มี เพียงแต่ว่ามาตรการนี้ ช่วยให้กลุ่มผู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของประเทศ

แต่ในพื้นที่จังหวัดสงขลาได้จะอานิสงส์นี้อยู่บางส่วน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมก็จะได้อยู่แล้ว เนื่องจากราคาคอนโดมิเนียมในจังหวัดสงขลาราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท  ส่วนกลุ่มบ้านก็จะได้บ้านกลุ่มของทาวน์เฮาส์หรือบ้านแฝดบางส่วน แต่สำหรับกลุ่มบ้านเดี่ยวก็จะไม่ได้รับมาตรการช่วยเหลือ เนื่องจากราคาบ้านเดี่ยวในจังหวัดสงขลาส่วนใหญ่ราคาจะเกิน 3 ล้านบาท

“ตลาดที่ใหญ่ที่สุดสำหรับบ้านของจังหวัดสงขลาจะอยู่ที่บ้านเดี่ยวที่มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท โดยราคากลุ่มนี้จะอยู่ที่ประมาณ 3-4- ล้านบาทขึ้นไปที่เป็นตลาดใหญ่ของจังหวัดสงขลา  แต่ถ้ากลุ่มบ้านที่มีราคาต่ำว่า 3 ล้านบาทก็จะมีเงื่อนไขอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินจะสูงมาก ในกลุ่มบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท  มาตรการที่ออกมาเป็นมาตรการต่อเนื่อง ที่ไม่ได้เป็นมาตรการที่กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างที่ผู้ประกอบการมองกันและประเมิน”
           
บ้านต่ำกว่า 3 ล้าน แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ

 นายวรัชญ์ กล่าวว่า ถ้ามุมของผู้ประกอบการควรจะเป็นมาตรการ 3 ล้านบาทแรก จะได้ประโยชน์ทั่วหน้ากัน เช่น คนที่ซื้อบ้านหลังละ 4 ล้านบาท จะได้รับการลดค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนองใน  3 ล้านบาท  ส่วนอีก 1 ล้านบาทที่เกินไปก็เป็นอัตราปกติ  ผู้ประกอบการคิดว่าถ้าอย่างนี้ น่าจะช่วยเหลือผู้ที่ต้องการมีบ้านให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น สรุปการมีมาตรการนี้ดีกว่าไม่มีมาตรการ ดีแน่ที่ออกมาตรการนี้มา  เพียงแต่ว่าด้วยภาวะของจังหวัดสงขลาเองอาจจะไม่ได้เป็นเหมือนกับส่วนใหญ่ของประเทศที่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเยอะหรือบ้านที่ราคาต่ำกว่า3ล้าน เป็นสัดส่วนที่ใหญ่ของตลาด

“ถามว่าบ้านที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในจังหวัดสงขลามีหรือไม่ ต้องบอกว่ามี เพียงแต่ว่าลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อค่อนข้างยาก ซึ่งไม่เกี่ยวกับราคาบ้านที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่เป็นเพราะว่ากลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านในราคา 2-3 ล้านบาท อาจจะเป็นกลุ่มที่เพิ่งทำงานได้ไม่นาน หรือว่าเป็นกลุ่มพนักงานประจำ ซึ่งสถาบันการเงินค่อนข้างที่จะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ 

แต่สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านในราคาที่เกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป กลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มข้าราชการที่มีอายุงานพอสมควรแล้ว กลุ่มพนักงานบริษัทซึ่งเป็นตำแหน่งผู้บริหารแล้ว ทำให้การพิจารณาการปล่อยสินเชื่อง่ายขึ้น แต่รัฐบาลไม่ได้มีมาตรการสำหรับการกระตุ้นกลุ่มบ้านที่มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท จึงทำให้สภาพของอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสงขลาปี 2567 จึงเป็นแนวนี้ 

อสังหาฯ ปี 67 "บ้านเดี่ยว"ขายดี
นายธนวัตน์ พูนศิลป์ ประธานกรรมการผู้จัดการบริษัท ออกซิเจนเรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า มาตรการลดค่าโอนเหลือ 1 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ เป็นมาตรการช่วยผ่อนคลาย เนื่องจากปัจจุบันสภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมามีผลกระทบค่อนข้างเยอะ การขายมีน้อย  การที่มีมาตรการดังกล่าวออกมาจะช่วยกระตุ้นการซื้อ ทำให้กลุ่มที่ต้องการจะมีบ้านก็อาจจะได้รับส่วนลด 

