AREA ร่อนหนังสือ ถึง นายกฯ เสนอ14ข้อดันมาตรการต่างชาติซื้อ-เช่าอสังหาฯ ไทย
AREA ดร.โสภณ พรโชคชัย ร่อนหนังสือ ถึง นายกฯ "แพทองธาร" เสนอ14ข้อหลังระดมสมอง รัฐ -เอกชน ดันมาตรการต่างชาติซื้อ-เช่าอสังหาฯ ไทย ชี้ควรให้คนต่างชาติเฉพาะที่มีถิ่นพํานักในไทย ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ใครก็ได้ที่จะมา เก็งกําไร ผลการสํารวจพบว่า ส่วนใหญ่ 77% เห็นด้วย
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพยไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) โดยดร.โสภณ พรโชคชัย ร่วมกับสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล จัดสัมมนาระดมสมอง ผู้บริหารกระทรวง กรม กองฯ และผู้นําสมาคมอสังหาริมทรัพย์
นําเสนอข้อมูลการค้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการ พัฒนาชาติ หัวข้อ “วิกฤตและโอกาสตลาดอสังหาฯ กับกําลังซื้อต่างชาติ” รวมถึงข้อเสนอแนะมาตรการให้ต่างชาติซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพยจากการระดมสมองภาครัฐและภาคเอกชน
ต่อเรื่องนี้ วันที่ 30 กันยายน ดร.โสภณ ทำหนังสือ พร้อมข้อมูลสนับสนุน ถึง น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี โดยระบุว่า ได้ เสนอผลสรุปมาตรการ ให้ต่างชาติซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อรัฐบาลจะได้พิจารณาออกมาตรการที่เหมาะสมต่อไป
ในงานนี้ได้ระดมสมองกันอย่างกว้างขวางจากผู้บริหารภาครัฐและภาคเอกชนทั้งบริษัท มหาชนและผู้เกี่ยวข้องกับวงการอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ให้คนต่างชาติ ได้รับ คําตอบที่น่าสนใจ
การสํารวจความเห็นนี้เป็นลักษณะออนไลน์และผลอย่างปัจจุบันทันด่วน แต่ในที่นี้ นํามาสรุปเพื่อทางราชการจะได้พิจารณามาตรการให้ต่างชาติซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ ต่อไป จำนวน 14ข้อ ดังนี้
1.ควรให้คนต่างชาติเฉพาะที่มีถิ่นพํานักในไทย ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ใครก็ได้ที่จะมา เก็งกําไร ผลการสํารวจพบว่า ส่วนใหญ่ 77% เห็นด้วย และที่ไม่เห็นด้วยมี 23% ในหลายประเทศ เช่น จีน ก็กําหนดให้ชาวต่างชาติที่จะซื้อห้องชุดในจีนได้ ต้องมีถิ่นพํานักในจีนไม่ต่ำกว่า 1 ปีเป็นต้นไป แต่คนจีน กลับมาซื้อห้องชุดอยู่ในไทยได้ชั่วกัลปาวสาน ซึ่งอาจไม่เป็นธรรมสําหรับประเทศไทย
2. ควรมีการกําหนดราคาที่อยู่อาศัยขั้นต่ำที่ให้ต่างชาติซื้อได้หรือไม่โดยทั้งหมดเห็นด้วยที่ จะมีการกําหนดราคาขั้นต่ำ เพราะไม่เช่นนั้นจะมาแย่งคนไทยซื้อบ้านกลายเป็นว่าการให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทย เป็นการทําร้ายคนไทยในชาติของตนเอง ทั้งนี้ ควรมีราคาไม่น้อยกว่ากี่ล้านบาท
ปรากฏว่าคําตอบ มีตั้งแต่1 ล้านบาท จนถึง 50 ล้านบาท แต่ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 11 ล้านบาท เสนอมัธยฐานอยู่ที่ 8 ล้านบาท แต่ก็มีกลุ่มใหญ่ที่เห็นว่าควรเป็นราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป 25% ที่ควรมีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป 28% และ 20 ล้านบาทขึ้นไป 14% สําหรับในต่างประเทศ เช่น มาเลเซียกําหนดไว้ที่ประมาณ 15 ล้านบาท และอินโดนีเซีย อยู่ที่ประมาณ 10 ล้านบาท
3.สําหรับคําถามว่าการขายตต่ออสังหาริมทรัพย์ ให้ขายให้คนสัญชาติไทยเท่านั้น ปรากฏว่าราว 55% เห็นด้วย และอีก 45% ไม่เห็นด้วย นับว่ากล้ำกึ่งกันมาก อันที่จริงประเทศไทยก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มาช้านานแล้ว เพียงแต่ไทยควรมีการปรับปรุงระบบภาษีที่เอื้อต่อการนํา รายได้จากการขาอสังหาริมทรัพย์มาพัฒนาประเทศด้วย
