หนี้ครัวเรือน  ชี้ชะตา ขออนุมัติสินเชื่อ-ซื้อที่อยู่อาศัย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว แต่ยังเผชิญความเสี่ยงในหลายประการ เช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้นและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ และยังคงมีโอกาสที่จะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้ม

อาจส่งผลต่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงระดับราคาตํ่า และอาจส่งผลให้มีการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อาจมีภาวะทรงตัวในทิศทางที่ลดลง ซึ่งส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้อาจมีหน่วยเหลือขายที่สะสมต่อเนื่อง และมีอุปทานเหลือขายมากขึ้น หากมีการเติมอุปทานใหม่เข้ามามากกว่าความสามารถในการดูดซับของอุปสงค์ได้ ดังนั้นจึงควรให้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการในกลุ่มระดับราคานี้

อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยในระดับราคาแพง หรือ ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ แม้ที่ผ่านมาจะมียอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ค่อนข้างทรงตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2565-2566 แต่มีข้อสังเกตว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีอุปทานเข้ามาเพิ่มในตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดปริมาณอุปทานส่วนเกินที่เริ่มสะสมมากขึ้น โดยประมาณการคร่าวๆ ว่า หน่วยเหลือขายในปัจจุบันมีมากกว่ายอดขายได้ในแต่ละไตรมาสถึง 10 เท่าในปัจจุบัน

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ที่อาจมีโอกาสขยายตัว แต่ตั้งอยู่บนปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน ทำให้ต้องหวังแรงสนับสนุนจากภาครัฐ เพื่อสร้างให้อุปสงค์ในตลาดมีความแข็งแรง และสร้างแรงกระตุ้นต่างๆ รวมถึงการสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับที่ตํ่าจากการที่ไม่มั่นใจว่าจะสามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินได้หรือไม่

 เมื่อย้อนดูมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ได้ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 ที่ผ่านมาลดลง  มีจำนวน 177,473 ล้านบาท ลดลง-14.8%  เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 ที่มีจำนวน  208,339  ล้านบาท ขณะที่ด้านอุปทานในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับที่อยู่อาศัย

ทั่วประเทศมีจำนวน 23,413 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 ที่มีจำนวน 21,759 หน่วย  แต่ ประมาณการว่า พื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศในไตรมาส 4 ปี 2566 มีจำนวน 9,483,777 ตร.ม. ลดลง -5.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 ที่มีจำนวน  10,040,818 ตร.ม.

โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบลดลง -4.5% และอาคารชุดลดลง -15.4% แต่อุปทานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ไตรมาส 4 ปี 2566 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน  31,774 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน  27,751 หน่วย ซึ่งเป็นไตรมาสแรกที่มีการขยายตัวครั้งแรก