มาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯ ต้องลดดอกเบี้ย !

การออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์แม้เรียกเสียงฮือฮา ว่า”รัฐบาลเศรษฐา” กล้าตัดสินใจ ออก7มาตรการกระชากกำลังซื้อเพื่อผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัย ซึ่งหนึ่งในนั้น คือการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองลงเหลือรายการละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยพร้อมโอนราคาไม่เกิน7ล้านบาท

เสียงสะท้อนของดีเวลลอปเปอร์  มองว่าเป็นการขยายฐานไปยังกลุ่มกำลังซื้อที่กว้างขึ้น  ส่วนกลุ่มไม่เกิน3ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อ 70%ของคนไทย แทบไม่มีใครซื้อซ้ำ ที่ซ้ำร้ายกว่านั้น มีความเปราะบาง สถาบันการเงินเข้มงวด ปฏิเสธสินเชื่อสูงเพราะหนี้ครัวเรือน 

ขณะแบ็คล็อก หรือยอดรอโอนกรรมสิทธิ์ในมือแทบไม่มีความหมาย เพราะ ขึ้นอยู่กับ สถาบันการเงิน ประกอบกับค่างวดที่เพิ่มขึ้นจากดอกเบี้ยนโยบายที่ยังไม่ลดลง เมื่อเห็นยอดผ่อนแต่ละงวด เช่น จาก5,000บาท ต่อเดือน กลายเป็นหลักหมื่นบาท ย่อมไม่ไหว ทำให้แต่ละค่ายปวดหัวจากการนำที่อยู่อาศัยมาหมุนเวียนขายซ้ำแล้วซ้ำเล่า

 นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยภายนอกหรือภายในมากระทบ  ความไม่เชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ ความจำเป็นในด้านการบริโภค ปากท้อง ค่าเล่าเรียนบุตรหลาน หนี้สินดึงมือ ล้วนแต่เป็นตัวแปรทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยต้องชะลอออกไป

ภายใต้ ความยินดีปรีดาของ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมา มองว่า ไม่แรง  เพราะเจออุปสรรคที่ใหญ่กว่า นั่นคือสินค้ารอขายหรือสต๊อก มีจำนวนมาก สะท้อนจากตัวเลข ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รวบรวม 27จังหวัด พบว่าระดับราคา7.5ล้านบาทลงมามีมากถึง2.6แสนล้าน มูลค่าประมาณ9.1แสนล้านบาท ในจำนวนนี้คาดการณ์ว่า ขายได้ 30-40% ประมาณ1แสนหน่วยต้นๆ  3.5แสนล้านบาท ยังไม่รวมตัวเลขโครงการใหม่ ในกลุ่มระดับราคาเดียวกัน ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและทยอยสร้างเสร็จให้ทันมาตรการ อีก 1.57แสนหน่วย

ที่ดีเวลอปเปอร์ต้องฉวยจังหวะ นำมาตรการรัฐมาต่อยอด ช่วงชิงลูกค้า ดังนั้น เกมการแข่งขันทางการตลาดจึงร้อนระอุ ซึ่งไม่แปลกเพราะแทบทุกค่ายต่างออกแคมเปญมาต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่ผ่านมา  จนถึงปัจจุบัน  จะเห็นการ ลด-แลก-แจก-แถม- อยู่ฟรี - ฟรีทุกค่าใช้จ่าย ไปจนถึง”เช่าก่อนซื้อ” กันอย่างดาษดื่น เมื่อมาตรการรัฐออกมา จึงเปรียบเสมือนได้กำลังแรงดันน้ำที่เพิ่มขึ้น ที่นำมาต่อยอดออกแคมเปญจูงใจ  ระบายสต็อกในมือ 

ในทางกลับกัน สิ่งที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องการมากที่สุด  และเกาถูกที่คัน คือ การลดดอกเบี้ย ซึ่งจะช่วยเรื่องลดภาระการแบกต้นทุนที่เพิ่ม ลดภาระผู้บริโภค  เพิ่มแรงจูงใจนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึง ที่เรียกร้องกันมากและยังคงรอความหวังจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คือ การนำมาตรการLTV  ( Loan to Value Ratio  อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ)กลับมาใช้จนกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวดี

อีกประเด็นคือ เปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดินไทยในโครงการบ้านจัดสรร  โดยกำหนดโซนชัดเจน และอยู่ภายใต้กฎข้อบังคับของนิติบุคคลบ้านจัดสรร การเพิ่มโค้วต้ากรรมสิทธิ์ห้องชุด และการขยายระยะเวลาเช่าจาก30ปีเป็น 60ปีหรือ 99ปี ฯลฯ เหมือนประเทศเพื่อนบ้านจะเพิ่มแรงจูงใจให้ต่างชาตินำเงินเข้ามาลงทุนและซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างถูกกฎหมาย ขณะรัฐได้ภาษีนำไปดูแลระบบโครงสร้างพื้นฐานดูแลความเป็นอยู่ให้กับประชาชน

ข้อเรียกร้องหลังๆ หากทำได้ จะเพิ่มกำลังซื้อได้มากทีเดียว แต่ ต้องฝ่าด่านสถาบันการเงินกับ วาทกรรม “ขายชาติ” ให้ได้ก่อน !!!