เทคนิคการซื้อคอนโด เพื่อปล่อยเช่าให้ได้กำไร

 

แม้ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในช่วงขาลง แต่ ตามข้อเท็จจริงยังมีกลุ่มคนจำนวนไม่น้อยยังต้องการให้ความสนใจซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างผลตอบแทนในระยะยาวดีที่สุดเมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ยังมีความต้องการเช่าสำหรับคนรุ่นใหม่ ทั้งใกล้แหล่งงานสถาศึกษา

อย่างไรก็ตาม มีคำถามตามมาว่า การซื้อคอนโดปล่อยเช่าคุ้มหรือไม่  แต่ทั้งนี้ คงไม่สามารถฟันธงได้อย่างแน่ชัด เพราะการลงทุนคอนโดเหมือนกับการลงทุนในทุกรูปแบบ ที่ย่อมมีคนที่ทำแล้วได้ผลและไม่ได้ผล

ดังนั้นเพื่อลดความเสี่ยงก่อนที่จะเริ่มซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน ควรคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ เพื่อให้มั่นใจว่าจะมีโอกาสในการทำกำไรจากการปล่อยเช่าคอนโดให้ได้มากที่สุด ซึ่ง“ธนาคารกสิกรไทย” มีคำตอบและเทคนิคดีๆให้นักลงทุนมือใหม่ได้ศึกษาทำความเข้าใจรวมถึงการลดความเสี่ยง

 

เลือกทำเลที่ตั้งให้ดี

คำกล่าวที่ว่า “ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่งนั้น” ยังคงใช้ได้อยู่เสมอ เพราะคอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีย่อมหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าและมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่า ถึงแม้คำว่า “ทำเลที่ดี” นั้นจะสามารถนิยามได้หลายแบบ แต่หากมองในภาพกว้างๆ แล้ว ผู้คนส่วนใหญ่ก็มักต้องการที่อยู่ในทำเลต่างๆ ดังนี้

• อยู่ใกล้ย่านชุมชน ไม่ว่าจะเป็นตลาด ห้างสรรพสินค้า หรือย่านที่มีร้านค้าที่สามารถหาซื้อของกิน ของใช้ได้ง่าย
• เดินทางไปโรงเรียน/ที่ทำงาน ได้ง่าย หากคอนโดอยู่ใกล้กับสถานศึกษาหรือทำเลที่มีตึกสำนักงานเป็นจำนวนมากก็จะทำให้หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น
• ปลอดภัย ไม่ได้อยู่ในซอยเปลี่ยว มีการติดกล้องวงจรปิด และมีการรักษาความปลอดภัยหน้าคอนโดที่ดี

ขนาดห้องมีความเหมาะสม

การปล่อยห้องเช่าในคอนโดเดียวกันนั้น มักมีราคาเช่าในเรตราคาเดียวกัน แม้จะอยู่ในห้องที่วิวดีกว่าหรือมีขนาดใหญ่กว่าเล็กน้อย ทั้งนี้เป็นเพราะผู้เช่ามีงบที่จำกัด ดังนั้นการที่จะลงทุนคอนโดเราจึงควรหาห้องที่มีขนาดเหมาะสม เพื่อให้สามารถหาผู้เช่าได้ง่าย โดยผู้เช่าทั่วไปมักจะเป็นคนในวัยทำงาน ซึ่งอาจแบ่งเช่าอยู่กับเพื่อนหรือแฟน ซึ่งห้องขนาด 1 ห้องนอน ซึ่งอาจมีพื้นที่อยู่ที่ขนาดประมาณ 28-35 ตารางเมตร เป็นห้องที่มีความี่เหมาะสมในการปล่อยเช่า

