กฏเข้มสคบ.ทุบซ้ำอสังหาฯ คุมสัญญาจองซื้อคอนโด กู้ไม่ผ่านต้องคืนเงินจอง

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้เปิดรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับ “การคุ้มครองผู้บริโภคและการกำกับดูแลผู้ประกอบธุรกิจด้านสัญญา ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522” พร้อมทั้งเปิดเผยร่างแบบสัญญามาตรฐานสัญญาจองซื้อห้องชุด และร่างประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการขายห้องชุดที่มีการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
ล่าสุด สมาคมอาคารชุดไทยได้ส่งจดหมายถึง สคบ. แสดงความไม่เห็นด้วยต่อร่างประกาศดังกล่าว โดยระบุว่ามีข้อกำหนดหลายประการที่เป็นภาระเกินสมควรต่อผู้ประกอบการ และอาจส่งผลกระทบในวงกว้างต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ระบุในจดหมายว่า ร่างสัญญามาตรฐานที่เสนอมานั้นมีการควบคุมมากเกินไป ไม่สอดคล้องกับวิธีปฏิบัติในปัจจุบันของผู้ประกอบการ และอาจเปิดช่องว่างให้เกิดการเก็งกำไรได้ ตัวอย่างเช่น การกำหนดให้ระบุเลขที่สัญญาแบบเดิมที่ไม่สอดคล้องกับระบบปัจจุบัน การใช้คำว่า “หมายเลขห้องชุด” ในขณะที่ยังไม่มีการออกเลขที่ห้องชุดอย่างเป็นทางการ และการระบุรายละเอียดวัสดุอุปกรณ์ในสัญญาจองซื้อซึ่งควรเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายมากกว่า

นอกจากนี้ สมาคมฯ ยังแสดงความกังวลเกี่ยวกับการแจ้งกำหนดเวลาที่จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งเป็นปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้ ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของหน่วยงานราชการ และอาจทำให้ผู้ประกอบการผิดสัญญาโดยไม่ใช่ความผิดจากตนเอง รวมถึงการกำหนดให้เงินที่ผู้บริโภคชำระในสัญญาจองซื้อไม่ถือเป็นเงินมัดจำ ซึ่งอาจขัดกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 และประเด็นเรื่องการกำหนดราคาห้องชุดรวมภาษีมูลค่าเพิ่มก็เป็นอีกจุดที่สมาคมฯ เห็นว่าไม่ถูกต้อง เนื่องจากการซื้อขายห้องชุดไม่ได้อยู่ในระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม

ทางสมาคมฯ ยังไม่เห็นด้วยกับการกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องได้รับความยินยอมจากผู้บริโภคทุกครั้งที่มีการแก้ไขรายละเอียดโครงการ แม้จะเป็นการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย รวมถึงการกำหนดให้คืนเงินทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยเมื่อมีการบอกเลิกสัญญา ซึ่งอาจเปิดช่องให้มีการเก็งกำไรโดยไม่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่ผู้ประกอบการได้ดำเนินการไปแล้ว ขั้นตอนการบอกเลิกสัญญาที่ซับซ้อนและใช้เวลานานถึง 60 วัน แม้ผู้ประกอบการไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา
สมาคมอาคารชุดไทยได้เสนอให้มีการปรับปรุงร่างประกาศในหลายประเด็น เช่น การกำหนดคำนิยามที่ชัดเจนสำหรับ “การเปลี่ยนแปลงในสาระสำคัญ” ของโครงการ การพิจารณาให้ผู้ประกอบการสามารถเรียกเก็บค่าโอนสิทธิการจองซื้อห้องชุดได้ในบางกรณีเพื่อป้องกันการเก็งกำไร และการปรับปรุงข้อกำหนดเกี่ยวกับการส่งมอบสัญญาจองซื้อให้สอดคล้องกับขั้นตอนการปฏิบัติงานจริงของผู้ประกอบการ นอกจากนี้ ยังเสนอให้มีการพิจารณาเพิ่มบทเฉพาะกาลเพื่อไม่ให้ประกาศมีผลบังคับใช้ย้อนหลัง