ในปีที่ผ่านมา (2566) สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เป็นภาพเหมือนกับภาพรวมของประเทศก็คือไม่ดี ยอดขายลดลง  จังหวัดสงขลาภาพรวมทั้งจังหวัดสงขลายอดขายลดลงค่อนข้างเยอะในปีที่ผ่านมา ประมาณว่าลดลงไม่น้อยกว่า20เปอร์เซ็นต์ สำหรับตลาดรวม ซึ่งปัจจัยหลัก ๆ ที่ทำให้ยอดขายลดลง จะเหมือนกันทั้งประเทศก็คือจากภาวะโควิด คนมีเงินเก็บนำออกมาใช้จ่า

หลังจากภาวะโควิดเศรษฐกิจโดยรวมก็ยังไม่ดี ประกอบกับรัฐบาลเพิ่งจะมีการจัดตั้งจึงไม่มีมาตรการอะไรออกมาเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้เศรษฐกิจนิ่ง การค้าขายไม่ดี เงินในระบบก็ไม่มี คนก็จะไม่มีเงินเมื่อไม่มีเงินก็ต้องหาเงินสำหรับการใช้จ่ายมากกว่าการซื้อบ้านซื้อรถ ประกอบกับจังหวัดสงขลาส่วนหนึ่งยึดโยงกับการส่งออก ซึ่งการส่งออกก็หดตัว ภาคการเกษตรก็ไม่ดี”

ส่วนในปี 2567 สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาน่าจะดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา หลังจากภาครัฐเร่งมาตรการลดค่าโอน เหลือ 1 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์  ที่ออกมาตั้งแต่ต้นปีก็จะทำให้ความต้องการบ้านสำหรับคนที่ซื้อบ้านก็น่าจะดีขึ้น ในขณะที่รัฐบาลก็เริ่มทำงานในการเร่งขับเคลื่อนเศรษฐกิจ นโยบายต่าง ๆ ก็เริ่มออกมา 

เรื่องงบประมาณปี 2567 ปกติควรจะได้ใช้ตั้งแต่เดือนมกราคม เพราะปีงบประมาณเริ่มตั้งแต่เดือนตุลาคม 2566  แต่ปีนี้งบประมาณปี 2567 เพิ่งดำเนินการ ทำให้เหลือเวลาในการใช้งบประมาณปี 2567 ประมาณ 5 เดือน  เพราะฉะนั้นการใช้งบประมาณในช่วงเวลา 4-5 เดือน ทำให้ไตรมาสสามและไตรมาสสี่เงินจะออกมาเยอะ ทุกภาคส่วนต้องรีบใช้ทั้งการลงทุน การก่อสร้างต่าง ๆ จะทำให้เกิดเงินสะพัดในช่วงไตรมาสที่สามและไตรมาสที่สี่ ในขณะที่ไตรมาสแรกและไตรมาสที่สองยังไม่ดี เพราะว่างานเดิมที่ค้างอยู่ แล้วงบประมาณไม่มา เช่น งานก่อสร้าง

“ไตรมาสที่หนึ่งและไตรมาสที่สองไม่น่าจะดี เพียงแต่อาจจะเห็นแนวโน้มน่าจะดีขึ้นด้วยมาตรการของภาครัฐที่ออกมา จะทำให้การใช้จ่ายสะพัดขึ้น ฉะนั้นสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาในช่วงไตรมาสที่หนึ่งและไตรมาสที่สองน่าจะอยู่ในภาวะที่ทรงตัว แต่ในช่วงไตรมาสที่สามและไตรมาสที่สี่น่าจะดี 

สำหรับกลุ่มบ้านที่จะเป็นกลุ่มนำตลาดในปี 2567 ในจังหวัดสงขลา ที่ขายดีก็จะเป็นบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ก็คือบ้านเดี่ยว ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดี่ยวสองชั้น ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 3-5 ล้านบาทจะเป็นกลุ่มบ้านที่น่าจะทำตลาดได้ดีที่สุด รองลงก็น่าจะเป็นกลุ่มบ้านแฝด ส่วนคอนมิเนียมก็ยังไปได้ เพราะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีการลงทุนต่อเนื่อง

ส่วนกลุ่มบ้านพรีเมียมราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปก็ยังไม่ดี เนื่องจากบ้านราคาแพงจะขายได้ก็ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดีมาก ๆ กลุ่มบ้านแพง บ้านหรู รถหรูต่าง ๆ จะดี  เป็นไปตามกลไกของตลาด แต่ขณะนี้กลุ่มที่ซื้อบ้านหรู บ้านพรีเมียม ก็คือกลุ่มเจ้าของธุรกิจ แต่ในขณะนี้ธุรกิจขนาดใหญ่ การค้าการขายยังไม่ได้ดี หรือยังอยู่ในช่วงการฟื้นตัว จึงน่าจะยังไม่ดีสำหรับกลุ่มนี้ในปีนี้     

กลุ่มที่ศักยภาพเช่น กลุ่มแพทย์ วิศวกร เรือน้ำมัน ก็ยังมองไม่ถึงจุดนั้น ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันเขาจะมองที่บ้านราคา 5-6-7-8-9 ล้านบาทก็พอแล้ว ไม่จำเป็นต้องเกิน 10 ล้านบาท
      
ชี้ตลาดอสังหาฯไตรมาส 3และ4 ดีขึ้น 
นายพีระ หงส์ชยางกูร กรรมการ บริษัทหาดใหญ่นครินทร์ จำกัด  (ในเครือศุภาลัย) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 คาดว่าจะใกล้เคียงกับปีที่แล้ว (2566)  โดยในปี 2567 เท่าที่ดูจะมีการกลับมาของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเยอะพอสมควร จากที่หยุดไปหลังจากโควิดก็กลับมาพัฒนาและเปิดตัวโครงการหลาย ๆ โครงการ

คิดว่าน่าจะคึกคักขึ้นสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาในปี 2567 ส่วนจะดีกว่าปีที่ผ่านมาหรือเปล่าไม่แน่ใจ แต่อาจจะไม่ได้ดีกว่า แต่อาจจะทรง ๆใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา  เนื่องจากแนวโน้มอะไรต่าง ๆ เช่น จากการท่องเที่ยวของจังหวัดสงขลาค่อนข้างดี นักท่องเที่ยวมาเลเซียเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวมากขึ้น ทำให้ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวพอไปได้ การค้าขาย โรงแรม ที่พัก ร้านอาหาร มีรายได้เพิ่มขึ้น ทำให้กำลังซื้อของคนเริ่มมี เพียงแต่ว่ายังกลัวในเรื่องของปัจจัยภายนอก ปัจจัยการเมือง หรือปัจจัยอื่น ๆ ของเศรษฐกิจโลกบ้าง

แต่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่พึ่งตลาดคนไทยเป็นหลัก  เพียงแต่ว่าถ้าการส่งออกกระทบ ก็อาจะกระทบต่อกำลังซื้อลดลง ส่วนดอกเบี้ยก็ยังถือว่ายังไม่ได้สูงเกิน ดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นมาก็น่าจะเหมาะสม แต่ถ้าปรับเพิ่มมากกว่านี้ก็อาจจะกระทบต่อคนที่ต้องกู้เงินบ้าง แต่ถ้าเทียบกับสมัยก่อนก็ยังถือไม่ได้สูงมาก

สำหรับกลุ่มสินค้าที่จะเป็นดาวรุ่งหรือดาวร่วงของอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาในปี 2567 เท่าที่จากปีที่แล้ว (2566) ธนาคารก็อาจจะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการเข้มงวดของธนาคารหรือธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อนั้นก็จะเป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงมา ก็ถือว่าค่อนข้างมากที่ธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้  โดยกลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบค่อนข้างเยอะ ส่วนผู้ที่มีรายได้กลางขึ้นสูงได้รับกระทบน้อยกว่า

ส่วนกลุ่มบ้านราคาต่ำหน่อยอาจะได้รับผลกระทบ เช่น ทาวน์เอ้าส์ บ้านชั้นเดียว ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งกำลังซื้อไม่เพียงพอ แต่อยากได้ที่อยู่อาศัย แต่พอติดต่อขอสินเชื่อธนาคารก็ไม่ได้รับการอนุมัติ ตรงนี้จะเพิ่มมากขึ้น ขณะที่บ้านราคาขนาดกลาง 5 ล้านบาทขึ้นไป อาจจะกระทบน้อย  

สำหรับปัจจัยบวกตอนนี้ยังไม่ได้เห็นอะไรที่เด่นชัด ก็คือการท่องเที่ยวที่มีนักท่องเที่ยวมาเลเซียเข้ามา  ทำให้สร้างกระแสเงินหมุนเวียนในตลาดเพิ่มขึ้น อันนี้คือปัจจัยบวก ส่วนปัจจัยลบคือการส่งออก ราคาน้ำมัน เรื่องการสู้รบต่างประเทศถ้าหากยืดเยื้อบานปลาย ทำให้การขนส่งมีปัญหา ก็จะมีผลกระทบการส่งออกโดยตรง เนื่องจากจังหวัดสงขลาเองก็มีการส่งออกสินค้าพอสมควร ถ้าส่งกระทบก็จะมีผลกระทบ  ส่วนอัตราดอกเบี้ยคิดว่าคงไม่มีการปรับเพิ่มไปมากกว่านี้  

 สำหรับสถาบันการเงินในปี 2567 ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น รัฐบาลค่อนข้างที่จะมองเห็นในเรื่องของความสำคัญ ก็คือมีมาตรการต่ออายุในเรื่องของการลดค่าโอน เหลือ 1 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์   ตรงนี้จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเดินต่อไปได้ ช่วยผู้มีรายได้น้อยเบาแรง ลดภาระของผู้ซื้อลงไปส่วนหนึ่ง เป็นตัวกระตุ้นสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท