บิ๊กเนม ดัน มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจก๊อก2 ดึงต่างชาติ ช้อปอสังหาฯไทย
บิ๊กเนมดันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ก๊อก2 ดึงต่างชาติช้อปอสังหาฯไทย หลังไตรมาสแรกปี67 สัญญาณไม่ดี ผลการดำเนินงานรายได้-กำไรอสังหาฯติดลบ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญความท้าทายรอบด้านทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคช้าลง สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ สวนทางการแข่งขัน ระบายสต๊อกที่เพิ่มสูงขึ้น สะท้อนจากผลประกอบการรายได้และกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ลดลงอย่างน่าตกใจ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการเริ่มส่งสัญญาณไปยังรัฐบาลขอเสริมมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ก๊อกสองเป็นการด่วน
หลังจากออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ในรอบแรกไปแล้ว โดยมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นไฮไลต์ แต่มองว่าไม่ใช่ยาแรงเพราะความอ่อนแอจากกำลังซื้อและความเข้มของแบงก์มีสูงกว่า และลุกลามถึงกลุ่มบ้านระดับกลางบนที่ผู้ประกอบการยอมรับว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อเริ่มมากขึ้น ส่งผลให้ต้องแก้เกมด้วยการนำโครงการไปโรดโชว์ต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะจีน กำลังซื้อหลัก และ กลุ่มยุโรป ชาติตะวันออกกลาง
ที่มีผลพวงมาจากการทำสงครามความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์หลายคู่ของโลก กลายเป็นผลเชิงบวกต่อการซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงการสู้รบกันเองในเมียนมา ที่พบว่ายอดซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ของเมียนมา มาแรงแซงสัญชาติรัสเซีย เบียดขึ้นมาเป็นอันดับสองรองจากจีน ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ตามที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์สำรวจพบ
อย่างไรก็ตามมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อยังเป็นตัวแปรสำคัญ ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องการให้รัฐบาลผลักดันโดยเฉพาะการเปิดโอกาสต่างชาติเช่าระยะยาว 60 ปี จาก 30 ปี การขยายต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกิน 49% ต่างชาติผู้ซื้อห้องชุดไทยได้รับวีซ่า มีระยะเวลาตามมูลค่าที่ซื้อห้องชุด ฯลฯ ล่าสุดคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันนี้ 28 พฤษภาคม 2567 เห็นชอบมาตรการและแนวทางการตรวจลงตราเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวและกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศไทย จัดเต็มแพ็คเกจใหญ่ สารพัด วีซ่า ดึงต่างชาติหลายกลุ่มมาไทย มองว่าเป็นอานิสงส์ของตลาดคอนโดมิเนียม
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยสะท้อนว่ามาตรการระยะยาวกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติไม่น่าจะออกมาในช่วงนี้โดยเฉพาะขยายโควต้าต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมไทยเกิน49%
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า กำลังซื้อต่างชาติมีแนวโน้มที่ดี ขณะเดียวกันสมาคมฯเตรียมเสนอขอขยายการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของคนต่างด้าวจากไม่เกิน 49%เป็น69% ตามความสมัครใจ รวมถึง การ เสนอต่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ขอให้ยกเลิก LTV (Loan to Value Ratio) หรือ อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อเป็นการชั่วคราวออกไปก่อน 2 ปี หลังจากนั้นจึงใช้ LTV ควบคุมบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไปแทน
ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยชะลอตัวมานานแล้ว ตั้งแต่ก่อนที่เกิดสถานการณ์โควิด-19 แต่ด้วยตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้น ขับเคลื่อนด้วยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งแน่นอนว่ามีเรื่องของผลประกอบการ ทั้งในส่วนของรายได้ และกำไรเป็นตัวกดดันให้จำเป็นต้องเดินหน้าลงทุน พัฒนา เปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง และยังต้องพยายามหากำลังซื้อเข้ามาซื้อโครงการของตนเอง ซึ่งช่วงปี2562 เป็นต้นมา ค่อนข้างชัดเจนว่ากำลังซื้อในประเทศไทยนั้นลดลงต่อเนื่อง ทั้งในตลาดบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม และเมื่อเจอกับสถานการณ์โควิด-19 ยิ่งส่งผลกระทบรุนแรงและต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน เพราะกำลังซื้อคนไทยหายไป
อีกทั้งยังเจอเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารที่ทำได้ยากลำบากมากขึ้นเป็นปัจจัยกดดันอีกผู้ประกอบการจึงพยายามหาช่องทางในการขายคอนโดมิเนียมของตนเองให้ออกไปได้มากขึ้น ซึ่งกำลังซื้อต่างชาตินั้นมีเข้ามาในประเทศไทยนานแล้ว ไม่ใช่เพิ่งจะมีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพียงแต่ก่อนหน้านี้อาจจะมีจำนวนไม่มาก และไม่ได้อยู่ในกรุงเทพมหานครมากแบบช่วงหลายปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่จะอยู่ในเมืองท่องเที่ยวชายทะเล เช่น พัทยา ภูเก็ต ชะอำ ระยอง เป็นต้น แต่เมื่อมีผู้ประกอบการพยายามขยายฐานของกลุ่มผู้ซื้อให้เป็นคนเอเชียมากขึ้น และโดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากประเทศจีน หรือกลุ่มที่สามารถสื่อสารภาษาจีนกลางได้ทั้งในมาเลเซีย ไต้หวัน และฮ่องกง ยิ่งทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน
กลุ่มผู้ซื้อคนจีนจึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญของผู้ประกอบการไทยมาโดยตลอดแม้ในช่วงโควิด-19 กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนยังเป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด แม้ว่าการเดินทางออกนอกประเทศจะไม่สามารถทำได้ก็ตาม สัดส่วนของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนอยู่ประมาณ 40-60% มาโดยตลอดทุกปี ช่วงตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา คนจีนที่เป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนส่วนหนึ่งอาจจะประสบกับปัญหาซึ่งเกิดจากการที่ผู้ประกอบการในประเทศจีน
หลายรายมีปัญหาเรื่องของการเงินหมุนเวียนซึ่งเป็นผลกระทบจากโควิด-19 และต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน ส่งผลให้คนจีนไม่น้อยที่สูญเงินลงทุนหรือเงินส่วนหนึ่งของตนเองยังอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ยังมีคนจีนบางส่วนที่มีกำลังและต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่ การออกมานอกประเทศจีนจึงเป็นช่องทางที่น่าสนใจมากที่สุด แม้ว่าจริงๆ แล้ว คนจีนไม่ได้มองประเทศไทยเป็นเป้าหมายอันดับต้นๆ แต่พวกเขามองไปที่แคนาดา สหรัฐอเมริกา อังกฤษ หรือออสเตรเลีย และนิวซีแลนด์ เพียงแต่ด้วยจำนวนของประชากรที่มีจำนวนมาก กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่เข้ามาในประเทศไทยจึงยังมีไม่น้อย แต่อาจจะลดลงบ้างในปี2567 ตามภาวะเศรษฐกิจและปัญหาในประเทศจีน
ขณะกลุ่มผู้ซื้อเมียนมา น่าจับตาผู้ประกอบการหาช่องทางเข้าไปขายคอนโดมิเนียม เพราะตั้งแต่ปี2565 เป็นต้นมากลุ่มผู้ซื้อชาวเมียนมากลายเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่เข้ามาติด 1 ใน 10 อันดับของชาวต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยไปแล้ว โดยเฉพาะในปี 2566 ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อจากเมียนมามีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากเป็นอันดับที่ 3 และยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์มากต่อเนื่องในช่วงไตรมาสแรก ปีนี้ เพราะปัจจัยลบที่เกิดจากการกดดันภายในประเทศของพวกเขา
