ตลาดที่อยู่อาศัย ปี2568 ยังเสี่ยง  แนะ เร่งปรับตัว รักษากระแสเงินสด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี2568 แม้มีแนวโน้มฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด ต่อมาจากปี2567  จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลอย่างต่อเนื่อง  แต่ ยังมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน ที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ที่สำคัญต้องปรับตัวโดยเฉพาะรายกลาง-รายเล็กเพื่อสร้างความแข็งแกร่งทั้งแบรนด์และความน่าเชื่อถือ เพราะมีคู่แข่งอย่างจีนเข้ามาเป็นผู้เล่น ที่มาพร้อมกับเทคโนโลยีและวัสดุก่อสร้างต้นทุนต่ำ 

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  สะท้อนอ้างอิง ข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์( REIC) ระบุว่า ตัวเลขภาพรวมปี 2567 ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมกัน ทุกประเภททั่วประเทศ ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง น่าจะติดลบประมาณ 4% จากปี 2566  REIC ประเมินว่าปี 2568 มีโอกาสจะบวกขึ้นได้ประมาณ 3% เนื่องจากฐานค่อนข้างต่ำ เพราะที่ผ่านมาอสังหาฯตกต่ำหนัก

มองว่าผู้ประกอบการควรคงกลยุทธ์รักษากระแสเงินสดรักษาฐานลูกค้าเดิม เนื่องจากกำลังซื้อยังมีความเปราะบาง แต่มีโอกาสจะฟื้นตัวได้ จากอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ จีดีพีจาก 2% กว่าๆ เป็น 3% จากมาตรการ กระตุ้นอสังหาริมทรัพย์และฟื้นเศรษฐกิจ บางประการของรัฐ

จากมาตรการแก้หนี้ของกระทรวงการคลังทั้งเรื่องคุณสู้เราช่วยคงทรัพย์ และจ่ายจบไปต่อได้ เพราะจะทำให้ลดอัตราส่วนหนี้เสีย Non performing loan ของกลุ่มหนี้บ้าน หนี้รถยนต์ หนี้SME ภายในเวลา1ปี เพื่อให้ลูกหนี้ที่เคยถูกเฝ้าระวังกลุ่มนี้ กลับมามีเครดิต เดินหน้าธุรกิจ หรือขอสินเชื่อใหม่ได้ สถาบันการเงินเองก็มีroomเพิ่มขึ้นในการปล่อยสินเชื่อรายใหม่ได้

“ ผู้ประกอบการเองจำเป็นต้องปรับตัวยกระดับความสามารถในการแข่งขัน ให้ครบวงจร Sustainable Development  ทั้งbusiness conduct ที่ถูกต้อง และได้productที่คุณภาพดี ที่เรียกว่า lean internal process ให้ต้นทุนแข่งขันกับทุนใหญ่และdeveloperต่างชาติได้ เช่นสร้างนวัตกรรมด้าน green innovation และ smart home ด้วยเทคโนโลยีของเราเองซึ่งมองว่าเป็นข้อพึงระวังในระยะยาว”

 ดังนั้น แนวโน้ม จึงควรรักษากระแสเงินสด เพิ่มประสิทธิภาพองค์กรเพราะปัจจุบันต้องยอมรับว่า อสังหาฯได้รับผลกระทบด้านกำลังซื้ออ่อนตัว และมีคู่แข่งดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติ 

เพราะนอกจากวัสดุจีนขายถูกแล้วยังมาเป็นผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านที่อยู่อาศัย โดยคอนโดมิเนียมระดับกลาง เป็นดีเวลลอปเปอร์เอง ขณะ บ้านคอนโดมิเนียมระดับบนราคา30ล้านบาทขึ้นไป จีนเข้ามาจอยเวนเจอร์กับนักลงทุนไทยและนำเข้าวัสดุจีนทุกประเทศ ลงทุนเองทเองสร้างเองขายเองหมด

 “ถ้ารุกมาตลาดใหญ่คือชนชั้นกลางอันนั้นเราจะต้องปรับตัวให้ทันจนกว่าจะถึงวันนั้น แต่วันนี้ รายใหญ่ไม่ห่วงแต่รายกลางรายเล็กมีแบรนด์ของตัวเองต้องพัฒนา ทั้งเวลา ที่จีนทำได้เร็วแต่เรายังเหนือกว่าในแง่คุณภาพและการบริการ  ดังนั้นจุดแข็ง ทางด้านคุณภาพ การบริการและแบรนดิ้งที่เราสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้บริโภคคนไทยด้วยกันเอง”

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯได้อานิสงส์ จาก นโยบายรัฐบาล มาตรการ  ดอกเบี้ยเงินกู้  ดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ 2.71% %  มาตรการลดโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง ตามมติ คณะรัฐมนตรี (ครม.) ตั้งแต่วันที่ 9เมษายน 2567 โดยไตรมาส2 ไตรมาส3 มองว่ายังไม่เห็นผลชัดเจน แต่ไตรมาส4 สะท้อนได้ว่าดีกว่าทุกไตรมาส เพราะมี สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ของ 2.71% ที่ทยอยออกตามนโยบายรัฐบาลมารวมประมาณ  1.2แสนล้านบาทซึ่งมองว่าเป็นข้อดี

นายสุนทร ขยายความต่อว่า หากมองการปล่อยสินเชื่อทั้งระบบแล้วพบว่า ธอส.รายเดียวปล่อยสินเชื่อ 2.1แสนล้านบาท

ทั้งนี้ จำนวนหน่วยที่ขอสินเชื่อ 1.6แสนหน่วย  เมื่อคูณกับ4.5ล้านบาทต่อหน่วย คือ ค่าเฉลี่ยราคาบ้าน จะเท่ากับ8แสนล้านบาท นี่คือตัวเลขที่มีความต้องการขอสินเชื่อทั้งระบบ

“เฉพาะ ธอส.รายเดียว ซึ่ง ได้ส่วนแบ่งการตลาดรายเดียว2.1แสนล้านบาท เกือบ30% เพราะดอกเบี้ยถูกกว่า  ทำให้สังคมพิสูจน์ว่ากำลังซื้อใหม่เข้ามา คือพอมีเงินดูจังหวะโอกาส  เข้ามาซื้อดอกถูกกระตุ้นค่าโอนจดจำนอง คาดว่าต้นปี 2568 รัฐบาลต่ออายุมาตรการต่อเนื่อง  แต่ทั้งนี้ต้องการปิดการขายปี2567ไปก่อนไม่เช่นนั้นจะชะลอการตัดสินใจ”