ตลาดคอนโดฯระอุ ตร.ม.ละ“แสนอัพ”พุ่ง เจาะทำเลรถไฟฟ้ากลางเมือง

มีการคาดการณ์ช่วงปลายปี2566ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในปี2567 น่าจะอยู่ในทิศทางที่ดีขึ้นแต่ด้วยปัจจัยลบหลายอย่างที่ต่อเนื่องมาจาก 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ซึ่งมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นของคนไทย

ประกอบกับการที่อัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นรวมไปถึงการเข้มงวดในการพิจารณาสินชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมชะลอตัว โดยเฉพาะในเรื่องของโครงการเปิดขายใหม่ที่ลดลงชัดเจนในปี2567

แม้ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ออกมาตั้งแต่ช่วงต้นเดือนเมษายนแล้วก็ตาม แต่มาตรการที่ประกาศออกมานั้นไม่ได้เพิ่มความเชื่อมั่นให้กับกลุ่มผู้ซื้อมากนักกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ ยังคงมีเข้ามาในตลาดคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง แต่ไม่อาจทดแทนกำลังซื้อคนไทยที่ลดน้อยลงไปได้

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี2567 มีทั้งหมดประมาณ 5,390 ยูนิตเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 1  ปี2567 ประมาณ 36% ซึ่งทิศทางการเปิดขายโครงคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 ปี2567

ยังคงเป็นไปทิศทางเดียวกับช่วงเดียวกันของปี 2566 เพราะผู้ประกอบการอาจจะจำเป็นต้องเปิดขายโครงการในไตรมาสนี้หลังจากที่ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 1 ไปแล้ว ขณะเดียวกันก็จำเป็นต้องเร่งระบายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้มากที่สุดควบคู่กันไปด้วย

ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้ขับเคลื่อน และกำหนดราคาขายคอนโดมิเนียมในปี2567 เช่นเดิม เพราะกว่า 77% ของโครงการที่เปิดขายใหม่ในครึ่งแรกของปี 2567 เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียมเหมือน 2 - 3 ปีก่อนหน้านี้ แต่ก็ยังคงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง เพียงแต่มีจำนวนโครงการลดลง และมีการเปิดขายโครงการที่มีราคาขายสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี2566 

คอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกินตารางเมตรละ 100,000 บาท หรือไม่เกิน 3-3.5 ล้านบาทต่อยูนิต ยังเป็นคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุดต่อเนื่อง

โดยเฉพาะในช่วงตั้งแต่ปี2562 เป็นต้นมา แต่ที่น่าสนใจ คือ ครึ่งแรกของปี2567 สัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีมากขึ้น โดยอยู่ที่ประมาณ 44% ของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ซึ่งเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี2566

มีคอนโดมิเนียมระดับราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรในสัดส่วนประมาณ 39% ในขณะที่ช่วงปี2563-2565 มีสัดสวนที่ประมาณ 20 -29% เท่านั้น นอกจากนี้ ประมาณ 70% ของโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 2 ปี2567

อยู่ในพื้นที่ที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร ในขณะที่ช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2567 มีเพียง 14% เท่านั้นที่อยู่ในระยะไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้า

ปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของระดับราคาขายอาจจะมาจากการที่กลุ่มผู้ซื้อในระดับราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตลงไปมีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารทำให้ติดขัดในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีผลต่อเนื่องมาถึงรายได้ และการหมุนเวียนเงินของผู้ประกอบการ

ทำเลที่เห็นถึงศักยภาพในปัจจุบันไม่ต้องรออีก 1-3 ปีกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาเลือกทำเลเพื่อพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ โครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมาจะเป็นทำเลที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการ และมีหลายโครงการที่อยู่ในทำเลเมืองชั้นใน

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี2567 อาจจะมีทิศทางที่ปรับเพิ่มขึ้นบ้างเมื่อเทียบกับหลายไตรมาสที่ผ่านมา แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราส่วนที่ไม่มากนัก และยังคงตํ่ากว่า 40%

นั่นหมายความว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ยังเหลือขายในตลาดมากกว่า 60% ของยูนิตที่เปิดขายใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในระยะยาวของคนไทย

แม้ว่ายังมีบางโครงการที่มีอัตราการจองสูง และมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายใหม่มากขึ้นในไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา

ความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจระยะยาวยังเป็นเรื่องที่สร้างความกังวลใจให้กับคนไทยจำนวนมาก ดังนั้น การสร้างภาระระยะยาวอย่างการซื้อที่อยู่อาศัยอาจจะเป็นทางเลือกที่ไม่ใช่เรื่องเร่งด่วนในช่วงนี้

ดังนั้น ประกอบกับการ ขอสินเชื่อธนาคารที่มีความเข้มงวดในการพิจารณามาก ผู้ประกอบการหลายรายจึงพยายามให้ความรู้ และเตรียมความพร้อมผู้ซื้อตั้งแต่ช่วงแรกที่เข้าไปชมโครงการ ผู้ประกอบการบางรายมีการให้ผู้ที่สนใจซื้อลองทำเรื่องขอสินเชื่อธนาคารกับเจ้าหน้าที่ของทางธนาคารที่ประจำที่โครงการ

เพื่อจะได้รู้ว่าลูกค้ารายนี้สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้หรือไม่ก่อนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย รวมไปถึงมีการออกมาตรการทางการตลาดหลายอย่างทั้งเรื่องของการอยู่ก่อนจ่ายทีหลัง เช่าก่อนซื้อ หรือการให้คำปรึกษาในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต

อย่างไรก็ตาม โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี2567 ปรับเพิ่มขึ้น และถ้าพิจารณาในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมาเห็นได้ชัดเจนเลยว่าราคาขายเฉลี่ยอยู่ในทิศทางที่เพิ่มขึ้นแบบชัดเจน

อาจจะมีโครงการราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายใหม่ต่อเนื่อง แต่ในทุกไตรมาสก็ยังมีโครงการราคาแพงเปิดขายใหม่มากขึ้นเช่นกัน ไตรมาสที่ 2 มีคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร

เปิดขายใหม่ถึง 3 โครงการมากกว่าทุกไตรมาสที่ผ่านมา ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่จึงมากขึ้น โดยอยู่ที่ประมาณ 140,000 บาทต่อตารางเมตรมากกว่าไตรมาสที่แล้วแบบชัดเจน

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 หลายโครงการหรือประมาณ 70% ของทั้งหมดอยู่ในระยะไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้า และทั้งหมดเป็นสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว

ดังนั้น ราคาขายคอนโดมิเนียมในทำเลเหล่านี้จึงมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่เพิ่มสูงขึ้น

การเร่งปิดการขายคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว หรือที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี2567 ยังคงเป็นเรื่องเร่งด่วน และเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ การลดราคาแบบเปิดเผยที่โครงการ และการลดราคา

โดยการจัดงานเพื่อขายบ้านและคอนโดมิเนียมของบริษัทกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกเป็นช่องทางในการระบายสต็อก และผู้ประกอบการบางรายก็ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี มียอดขายจากการจัดงานรูปแบบนี้กันไม่น้อย

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,024 วันที่ 5 - 7 กันยายน พ.ศ. 2567