ตลาดอสังหาฯปี2568  ยังท้าทาย สภาพคล่อง ตัวแปร จับตาหุ้นกู้อาการหนัก  

 ก้าวสู่ศักราชใหม่ปีมะเส็งงูเล็ก นับเป็นอีกปีท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์  ปี2568  ทีไม่ต่างไปจากปี2567   เพราะมีปัจจัยลบ ทั้งภายในภายนอกเป็นตัวแปรดังนั้น ที่จำเป็นในมือมากที่สุดคือสภาพคล่องที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องเตรียมพร้อม

 “ฐานเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์กูรูผู้คว่ำหวอดในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ทำนาย เศรษฐกิจและภาพรวมตลาดอสังหาฯ  ปี2568  พร้อมข้อแนะนำในการพัฒนาโครงการ สำหรับผู้ประกอบการ     นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯปี2568 ยังมีสภาพคล้ายกับปี2567  ถือว่ายังไม่ดีมากนัก โดยเฉพาะดีมานด์  ซึ่งหลายฝ่ายทำนายว่ายังไม่ฟื้นตัวที่ดี ภาคส่งออกไม่โต ดีอย่างเดียวคือท่องเที่ยว  

อย่างไรก็ตามปี2567 การส่งออกมีผลต่อกำลังผลิตในประเทศและการจ้างงาน รายได้ของคนไทยไม่ดีมาก ทำให้ยอดขายสินค้าไม่ดีขึ้น จึงผลกระทบตามมาโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ขณะดีมานด์ต่างประเทศ มองว่ายังมาไม่เต็มที่ เพราะแต่ละประเทศมีปัญหาเศรษฐกิจ การควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศ ซึ่งจะมีผลต่อเนื่องมาถึงปี2568  

โดยภาพรวมนายอธิประบุว่า ต้องทำใจ สะท้อนบทเรียน มาจากปี2567 เนื่องจากยอดขายไม่ได้ตามเป้า กำลังซื้อเปราะบาง  สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ทำให้  ยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้รับผลกระทบ   

ดังนั้นกระแส เงินสดที่จะเข้ามาไม่เป็นไปตามเป้า การชำระหุ้นกู้ ที่ครบกำหนด  จะเห็นการเลื่อนการชำระกันมากขึ้น  เมื่อเป็นเช่นนี้ มีผลให้ นักลงทุนไม่เชื่อมั่นและอนาคต จะกลับไปขอสถาบันการเงินออกหุ้นกู้อีก คงทำได้ยาก เพราะต้องชำระหนี้เก่าคืนทั้งหมดก่อน

  มองว่าผู้ประกอบการต้องดูแลสภาพคล่อง และปี2568 จะเป็นปีแห่งสภาพคล่อง ออกหุ้นกู้ยาก เพราะ1.ขายของยากไม่ได้เงินสด 2.กู้เงินยากขึ้น  ที่ผู้ประกอบการต้องรักษามีเงินสดในมือให้มาก และระมัดระวังในการลงทุนขยายโครงการไม่ควรลงทุนมากเกินไป หรืออย่าโหมสร้าง ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก ซึ่งผู้ประกอบการต้องดูแลตัวเองเพราะในที่สุดแล้วไม่มีใครดูแลและช่วยได้ในยามลำบาก

“ปี2568  จะเห็น ปัญหาหุ้นกู้ที่ครบกำหนด ไม่จ่ายตรงตามกำหนดเวลามากขึ้นหรือการผิดนัดชำระ หุ้นกู้ ซึ่งมองว่าเป็นสิ่งที่น่ากังวลกระทบเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ อยากฝากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องช่วยดูแล เข้มงวดการออกหุ้นกู้เพราะไม่ใช่ใครจะออกได้โดยเฉพาะกลุ่มที่ออกหุ้นกู้แบบไม่มีเรตติ้ง ขยายตัวค่อนข้างมาก  ซึ่งกระทบผู้ลงทุน ไม่ได้รับการคุ้มครอง และอีกประเภทการออกหุ้นกู้ แบบไม่คืนเงินต้น  รูปแบบนี้ น่าเป็นห่วงทำให้คนได้รับผลกระทบแผ่เป็นวงกว้าง เรื่องนี้ไม่ควรปล่อยปละละเลย “

ขณะเทรนด์ปี2568 ที่มีการเปลี่ยนแปลงผู้ประกอบการต้องรับมือทั้ง เทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ หรือ AI (Artificial Intelligence)   รวมทั้ง การออกแบบโดยใช้เทคโนโลยีที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมฯลฯ นั้นนายอธิปมองว่าเป็นเรื่องที่ดี แต่ทั้งนี้หาก รายไหนไม่มีเงินทุนแข็งแกร่งพอ ไปควรไปวิ่งตามเทรนด์ในทางกลับกันควรรักษากระแสเงินสดไว้ในมือในมาก และย้ำว่าเป็นปีแห่งสภาพคล่องที่แท้จริง

ด้านนโยบายรัฐบาลมองว่าดีหลายด้าน แต่สิ่งที่ภาคอสังหาฯคาดหวังคือต่ออายุมาตรการโอนฯและจดจำนอง ต่อจากปี2567 หากไม่ต่อปี2568 อสังหาฯโคม่าแน่ อีกประเด็นคือการลดหย่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินลง50%  เพื่อลดภาระค่าครองชีพประชาชน ขณะเดียวกัน ต้องการให้รัฐบาล สร้างงานสร้างรายได้ให้กับประชาชน และธุรกิจเอ็สเอ็มอีเพื่อสร้างเศรษฐกิจหมุนเวียนมากกว่าการแจกเงิน ซึ่งเปรียบได้กับ ควรยื่นเบ็ดตกปลาให้ประชาชนมากกว่าการดึงเบ็ดตกปลาแล้วยื่นปลาให้กินทีละตัว