เงินบาทแข็งค่า สะเทือน ตลาดต่างชาติซื้อคอนโดไทย

ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจ ขณะยังมีความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ สงครามในภูมิภาคตะวันออกกลาง ที่ส่อยืดเยื้อและมีความรุนแรงมากขึ้น หนึ่งในปัจจัยภายนอกที่อาจกระทบต่อไทย ทั้งราคานํ้ามัน ค่าขนส่ง ระวางเรือ แม้สถานการณ์ดังกล่าวอาจส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากการอพยพเข้ามาอยู่ในไทยมากขึ้น

กลับถูกซํ้าเติมอย่างเห็นได้ชัด จากการแข็งค่าของเงินบาท ที่กำลังผันผวนและมีแนวโน้มยาวนานจากผลพวงการลดดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐหรือเฟด ส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก และลุกลามถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของตลาดต่างชาติ ที่อาจชะลอการตัดสินใจ โดยมีปัจจัยต้องใช้เงินสกุลดอลลาร์สหรัฐ ที่มากขึ้นเพื่อนำมาแลกเป็นเงินบาท เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในไทยในราคาที่สูงขึ้น ส่งผลให้เกิดการชะลอตัดสินใจ เพื่อดูท่าที ของค่าเงินอีกครั้ง 

อีกทั้งผลกระทบจาก กฎระเบียบข้อกฎหมายของไทย ต่างชาติ เกี่ยวกับการโอนเงินสกุลต่างชาติแปลงเป็นค่าบาทเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ภายใต้กำกับของกระทรวงมหาดไทย ที่แม้ว่าภาคเอกชนจะเสนอขอแก้ไขเพื่ออำนวยความสะดวกแต่ก็เป็นไปได้ยาก

               ส่งผลให้ต่างชาติกับคนไทยมีช่องทางการนำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างแยบยลทำให้ไทยเสียประโยชน์   

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า เงินบาทที่แข็งค่าส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอาคารชุด ที่ต้องใช้เงินเพิ่มขึ้นในการซื้อ ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่ชะลอเพื่อดูท่าทีแต่บางรายอาจมองว่าเป็นเรื่องเล็กน้อย หากต้องเพิ่มเงินที่มากขึ้นเพราะจังหวะพบที่อยู่อาศัยถูกใจ

  อย่างไรก็ตาม ตามข้อเท็จจริง การที่บาทแข็งค่า ส่งผลกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ อย่างแน่นอน อาจมีผลทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์  ช่วงโค้งท้ายปีลดลงตามไตรมาส 2 ปีนี้   ที่พบว่า ยอดของต่างชาติลดลง 3 ชาติอย่างมีนัยสำคัญทั้ง  จีน รัสเชีย และเมียนมา โดยเฉพาะจีนมียอดโอนลดลงมากถึง 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 

มีการตั้งคำถามว่าเหตุใด ไตรมาส 2 ปีนี้ ชาวต่างชาติโดยเฉพาะ 3 ชาติ จึงโอนห้องชุดในไทยลดลง คำตอบคือ เรื่องความยากลำบากของการโอนเงินที่มีข้อจำกัดโดย หลักๆที่ จีนมียอดโอนลดลงเพราะอสังหา ริมทรัพย์ในประเทศวิกฤติเศรษฐกิจไม่ดี รัฐบาลจีนต้องการให้พลเมืองช่วยตลาดในประเทศก่อน

ขณะรัสเซีย ถูกแซงชั่น หรือถูกลงโทษจากสหรัฐ ดังนั้นการโอนเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในไทยค่อนข้างยากขณะเมียนมา มีปัญหาจากการถูกควบคุมห้ามนำเงินออกจากรัฐบาลทหารเมียนมา ขณะกฎระเบียบของการนำเงินเข้ามาของไทยค่อนข้างเข้มงวด  และเมื่อมีผลกระทบจากค่าบาทแข็งค่ายาวนานอาจจะทำให้อีก3เดือนสุดท้ายมียอดต่างชาติซื้อและโอนห้องชุดลดลง  