4. ตอบคําถามว่าเห็นด้วยหรือไม่ที่ว่าชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกําไร ปรากฏว่าผู้ที่เห็นด้วยกับการอนุญาตให้ต่างชาติขาย ต่อได้ต้องถือครองมาไม่น้อยกว่า 3% มีถึง 90%
ส่วนอีก 10% ไม่เห็นด้วย แสดงว่าเกือบทั้งหมดเห็น ด้วยที่จะมีมาตรการป้องกันการเก็งกําไรของชาวต่างชาติ ถ้าไม่มีมาตรการนี้ จะทําให้อสังหาริมทรัพย์ไทย ถูกต่างชาติซื้อแล้วนํามาขายต่อให้คนไทยหรือคนต่างชาติกันเองเป็น ว่าเล่น
5. ให้ตั้งหน่วยงานระดับกองบังคับการ ตรวจสอบการซื้อและการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ในไทยเป็นระยะๆ ข้อนี้ผู้เข้าร่วมสัมมนาเกือบทั้งหมดถึง 91% เห็นด้วย มีเพียง 9% ที่ไม่เห็นด้วย นี่ แสดงถึงการตื่นรู้ของผู้เกี่ยวข้องต้องการป้องปรามการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ เพื่อไม่ให้สร้าง ปัญหาต่อระบบสังคมและเศรษฐกิจของชาติ ที่ผ่านมามามีต่างชาติมาแอบ หรือ ลักลอบซื้อมากมาย ภาษีก็แทบไม่ ต้องเสียประเทศไทยมีแต่เสียกับเสีย
6. ต่อกรณีเช่าที่ดินโดยชาวต่างชาติ ประเด็นหนึ่งก็คือ ควรให้ต่างชาติเช่าที่ดินสูงสุดไม่เกิน กี่ปี คําตอบมีถึง 99 ปี แต่โดยเฉลี่ยแล้วอยู่ที่ 44 ปีทั้งนี้ประเทศไทยให้ผู้เช่าทั้งไทยและคนต่างชาติเช่า ได้ไม่เกิน 30 ปีแต่ในกรณีการเช่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมและเกษตรกรรม เช่าได้ถึง 50 ปี ในระเบียง เศรษฐกิจภาคตะวันออก เช่าได้ถึง 99 ปี
นับว่าสูงเกินไป การเช่า99 ปี อาจเห็นได้ที่ฮองกง แต่ช่วงนั้น เป็นเพราะจีนแพ้สงครามจักรวรรดินิยมอังกฤษ แต่ในกรณีประเทศไทยในขณะนี้ไม่ได้แพ้สงครามแก่ประเทศใด ไม่จําเป็นต้องให้เช่า99 ปี ยิ่งกว่านั้นประเทศส่วนใหญ่ก็ไม่ได้ให้เช่า 99 ปี
7. ต่อประเด็นที่ทางราชการมีข้อเสนอจะให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 75% ของห้องชุด ทั้งหมดในโครงการหนึ่งๆ ศูนย์ข้อมูลจึงถามผู้เข้าร่วมว่าควรให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ไม่เกินกี่เปอร์เซ็นต์ ผลปรากฏว่าโดยเฉลี่ยจะให้ซื้อในสัดส่วน 50%
โดยครึ่งหนึ่งเห็นว่าควรให้ซื้อไม่เกิน 49% ทั้งนี้ 69% มีความเห็นว่าไม่ควรให้ต่างชาติซื้อเกิน 49% ไม่เช่นนั้นจะถูกชาวต่างชาติยึดครองการบริหาร ทั้งห้องชุดไปได้
8. สําหรับกรณี “นอมินี” หรือการใช้คนไทยซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือถือครองแอบแฝงโดย คนต่างชาตินั้นควรปราบปรามการใช้นอมินีซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเด็ดขาดหรือไม่ ปรากฏว่าผู้เกี่ยวข้องส่วนใหญ่ถึง 87% เห็นควร มีเพียง 7% ที่ไม่เห็นควร อีก 6% ยังไม่แน่ใจ การใช่นอมินีนี้ ทําให้ ประเทศชาติเสียผลประโยชน์มากในด้านภาษี และเสี่ยงต่อความไม่มั่นคงทางการเมืองอีกด้วย
9. ควรเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ ตามราคาตลาดกี่เปอร์เซ็นต์ ในกรณีนี้มี ความเห็นที่หลากหลาย แต่ค่า เฉลี่ยอยู่ที่ 18% โดยมีค่ามัธยฐานอยู่ที่ 15% ทั้งนี้ในยุโรปเก็บในอัตรา 10- 19% ในสิงคโปร์ เก็บประมาณ 30% และในสิงคโปร์เก็บ 60%
แต่ในประเทศไทยไม่เคยเก็บเลย จึงเท่ากับ ไม่จริงที่ทางราชการบอกว่าจะได้เงินรายได้จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติทั้งนี้การเก็บภาษีนี้ ควรเก็บตามราคาตลาด ไม่ใช่เก็บตามราคาประเมินราชการที่ส่วนมากต่ํากว่าความเป็นจริงหลายเท่าตัว
10. กรณีชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัย ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด? ในกรณีนี้ คําตอบคือ 1.16% ของราคาตลาด แต่ทุกวันนี้ในกรณีที่อยู่อาศัยบ้านหลังแรก ที่ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท (ตามราคาประเมินราชการซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดมาก) ไม่ต้องเสียภาษี เสียเฉพาะบ้านที่มีราคาเกิน 50 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองขึ้นไป
โดยเก็บในอัตราขั้นต่ำ 0.03% หรือล้าน ละ 300 บาทเท่านั้น ยิ่งถ้าเสแสร้งทําเกษตรกรรมก็เก็บเพียง 0.01% หรือล้านละ 100 บาทเท่านั้น แต่ ในกรณีคนไทยไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา ที่นั่นเก็บภาษีประมาณ 1-3% ของราคาประเมินราชการที่ประเมินไว้พอๆ กับราคาตลาด
11. สําหรับกรณีชาวต่างชาติซื้อสถานประกอบการ ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างราย ปีกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด? ปรากฏว่าอัตราที่ควรเก็บเป็น 1.44% โดยเฉลี่ยสูงกว่ากรณีเก็บภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างในกรณีที่อยู่อาศัยสําหรับคนต่างชาติที่ 1.16% และค่ากลางหรือมัธยฐานอยู่ที่ 1.4% แสดงว่าในกรณีมาประกอบกิจการ รัฐควรเก็บภาษีสูงกว่าการมาอยู่อาศัย เพราะสามารถนําทรัพย์สินนั้น ไปสร้างประโยชน์ ทางธุรกิจได้
12. ในกรณีที่ชาวต่างชาติที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว เมื่อขายต่อ ควรเก็บภาษี กําไรกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด? ปรากฏว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่14.8% ส่วนค่ามัธยฐานอยู่ที่ 14% กรณี ประเทศไทยควรเก็บภาษีนี้เป็นอย่างยิ่งเพราะในประเทศตะวันตกการขายทรัพย์สิน กําไรที่ได้จะต้องเสีย ภาษีถึง 20% โดยประมาณ การเก็บภาษีนี้จะทําให้ประเทศไทยมีรายได้จากการซื้อขายที่ดินของคน ต่างชาติมากขึ้น
13. ในการโอนมรดก ควรให้คนต่างชาติเสียภาษีตามราคาตลาดอย่างน้อยกี่เปอร์เซ็นต์ ผลการสํารวจปรากฏว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 12.59% ซึ่งก็ถือว่าไม่สูงนัก แต่ในกรณีประเทศไทยปัจจุบันจะเก็บ ภาษีมรดกก็ต่อเมื่อกองมรดกนั้นมีราคาเกิน 100 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการซึ่งต่ำกว่าราคา ตลาดหลายเท่าตัว
ที่สําคัญ หากโอนให้ทายาทปีละ 20 ล้านบาททุกปี ก็ไม่ ต้องเสียภาษีใดๆ แต่หากคนไทยไป ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ จะต้องเสียภาษีมรดกมหาศาล เช่น ไปซื้อที่ญี่ปุ่น ต้องจ่ายภาษีกอง มรดกถึง 55% ของกองมรดกที่เกิน 150 ล้านบาทตามราคาตลาด เป็นต้น
14. ในการประกอบการอุตสาหกรรม ควรให้ต่างชาติซื้อ/เช่าที่ดินเฉพาะในนิคม อุตสาหกรรมหรือไม่ ผลการสํารวจปรากฏว่าส่วนใหญ่เห็นด้วยถึง 86% ที่ไม่เห็นด้วยมีเพียง 14% เท่านั้น การให้ต่างชาติซื้อที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมอย่างสะเปะสะปะ จะทําลายสิ่งแวดล้อม ทําให้ควบคุมไม่ได้เป็นปัญหาต่อความมั่นคง
ถ้าถือปฏิบัติตามนี้กิจการนิคมอุตสาหกรรมของทั้งภาครัฐและภาคเอกชนจะ เติบโตขึ้น เมืองและการพัฒนาที่ดินจะเป็นระเบียบเรียบร้อยมากขึ้น "AGENCY FOR REAL ESTATE AFFAIRS " หวังเป็นอย่างยิ่งนายกรัฐมนตรีและคณะจะให้ความเมตตารับฟังความคิดเห็น
จากผู้เกี่ยวข้องที่ไม่ใช่เฉพาะผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เพื่อให้มาตรการต่างๆ ที่ รัฐจะออกมา เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติและประชาชนโดยรวม หากท่านประสงค์จะได้ข้อมูลเพิ่มเติม ใดๆ กระผมและคณะนักวิจัยยินดีให้ข้อมูลแก่ท่านในฐานะศูนย์ข้อมูลที่เป็นอิสระและเป็นกลางที่สุด