สมาคมฯ เน้นย้ำว่าการออกประกาศควบคุมสัญญาจองซื้อห้องชุดในลักษณะนี้อาจส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการ และอาจนำไปสู่ปัญหาในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การเก็งกำไรที่อาจทำให้ราคาห้องชุดสูงขึ้น หรือการชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เนื่องจากความเสี่ยงและภาระที่เพิ่มขึ้น จึงเรียกร้องให้ สคบ. พิจารณาทบทวนร่างประกาศดังกล่าว โดยคำนึงถึงความเป็นธรรมทั้งต่อผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ตลอดจนผลกระทบต่อภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศ

ทั้งนี้ สมาคมอาคารชุดไทยยังคงยืนยันว่าเห็นด้วยกับเจตนารมณ์ของ สคบ. ที่ต้องการคุ้มครองสิทธิ์ผู้บริโภค แต่ขอให้มีการพิจารณาถึงความสมดุลและความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ทุกฝ่าย อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีความชัดเจนว่า สคบ.จะมีการปรับปรุงร่างประกาศตามข้อเสนอของสมาคมอาคารชุดไทยหรือไม่ คาดว่าจะมีการพิจารณาและหารือเพิ่มเติมในประเด็นต่างๆ ต่อไป เพื่อหาจุดสมดุลระหว่างการคุ้มครองผู้บริโภคและการส่งเสริมการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ คาดว่าจะมีการพิจารณาและหารือเพิ่มเติมในประเด็นต่างๆ ก่อนที่จะมีการประกาศใช้จริงในอนาคต ซึ่งผู้ที่เกี่ยวข้อง ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการควรติดตามความคืบหน้าอย่างใกล้ชิดต่อไป

อย่างไรก็ตาม นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ได้เปิดเผยกับทางฐานเศรษฐกิจว่า ขณะนี้กำลังอยู่ในช่วงศึกษาเกี่ยวกับร่างประกาศสคบ. เพิ่มเติม ทั้งยังอยูระหว่างการรวบรวความคิดเห็นจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ ด้านสคบ. เอง ก็ยังอยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็นเพื่อนำไปพิจารณา ทั้งนี้ก็เพื่อความสมดุลและยุติธรรมกับบริโภคและผู้ประกอบการทั้งสองฝ่าย
ประเด็นนี้ได้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างความสมดุลระหว่างการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคและการส่งเสริมการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในภาคส่วนสำคัญของเศรษฐกิจไทย การหาจุดยืนที่เหมาะสมระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ รวมถึงการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาฯระบุว่า ร่างกฎระเบียบ สคบ. ห้ามผู้ประกอบการยึดเงินมัดจำหากผู้ซื้อไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน  มองว่าจะสนับสนุนให้ผู้ซื้อ ยื้อการโอนกรรมสิทธิ์ หรือ เปลี่ยนใจไปซื้อโครงการจากค่ายอื่น และอาจเปิดช่องให้เกิดการเก็งกำไร อย่างไรก็ตามควรให้ความเป็นธรรมทั้งสองฝ่ายเพราะปัจจุบันการขายค่อนข้างช้าผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักออกแคมเปญจูงใจ กู้ไม่ผ่านคืนเงินจองอยู่แล้ว
ด้านนายธสรณ์อัฑฒ์ ธนิทธิพันธ์ เลขาธิการ สคบ.กล่าวว่า  การจองซื้อห้องชุด ต้องอยู่ในข่ายควบคุมสัญญา มองว่าเป็นเรื่องจำเป็น เพราะในแต่ละวันมีเหตุร้องเรียนเข้ามาจำนวนมากสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการยึดเงินจอง เงินทำสัญญาเมื่อผู้บริโภคกู้ไม่ผ่าน