แบรนด์คอนโดสำคัญ

ปฎิเสธไม่ได้ว่า แบรนด์ของคอนโดนั้นมีผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าอยู่ไม่น้อยเลยทีเดียว เพราะคอนโดหลายๆ แบรนด์มักจะมีมาตรฐาน และความน่าเชื่อถือกว่าคอนโดของบริษัทอสังหาฯรายย่อย นอกจากจะทำให้สามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้ในราคาที่สูงกว่าแล้ว แบรนด์ใหญ่มักมีการบริหารจัดการโครงการที่ดีกว่าอีกด้วย ไม่ปล่อยให้อาคารเสื่อมโทรม อีกทั้งเมื่อถึงเวลาที่ต้องขายคอนโดก็สามารถปล่อยขายได้ง่ายกว่าเช่นเดียวกัน ดังนั้นการจะซื้อคอนโดปล่อยเช่า หรือซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนจึงจำเป็นต้องดูแบรนด์คอนโดควบคู่กันไปด้วย

สภาพแวดล้อมต้องน่าอยู่

ก่อนที่จะทำการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ควรทำการสำรวจบริเวณโดยรอบว่าอยู่ใกล้สิ่งปลูกสร้าง สถานที่ที่ปล่อยมลภาวะ หรือเป็นสถานที่ที่มีเสียงดังรบกวนหรือไม่ เช่นอยู่ใกล้วัดหรือสถานประกอบพิธีกรรมทางศาสนาที่มีการปล่อยเสียงทางลำโพง หรืออยู่ใกล้โรงกำจัดขยะไหม หากคอนโดตั้งอยู่ในทำเลเหล่านี้ก็อาจจะหลีกเลี่ยง

เดินทางสะดวกสบาย

คอนโดที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งสารธารณะ เช่น BTS, MRT, ทางด่วน หรือมีบริการรับ-ส่งระหว่างคอนโดและ รถไฟฟ้า เป็นต้น ย่อมมีความได้เปรียบในการหาผู้เช่า เพราะสามารถเดินทางเข้าออกได้สะดวกสบาย ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ผู้เช่าจะคำนึงถึงเมื่อทำการค้นหาคอนโด

เปรียบเทียบราคาโครงการใกล้เคียง

ก่อนที่จะลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ควรมีการสำรวจโครงการอื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียง เพื่อดูความต้องการของตลาดว่า ห้องที่สเปกใกล้เคียงกัน ในย่านเดียวกันนั้นสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาเท่าไหร่ แต่ในการเปรียบเทียบควรมั่นใจว่าไม่มีปัจจัยปลีกย่อยที่จะทำให้โครงการหนึ่งได้เปรียบกว่าอีกโครงการหนึ่งเช่น อยู่ในละแวกเดียวกัน แต่โครงการหนึ่งอยู่ติดกับรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือ มีจุดกลับรถที่ใกล้กว่าอีกโครงการหนึ่ง เป็นต้น

ผลตอบแทนที่ได้ต้องคุ้มค่า

โดยปกติแล้ว ในการซื้อคอนโดปล่อยเช่านั้น นักลงทุนจะต้องทำการคำนวณ Rental Yield ก่อนที่จะทำการตัดสินใจซื้อคอนโด เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถเก็บค่าเช่าที่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายและมากกว่าดอกเบี้ยของธนาคาร โดยส่วนใหญ่จะตั้งอัตราผลตอบแทนไว้อยู่ที่ประมาณ 6-8% ต่อปี

ไม่ลงทุนเกินตัว

การลงทุนในทุกรูปแบบมาพร้อมกับความเสี่ยงเสมอ การลงทุนคอนโดก็เช่นเดียวกัน เพราะมักจะมีหลากหลายปัจจัยที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของเรา เช่น คอนโดที่ซื้อมาหาคนเช่าได้ยากกว่าที่คิด หรือมีคอนโดใหม่ที่สร้างข้างๆ กัน ทำให้บังวิวจากห้องที่เราจองไว้ ส่งผลทำให้ราคาตก หากทำการลงทุนเกินตัวโดยการกู้หนี้สินมาเพื่อลงทุน ก็อาจส่งกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินได้ ดังนั้นเงินที่นำมาลงทุนควรจะเป็นเงินเย็นที่อยู่นอกเหนือปัจจัยในการใช้ชีวิตพื้นฐาน เพราะในโลกของการลงทุนนั้นสิ่งที่ไม่คาดฝันพร้อมที่จะเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา

เข้าใจถึงภาษี และค่าธรรมเนียมต่างๆ

การลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้นมักมีค่าใช้จ่ายแฝงยิบย่อยอื่นๆ ที่ควรรู้ เพราะมีผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนรายปีของเรา ซึ่งหากคำนวณไม่ดีแล้วก็อาจทำให้ขาดทุนได้ โดยตัวเลขที่ควรนำไปคำนวณราคาปล่อยเช่า คือ

• ราคาคอนโด+ค่าธรรมเนียม ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน หรือค่าจดจำนองในกรณีที่ใช้สินเชื่อธนาคาร หรือค่าการทำสัญญาอื่นๆ
• ค่าส่วนกลาง รวมถึงค่าประกันอาคาร ค่าประกันมิเตอร์ หรือ ประกันอัคคีภัย จะทำให้เราได้รู้ว่าในแต่ละปีเรามีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับคอนโดเป็นจำนวนเท่าไหร่
• ค่าซ่อมแซมและตกแต่งคอนโด หากเรามีค่าซ่อมแซม หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่เข้ามาตกแต่งคอนโดก็ต้องรวมค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้าไปในเงินลงทุนด้วย

สิ่งควรรู้ก่อนปล่อยเช่า

ก่อนที่เราจะทำการลงทุนใดๆ ก็ตาม นอกจากการคำนวณถึงสิ่งที่เราจะได้รับจากการลงทุนแล้ว ควรมีการศึกษาถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในการลงทุนด้วย โดยเฉพาะการลงทุนที่ใช้เงินก้อนใหญ่เช่นการซื้อคอนโดปล่อยเช่า เพื่อที่เราจะได้วางแผนรับมือกับอุปสรรคที่สามารถเกิดขึ้นได้ระหว่างการลงทุน

ความเสี่ยงในการหาผู้เช่าไม่ได้

ปัญหาใหญ่ที่สุดของการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เพราะรายได้หลักของการปล่อยเช่าคอนโดก็คือการได้รับค่าเช่านั่นเอง ยิ่งถ้าผู้ลงทุนทำการกู้ยืมธนาคารมาเพื่อซื้อคอนโดแล้ว การไม่มีผู้เช่าอาจทำให้เกิดการขาดสภาพคล่องทางการเงินได้ เพื่อลดความเสี่ยงจากปัญหาดังกล่าว ควรเลือกซื้อคอนโดที่อยู่ในทำเลที่ดี สามารถหาผู้เช่าทดแทนได้รวดเร็ว และทำการศึกษาว่าคอนโดที่เรากำลังสนใจอยู่นั้น มีกลุ่มเป้าหมายที่เราต้องการอยู่หรือไม่ สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่หวังหรือเปล่า ยิ่งมีข้อมูลครบถ้วนมากเท่าไหร่ก็จะสามารถลดความเสี่ยงลงได้มากเท่านั้น

ความเสี่ยงจากโครงการ

การเลือกโครงการซึ่งพัฒนาโดยบริษัทอสังหาฯขนาดเล็ก อาจทำให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เช่น จ่ายเงินดาวน์แล้วแต่ไม่ขึ้นโครงการ ปล่อยให้ลูกค้าค้างเติ่งจนต้องเสียเวลารวมตัวกันฟ้องร้องค่าเสียหาย หรือ ไม่ได้มาตรฐานในการก่อสร้าง ดังนั้นทางที่ดี ควรเลือกซื้อคอนโดจากแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ เพราะนอกจากจะลดปัญหาดังกล่าวแล้ว ยังหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าอีกด้วย

