3 สมาคมอสังหาฯ หวั่นครึ่งปีหลัง ไม่ทรงก็ทรุด!

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เข้าใกล้คำว่าวิกฤตที่สุดในรอบหลายปี โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอ สเตท แอฟแฟร์ส รายงานว่า ช่วง 6 เดือนแรก ปี 2567 มีโครงการเปิดใหม่เพียง 191 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัย (บ้านและคอนโดมิเนียม) 189 โครงการ ยอดขาย -31.3% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ด้านศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC รายงานว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดเข้าสู่ภาวะถดถอยต่อเนื่อง เพราะหน่วยเปิดใหม่ลดลงอย่างชัดเจน เป็นผลมาจากโครงการเก่าค้างท่อที่ยังขายไม่ออกจำนวนมาก โดยคาดว่าหน่วยเปิดตัวใหม่จะมีจำนวน 77,000 ยูนิต ลดลงจากปี2566 ที่มีกว่า 100,000 ยูนิต ด้านข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ หดตัวลง 5 ไตรมาสติดต่อกัน

ประเมินกำลังซื้อลดลงครึ่งปีหลัง

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลังไม่น่าจะฟื้นตัวได้ง่าย ๆ โดยปัจจัยสำคัญที่ยังส่งผลกระทบต่อเนื่องจากครึ่งปีแรก คือปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อซบเซา ประกอบกับงบรัฐบาลค้างท่อปี2567 ที่ออกล่าช้า และยังเบิกจ่ายไม่รวดเร็วเท่าที่ควร และมีงบบางส่วนถูกตัดเอาไปใช้ในโครงการดิจิทัลวอลเล็ต

ส่วนข้อกังวลอื่น ๆ ของภาคเอกชนคือ การดำเนินโครงการดิจิทัล วอลเล็ต จะกระตุ้นได้มากน้อยเพียงใด เป็นไปตามเป้าหมายของรัฐบาลหรือไม่ รวมถึงภาคการท่องเที่ยวที่เข้าสู่ช่วงโลว์ซีซั่น จะกลับมาแบกเศรษฐกิจไทยได้มากเพียงใดในช่วงไฮซีซั่นปลายปี รวมถึงประเด็นเรื่องการเลือกตั้งสหรัฐฯ ที่จะถึงในช่วงเดือน พฤศจิกายนนี้ ว่าจะได้ใครเป็นผู้นำคนใหม่ ซึ่งจะส่งผลต่อนโยบายการค้าของสหรัฐฯเป็นอย่างมาก

“กำลังซื้อภาพรวม คาดว่าน่าจะถดถอยจนถึงกลางปีหน้า ตอนนี้ภาคอสังหาฯคุยกันถึงการเอาตัวรอด เช่น ขายบิ๊กล็อต หรือ หากำลังซื้อจากต่างชาติ หากไม่ดีขึ้น ส่งผลกระทบหนักในกลุ่มบริษัทในตลาด อาจได้เห็นการเลื่อนจ่ายหุ้นกู้ เสียเครดิต นำไปสู่การปิดตัวอาจเป็นได้”

สำหรับภาพรวมของอสังหาฯปีนี้ ยอดขายบ้านใหม่น่าจะติดลบไปถึงกว่า 20% ส่วนบ้านที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กระทบมากที่สุด ยอดขายตกไปกว่า 30% จากปีก่อน ส่วนบ้านที่ราคา 3-10 ล้านบาท ยอดขายตกไปราว 30% ขณะที่บ้าน Ultra Luxury ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ยอดขายทรงตัวจากปีก่อน

อาคารชุดตํ่ากว่า 3 ล้านบาท วูบ 50%

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีแรก ปีนี้ ยอดขายอาคารชุดติดลบจากช่วงเดียวกันของปีก่อนราว 28% โดยประเมินว่า กำลังซื้อน่าจะฟื้นตัวได้ในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ หลังจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐเริ่มมีผล แต่ก็ไม่มากพอที่กลับมาถึงขั้นฟื้นตัว โดยในภาพรวมหากประเมินทั้งปี คาดว่ายอดขายทั้งตลาดอาคารชุดจะติดลบราว 20% ราคาอาคารชุดที่ตํ่ากว่า 3 ล้านบาท ติดลบราว 50% 

“ไตรมาส 3-4 ปีที่แล้วฐานค่อนข้างตํ่า โซนกรุงเทพฯและปริมณฑล มียอดขายอาคารชุดราวไตรมาสละ 9 หมื่นล้านบาท แต่สัญญาณฟื้นตัวของปีนี้แทบไม่มี ดังนั้น ลุ้นว่าจะเท่าเดิมยังยาก แรงกดดันด้านกำลังซื้อ จะลากยาวตั้งแต่ปีที่แล้ว ไปจนถึงสิ้นปีแน่นอน”

อย่างไรก็ตาม ความหวังของภาคอสังหาฯ คือการสนันสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่าจากรัฐบาลผ่านธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ เช่น ธอส. ออกสินเชื่อ Happy Home กรอบวงเงิน 20,000 ล้านบาท และล่าสุด โครงการสินเชื่อบ้าน DD (ดี๊ดีย์) กรอบวงเงิน 50,000 ล้านบาท เป็นต้น

นอกจากนี้ยังมีความต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยกเลิกมาตรการ  อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน  (LTV)  เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงการมีบ้านมากขึ้น พร้อมยํ้าว่าภาคอสังหาฯมีสัดส่วนสูงถึง 15% ของจีดีพี

ไม่หวั่น ‘เศรษฐา’พ้นตำแหน่ง ‘นายกฯ’ 

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนว่า กรณีที่ศาลรัฐธรรมนูญอ่านคำพิพากษาถอดถอนนายเศรษฐา ทวีสิน พ้นจากตำแหน่งนายกรัฐมนตรี พร้อมคณะรัฐมนตรีนั้น จะไม่ส่งผลโดยรวมต่อตลาดอสังหา ฯมากนัก เพราะได้มีการกำหนดนโยบายต่าง ๆ ในการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลังมาแล้วค่อนข้างมาก เช่น โครงการสินเชื่อบ้าน DD (ดี๊ดีย์) วงเงิน 50,000 ล้านบาท และ Happy Home โดย ธอส. 

ขณะเดียวกันการแก้ไขกฎหมายอ้างอิงสิทธิได้ถึง 99 ปี และเปิดให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิห้องชุดได้ในสัดส่วน 75% นั้น ผ่านความเห็นชอบ ครม. เรียบร้อยแล้ว อยู่ในขั้นตอนของรัฐสภา ที่กำลังเปิดรับฟังความคิดเห็นจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอยู่ เชื่อว่า ในเรื่องนี้จะสามารถเดินต่อได้เช่นกัน

“การดำเนินนโยบายต่าง ๆ หากผู้ที่จัดตั้งรัฐบาลยังเป็นชุดเดิม น่าจะยังคงต่อเนื่องได้ แต่อาจจะล่าช้าบ้าง เพราะต้องจัดตั้งรัฐบาลใหม่ โดยเศรษฐกิจไทยในปีนี้ คาดว่าไม่น่าจะแย่ไปกว่าปัจจุบันที่เป็นอยู่ การฟื้นตัวต่าง ๆ จะยังคงเป็นไปตามคาดการณ์จากหลายฝ่าย เปลี่ยนรัฐบาลกี่ชุด แต่ถ้าเป็นชุดเดิม สานต่อจากเดิมได้ น่าจะไปต่อได้  จะทำให้ไม่ฉุดความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจได้มากนัก แต่ขออย่างเดียว ให้เดินไปต่อจากเดิม“

ลุ้นแบงก์ชาติปลดล็อก LTV 

สำหรับกำลังซื้อในช่วงครึ่งปีแรก ถือเป็นการตกตํ่าที่สุดของธุรกิจอสังหาฯในรอบหลายปี กำลังซื้อบ้านแนวราบหายไปราว 22% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คาดปัจจัยการออกสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่าของภาครัฐ จะช่วยเพิ่ม New Demand เข้าสู่ตลาดจนสามารถประคับประคองให้กำลังซื้ออสังหาฯปีนี้ ไม่ชะลอตัว แต่คาดว่าน่าจะอยู่ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว

ประกอบกับปัจจัยอื่น ๆ เช่น การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อาจจะมีการประชุมเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงในช่วงต่อจากนี้ และที่สำคัญคือ อาจจะพิจารณา ผ่อนปรนLTVให้เกินเพดานที่ทำหนด อาจจะเริ่มภายใน เดือนกันยายน2567 และสิ้นสุด เดือนธันวาคม 2568 นี่คือมุมสะท้อนถึงทิศทางตลาดอสังหาฯที่น่าจับตานับจากนี้ !!