AREA จี้ นายก ฯ ปมเช่าที่ดิน99ปีเกินจำเป็น -ต่างชาติซื้อคอนโดในกทม.ตึกละ10%

 

กรณีมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) เมื่อวันที่21 มิถุนายน ได้มอบกระทรวงมหาดไทยศึกษาการแก้ไขกฎหมาย ที่เกี่ยวข้องเพื่อขยายระยะเวลาเช่าที่ดินจาก 30ปีเป็น99ปี และเปิดโอกาสชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน75%จาก49% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจนั้นล่าสุดเมื่อวันที่ 24    มิถุนายน    2567 ที่ผ่านมา

ดร.โสภณ พรโชคชัยประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย. บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือAREA มีหนังสือถึง นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี ,นายภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์ ,นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ,นายวราวุธ ศิลปอาชา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ เรื่องขอเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิผลจริง

โดยอ้างถึงหนังสือที่ นร.0503/12790 ลว. 20 มิถุนายน 2567 โดยสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี มีสาระสำคัญดังนี้ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน และประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย

โดยขอเสนอความเห็นส่วนตัวเพื่อประโยชน์ต่อประเทศชาติ ตามหนังสือของสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรีข้างต้น จะให้กระทรวงมหาดไทยแก้ไขกฎหมาย ได้แก่ 1. การพิจารณาให้ทรัพย์อิงสิทธิ์มีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี 2. การให้คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกินร้อยละ 75 (จากเดิมร้อยละ 49) ทั้งนี้ ตามข้อเท็จจริง

1. การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี นับว่ามากเกินความจำเป็น ในกรณีประเทศจีน กัมพูชา เมียนมาและเวียดนามก็ให้เช่าต่างชาติเช่าเพียง 50 ปี (ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษในเวียดนามได้ถึง 70 ปี) ลาวและอินโดนีเซียก็ให้เช่าเพียง 30 ปี ในสิงคโปร์ที่ใช้ระบบอังกฤษที่ให้เช่า 99 และ 999 ปีนั้นในทางปฏิบัติปัจจุบันให้เช่าไม่เกิน 60 ปี

2. แม้ว่ามีบางฝ่ายอ้างว่ามีอาคารชุดบางแห่งในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร จะมีต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 49% แล้ว แต่รัฐบาลก็ไม่ควรออกมาตรการไปเอื้อประโยชน์แก่เฉพาะโครงการเหล่านั้น ยังมีโครงการอื่นใกล้เคียงที่ยังมีห้องชุดว่างให้ต่างชาติซื้ออีกเป็นจำนวนมาก

3. ในต่างประเทศ การให้ต่างชาติถือครองห้องชุดก็กำหนดไว้ต่ำ เช่น เวียดนาม 30% อินโดนีเซีย 49% มาเลเซีย 50% เป็นต้น

4. ผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2566 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กระผมเป็นประธาน พบว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5,036 หน่วย (10.2% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด) รวมมูลค่า 31,601 ล้านบาท

จากข้อมูลข้างต้น จึงแสดงชัดเจนว่ามาตรการที่สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรีนำเสนอ ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และอาจก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เช่น ปัญหาคนต่างชาติสีเทา การฟอกเงิน อาชญากรรม ปัญหาการครอบงำทางเศรษฐกิจ และปัญหาความมั่นคงของชาติ

ข้อเสนอแนะ

 ดร.โสภณ เสนอว่า เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยการเก็บภาษี ซึ่งจะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น

 1. เก็บภาษีซื้อ 10% โดยในยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์เก็บประมาณ 20% 30% และ 60% ตามลำดับ

 2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3% ในสหรัฐอเมริกา)

 3. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา)

 4. เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ)

เชื่อว่าชาวต่างชาติก็ยินดีที่จะจ่ายภาษีเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ไม่ต้องทำตัวเป็น “สีเทา/ดำ” หรืออาจถูกโกง ยิ่งกว่านั้นการเช่าบ้าน/ห้องชุด/ที่ดินแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ยังเป็นสิ่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและผู้เกี่ยวข้องคือชาวต่างชาติก็จะมีความผิดทางอาญาด้วย  หากรัฐบาลกระทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ชาวต่างชาติก็ย่อมยินดีและสนใจมาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น

รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น

1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ

2. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

3. การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น

 1. การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

 2. การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี

 3. การที่ห้องชุดบางส่วนซื้อขายเกินกว่า 49% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด (ถ้ามี)

รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว

ผลที่คาดว่าจะได้รับ

เมื่อวันศุกร์ที่ 14 มิถุนายน 2567 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้นำเสนอผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตไตรมาส 1/2567 โดยดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 เฉพาะโครงการรีสอร์ทตากอากาศและวิลล่าตากอากาศ มีรวมกันถึง 282 โครงการ รวม 30,360 หน่วย มีมูลค่าทั้งหมดถึง 325,093 ล้านบาท ถ้าหากสมมติขายได้ 100,000 ล้านบาท

มีรายได้เข้าประเทศดังนี้

1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด เช่นที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเอง ก็จะได้เงินภาษีถึงปีละ 1,000 ล้านบาทต่อปี

2. หากปีหนึ่งๆ มีการขายต่อโดยได้กำไรจากการขายต่อประมาณ 10% ของมูลค่าคือ 10,000 ล้านบาท และต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศ ก็จะได้ภาษีอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท

3. หากมีการโอนมรดก โดยสมมติให้ปีหนึ่งมีการโอนมรดก 5% ของมูลค่าคือ 5,000 ล้านบาท และเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 500 ล้านบาท

4. ยิ่งหากเรามีการเก็บภาษีซื้อจากชาวต่างชาติ เช่น ที่หลายประเทศจัดเก็บ เช่น สมมติที่ 10% ก็เท่ากับเราจะมีภาษีจากชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกปีละ 10,000 ล้านบาท

รวมแล้วในแต่ละปี ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13,500 ล้านบาทเฉพาะภูเก็ตจังหวัดเดียว หากสมมติว่ารวมทั่วประเทศ โดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมด ก็เท่ากับว่าไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติประมาณ 135,000 ล้านบาทต่อปี  ยิ่งหากมีการนิรโทษกรรมแก่การซื้อขายสีเทาให้โปร่งใส ก็คงจะได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศอีกเป็นจำนวนมากในแต่ละปี