ความเสี่ยงจากนักลงทุน

ในยุคที่หลายๆ คนผันตัวมาเป็นนักลงทุน เราจึงต้องคำนวณถึงความเสี่ยงที่มาจากคู่แข่งด้วย โดยเฉพาะในเรื่องของการตัดราคา ดังนั้นควรหมั่นหาความรู้ใส่ตัว สร้างจุดต่าง หาจุดขายให้กับห้องที่เรามีอยู่ เรียนรู้วิธีการหาลูกค้าจากช่องทางต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นทางสื่อออนไลน์ หรือ เอเจนซี่ เพื่อให้มั่นใจว่าเรามีข้อได้เปรียบคู่แข่งอยู่เสมอ

ความเสี่ยงจากที่อยู่รอบข้าง

ก่อนทำการซื้อคอนโด ควรทำการสำรวจพื้นที่รอบข้างโครงการ เพราะอาจเกิดปัญหาตามมาเช่น เราอาจซื้อคอนโดเพราะมีจุดขายที่วิวสวย แต่อีกไม่นานวิวก็ถูกบดบังโดยอาคารข้างๆ ทำให้ห้องเสียจุดขาย แถมยังลดความเป็นส่วนตัวลงไปอีกด้วย ดังนั้นก่อนซื้อจึงควรสังเกตว่ามีโครงการที่กำลังจะขึ้นอยู่รอบๆ หรือไม่ ในบางกรณีก็อาจเป็นจุดดี หากอาคารที่ขึ้นใหม่นั้นเป็นห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์การค้าที่ทำให้เดินทางไปซื้อของจากคอนโดสะดวกขึ้น

ความเสี่ยงจากการไม่มีความรู้

ในโลกของการลงทุน คนที่มีข้อมูลมากกว่าย่อมเป็นผู้ที่ได้เปรียบ ดังนั้นหากเข้าไปลงทุนคอนโด โดยไม่มีการศึกษาข้อมูล หลงเชื่อคำชักชวนของเพื่อนหรือเซลส์ ก็อาจทำให้ต้องมานั่งเสียใจไปกับการลงทุนที่ผิดพลาด ดังนั้นก่อนลงทุนก็ควรศึกษาหาความรู้จากแหล่งต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการอ่านหนังสือ ศึกษาข้อมูลจากอินเทอร์เน็ต หรือเข้าฟังสัมมนาเพื่อพัฒนาความรู้เกี่ยวกับการซื้อคอนโดปล่อยเช่า ก็จะช่วยให้เรามีโอกาสอยู่รอดในตลาดของการลงทุนได้

การลงทุนคอนโดนั้นมีหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายใบจอง การซื้อมาปล่อยเช่า หรือการซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อ แต่ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนแบบไหน ผู้ลงทุนก็ควรทำการศึกษาหาข้อมูลโดยคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ ไม่ว่าจะเป็น ทำเลที่ตั้ง ขนาดห้องที่เหมาะสม หรือการเดินทาง ฯลฯ และเข้าใจถึงความเสี่ยงที่อาจตามมาเช่น ความเสี่ยงจากการหาผู้เช่าไม่ได้ ความเสี่ยงจากนักลงทุนอื่นๆ หรือ ความเสี่ยงจากการไม่มีความรู้ เป็นต้น

หากนักลงทุนเข้าใจถึงปัจจัยและความเสี่ยงต่างๆ แล้วจะช่วยเพิ่มโอกาสให้กับความสำเร็จในการเลือกซื้อคอนโดที่สร้างผลตอบแทนให้กับเราในระยะยาวได้อย่างแน่นอน นอกจากนี้การเลือกซื้อคอนโด NPA จะช่วยให้ได้ราคาที่ถูกลงกว่าท้องตลาดมากถึง 10-30% ซึ่งช่วยลดต้นทุนให้กับผู้ที่ต้องการลงทุนได้ อีกทั้งยังมีทำเลให้เลือกที่หลากหลาย และซื้อได้ทั้งแบบเงินสด และการยื่นขอกู้ การซื้อคอนโด NPA จึงเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนคอนโด