บ้านหรูแนวโน้มสดใส จับตาผังกทม. ปลดล็อคทำเลชานเมืองผุดทาวน์โฮมเบียดตลาด

ปัจจุบันผู้ประกอบการหันมารุกตลาดที่อยู่อาศัยเจาะกลุ่มกำลังซื้อสูงกันมาก เนื่องจากต้องการลดผลกระทบการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยเฉพาะกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังเป็นตลาดใหญ่ที่น่ากังวล

ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย สำรวจแนวโน้มตลาดบ้านระดับลักชัวรี ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป คาดว่ายังคงรักษาทิศทางเป็นบวก เนื่องจากเป็นกลุ่มราคาที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่าง ๆ ในด้านเศรษฐกิจที่น้อยที่สุด อย่างไรก็ตาม ยังมีความกังวลในส่วนของอุปทานคงค้างสะสมที่มากขึ้น และอัตราการดูดซับที่ค่อนข้างช้า อาจจะส่งผลให้ช่วงครึ่งปีถัดไปตลาดบ้านระดับ

ลักชัวรีมีการปรับตัวค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต่างยังคงเชื่อมั่นในตลาดบ้านระดับลักชัวรี ทำให้ยังมีโครงการเปิดใหม่จำนวนมากในช่วงครึ่งปีหลังปี2566

ปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อบ้านระดับลักชัวรีคือต้องอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน จำเป็นต้องมีการเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองที่ง่ายและรวดเร็ว ต้องมีบริการหลังการขายที่ดี และฟังก์ชันของบ้านที่ต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ การแข่งขันในตลาดบ้านระดับลักชัวรีมีค่อนข้างสูง จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องค้นหาที่ดินในทำเล prime location ที่เป็นที่นิยม มีความสะดวกครบครัน และสามารถสร้างจุดขายได้

เพื่อสร้างความประทับใจและตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้า ซึ่งจากการสำรวจพบว่าบ้านระดับลักชัวรีที่มีโลเคชั่นใกล้โรงเรียนนานาชาติมีความต้องการค่อนข้างสูง เนื่องจากนักลงทุนเห็นถึงผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่สูงไม่แพ้การลงทุนในคอนโดมีเนียม ดังนั้น การสร้างจุดขายนี้จึงเป็นทางเลือกที่ดีในการพัฒนาบ้านระดับลักชัวรีในทำเลที่ตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างชัดเจน

โดยภายหลังพบว่ามีการกระจายตัวของบ้านระดับลักชัวรีบริเวณชานเมืองที่มากขึ้น โดยเฉพาะย่านตะวันตกของกรุงเทพ มีการเติบโตของตลาดบ้านระดับลักชัวรีมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในช่วงครึ่งปีหลังปี2566  เนื่องจากมีการพัฒนาเส้นทางคมนาคมสายใหม่ ทำให้การอยู่อาศัยในชานเมืองบริเวณนี้ ได้รับความนิยมมากขึ้น ส่งผลให้เป็นพื้นที่น่าจับตามองในอนาคตสำหรับการพัฒนาบ้านระดับลักชัวรีในบริเวณนี้

  นอกจากนี้ ยังพบว่าผังเมืองใหม่ของกรุงเทพ จะมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในส่วนของพื้นที่บางแคและตลิ่งชัน มีการเปลี่ยนสีจากพื้นที่สีเขียวทแยงเป็นพื้นที่สีเหลือง ซึ่งในประเด็นนี้จะส่งผลกระทบค่อนข้างมากในตลาดบ้านระดับลักชัวรี เนื่องจากเดิมจะสามารถก่อสร้างบ้านขนาดเล็กที่สุดได้บนพื้นที่ 100 ตารางวา เป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ เมื่อผังเมืองใหม่มีการประกาศใช้ จะสามารถสร้างบ้านในที่ดินขนาดที่เล็กลงในบริเวณนี้ ส่งผลให้มีความหลากหลายของประเภทบ้านประกาศขายมากขึ้นไม่ว่าจะเป็นบ้านแฝด หรือ ทาวน์โฮม

ย้อนภาพรวมตลาดในครึ่งปีหลังของ  2566 พบว่ามีการเปิดตัวของอุปทานใหม่ สำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 3,704 หน่วย มีการเพิ่มขึ้น38.6% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก โดยมีอุปทานสะสมทั้งหมด 30,974 หน่วย อุปทานเปิดตัวใหม่ ในครึ่งปีหลังของ  2566 พบว่ามีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเมือเปรียบเทียบกับครึ่งปีหลังของปี 2565 พบว่าอุปทานใหม่ที่เกิดขึ้นมีจำนวนการเปิดตัวลดลง แต่ยังอยู่ในระดับสูง

เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบมากกว่า Prime & Super prime คอนโดมิเนียม โดยมีสาเหตุจากที่ดินในการพัฒนาโครงการที่มีจำกัด ณ ครึ่งปีหลังของปี 2566 อุปทานเปิดตัวใหม่พบว่าบ้านในกลุ่มระดับราคา 21-30 ล้านบาท มีการเปิดตัวใหม่สูงสุด ซึ่งคิดเป็นอัตราร้อยละ 46 ทั้งนี้ส่วนหนึ่งมาจากที่ช่วงเวลาเดียวกัน ของปี2565 มีอุปทานเหลือขายค่อนข้างน้อยทำให้ทั้งปี 2566

นักพัฒนามีการพัฒนา อุปทานในช่วงราคานี้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม พบว่าอุปทานเกิดใหม่ในช่วงราคา 21-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็น บ้านเดี่ยวที่มีที่ดินขนาดใหญ่ เริ่มต้นที่ 100 ตารางวา ลำดับถัดมา เป็น บ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นอัตราร้อยละ 29 ต่อมาคือกลุ่มบ้านระดับราคา 41-50 ล้านบาท และ  31-40 ล้านบาท คิดเป็นอัตรา 10% เท่ากัน โดยพบกลุ่มบ้านระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาทมีสัดส่วนน้อยที่สุดที่อัตรา 5%

สำหรับตลาดบ้านลักชัวรีในกรุงเทพฯช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566 เผชิญกับความท้าทายหลายอย่าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงที่สุดในรอบทศวรรษ ส่งผลต่อกำลังซื้อที่ลดลงและภาระหนี้สินของครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ธนาคารต่างปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะสำหรับบ้านที่มีราคาตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงตํ่ากว่า 3 ล้านบาท

 ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับแรงกดดันในตลาด ไม่ว่าจะเป็น ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นและต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น สืบเนื่องจากภาวะเงินเฟ้อในปัจจุบัน และค่าใช้จ่ายที่มากขึ้นอันเนื่องมาจากการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่งผลให้ราคาบ้านต้องปรับตัวสูงตาม และกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านอีกด้วย

 แม้จะมีความท้าทายเหล่านี้ แต่ในตลาดบ้านระดับลักชัวรี กลุ่มลูกค้ากลับได้รับผลกระทบที่ค่อนข้างน้อยจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ด้วยเหตุนี้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงหันมาลงทุนในตลาดบ้านระดับลักชัวรีมากขึ้น เพื่อตอบสนองต่อแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในระยะยาว ส่งผลให้มีการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ในตลาดบ้านระดับลักชัวรีเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในช่วงราคา 21-30 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อบ้านในระดับนี้มีความเสี่ยงตํ่าและมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง โดยทั้งปี 2566 จะพบว่า แบรนด์บ้านระดับบนเช่น เศรษฐสิริ แกรนด์บางกอกบลูเลอวาร์ด ซิตี้ มีการขยับราคาขายเฉลี่ยสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ตลาดบ้านระดับลักชัวรีจะยังคงมีอัตราการขายที่ดี แต่ก็มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยจากช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากมีอุปทานคงค้าง และอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566

และในช่วงครึ่งปีหลังของปี  2566 ตลาดบ้านระดับลักชัวรีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีอุปทานทั้งหมดอยู่ที่ 30,974 หน่วย โดยมีอุปสงค์สำหรับหน่วยขายสะสมอยู่ที่ 23,657 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 76.4 ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจากช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากยังคงมีอุปทานคงค้างจากช่วงปีก่อนหน้าและอุปทานเปิดใหม่จำนวนมากในช่วงครึ่งปีหลัง

 จากการสำรวจพบว่า เมื่อแบ่งตามพื้นที่ อุปทานของบ้านระดับลักชัวรีตั้งอยู่บริเวณ Eastern Bangkok มากที่สุดเป็นจำนวน 8,354 หน่วย รองลงมาเป็นบริเวณ Western Bangkok และ Western Suburb จำนวน 5,910 และ 5,730 หน่วย ตามลำดับ ในขณะที่ Western Bangkok มีจำนวนอุปทานเปิดใหม่มากที่สุด มีทั้งหมด 721 หน่วย ตามมาด้วย Western Suburb และ Eastern Bangkok โดยมีจำนวน 653 และ 648 หน่วยตามลำดับ แสดงให้เห็นถึงความนิยมที่เพิ่มมากขึ้นในบริเวณ Western Bangkok และ Suburb

เนื่องจากปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างถนนตัดใหม่ เส้นทาง พรานนก - พุทธมณฑล สาย 4 ซึ่งเมื่อแล้วเสร็จจะนำมาสู่การคมนาคมที่สะดวกสบาย เอื้ออำนวยต่อการเดินทางเข้าออกใจกลางเมืองกรุงเทพได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังมีห้าง Central Westville ที่เพิ่งเปิดใหม่ ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณนี้มีแนวโน้มสูงขึ้นและเป็นจุดหนึ่งที่น่าจับตามองในการพัฒนาบ้านระดับลักชัวรีในอนาคตอีกด้วย