สำหรับการกฎระเบียบกำหนดชัด แม้ว่าต่างชาติจะทำงานในประเทศไทยแต่ต้องโอนเงินบาท กลับประเทศของเขาและโอนเป็นสกุลดอลลาร์กลับมาไทยอีกครั้ง เพื่อโอนห้องชุดเพราะกฎหมายไทยห้ามต่างชาติใช้เงินบาทที่ทำงานได้ในไทยซื้อที่อยู่อาศัยโดยตรงเหมือนกับคนไทย

ส่งผลให้ต้อง เสียอัตราแลกเปลี่ยนค่อนข้างมาก และเมื่อเงินบาทแข็งค่า ย่อมจ่ายเงินส่วนต่างเพิ่มมากขึ้น แต่ปัญหาหลักรัสเชียจะโอนอย่างไร เพราะไม่สามารถโอนผ่านระบบอเมริกาได้ เนื่องจากถูกแซงชั่นดังกล่าว 

 ขณะภาพรวมสถานการณ์การโอนห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า มีจำนวน 3,342 หน่วย ลดลง -6.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) มูลค่า14,874 ล้านบาท ลดลง-17.7%  จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)  นอกจากนี้ ในมิติของพื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 152,219 ตารางเมตร ลดลง -8.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

 ประเมินว่าครึ่งปีแรกปีนี้ ต่างชาติยังมีกำลังซื้อที่ดี หากภาครัฐ ได้เห็นถึงโอกาสนำกำลังซื้อเข้ามาทดแทนกำลังซื้อที่อ่อนแอของคนไทย และที่อยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ของมาตรการที่จะส่งเสริมการเข้ามาทำงานของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ ทั้งในส่วนของอาคารชุดที่เน้นเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเป็น 75% รวมถึงความเป็นไปได้เปิดให้ชาวต่างชาติเช่าระยะยาวได้ 99 ปี 

อย่างไรก็ตามตลาดต่างชาติถือว่าสำคัญเพราะมีเม็ดเงินจากการโอนถึง25% หรือประมาณ 1 แสนล้านบาทจากมูลค่าโอนห้องชุดทั้งตลาดกว่า 4 แสนล้านบาทและหากปัญหาทุกอย่างคลี่คลาย หวังว่ายอดโอนห้องชุดของชาวต่างชาติปีนี้จะใกล้เคียงปี 2566 ซึ่งมีจำนวน 73,160 ล้านบาท ล่าสุดครึ่งแรกของปีนี้ มีจำนวน 32,888 ล้านบาท จีนยังเป็นลูกค้าหลักซึ่งควรรักษาฐานตรงนี้ไว้

สอดคล้องกับนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดอาคารชุดไทยปีนี้จะชะลอตัวประมาณ 15-20%  ราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง สอดรับกับครึ่งปีแรกที่ตลาดหดตัวลงแล้ว 28% แต่ไตรมาส 4 มีโครงการรอการโอน 86,000 ล้านบาท  จะช่วยกระตุ้นตลาดปลายปีนี้ได้

ทั้งนี้อยากให้รัฐร่วมออกมาตรการกระตุ้น ด้วยการปรับเกณฑ์ให้ต่างชาติซื้อได้ในสัดส่วน 75% พร้อมทำโซนนิ่ง  รวมถึงการหาแนวทางจัดเก็บภาษีจากนอมินีต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์  โดยคาดว่ามีมูลค่าถึง 1 ล้านล้านบาท ในทำเลหลัก อีกทั้งเปิดให้ต่างชาติมีสิทธิในที่อยู่อาศัย 60-80 ปี โดยไม่ต้องเปิดสูงสุด 99 ปี

อย่างไรก็ตามค่าบาทที่แข็งค่ามีความกังวลว่าจะกระทบโครงการอาคารชุดที่รอโอน86,000ล้านบาทในไตรมาส4 ซึ่งในจำนวนนี้มีต่างชาติอยู่ประมาณ20-30% ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจ

เรื่องนี้ต้องฝากรัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เข้ามากู้วิกฤต ก่อนโอกาสจะหลุดลอยไป!!

หน้า20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 44 ฉบับที่ 4,031 วันที่ 29 ก.ย. - 2 ต.ค. พ.ศ. 2567