ผ่อนLTV บ้าน-คอนโดต่ำกว่า 10 ล้านบาทได้อานิสงส์ นักลงทุน

นโยบายผ่อนคลายเกณฑ์LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ใรผลวันที่1พฤษภาคม2568ถึง30มิถุนายน2569

SCB EIC มองว่า ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะได้รับอานิสงส์มากกว่ากลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จากอุปสงค์กลุ่มนักลงทุน และกลุ่มซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 เฉพาะกลุ่มที่มี แผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และมีคุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย  

มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว จะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากอุปสงค์กลุ่มนักลงทุน โดยคอนโดมิเนียมในทำเลที่ มีศักยภาพ เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา  สามารถเดินทางได้สะดวก ยังได้รับความสนใจในการซื้อเพื่อการลงทุน ตอบโจทย์แนวโน้มความนิยมในการเช่าที่อยู่อาศัย ทั้งยังจำกัด กลุ่มรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ยังมีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมถึง เทรนด์คนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มนิยมเช่าที่อยู่ อาศัยแทนการซื้อ

 นอกจากนี้ มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ยังจะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากอุปสงค์กลุ่มซ้ำที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่2  เฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย อยู่แล้ว และมี คุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกอยู่แล้วและต้องการขยับขยายไปซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มเติม

รวมถึงผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัย แนวราบในสัญญา สินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย สัญญาแรกอยู่แล้วและมีกำลังซื้อมากพอที่จะขยับขยายไปซื้อ คอนโดมิเนียม เพื่อตอบโจทย์ ด้านความสะดวกในการ เดินทาง ในวันทำงานหรือรับส่งบุตรหลำนไปโรงเรียน

สำหรับที่อยู่อาศัยราคา ตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้มากนักเนื่องจาก เป็น Segment ที่เจาะ กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง  ซึ่งมักไม่มีข้อจำกัดในการวางเงินดาวน์ ส่งผลให้การผ่อนคลายเกณฑ์ 3  LTV ชั่วคราวจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปได้ไม่มากนัก เมื่อเทียบกับในช่วง ที่ยังไม่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV  

นัย สำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย  SCB EIC มองว่า มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวที่ออกมาในครั้งนี้ เป็นส่วนหนึ่งของการลดการตึงตัวของภาวะการเงิน ซึ่งถือว่ามีความเหมาะสมกับสภาพตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซา

 อย่างไรก็ดี ผลบวกต่อการกระตุ้นยอดขาย ที่อยู่อาศัยจะมีค่อนข้างจำกัด โดยอาจช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยในระยะสั้นซึ่งจะช่วยทยอยดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัย ราคาต่ำกว่า10 ล้านบาทในตลาดได้บางส่วน  จากการเร่ง

 ตัดสินใจซื้อของกลุ่มนักลงทุน และกลุ่มซื้อที่อยู่อำศัยเพื่อเป็นบ้ำนหลังที่ 2 ขึ้นไป เฉพำะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ แล้ว และมีคุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่ออยู่อาศัย นับเป็นจังหวะของผู้ประกอบการพัฒนา ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ พร้อมขาย

การระบายสต็อกที่อยู่อาศัย ราคา ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม แม้มีการออกมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว แต่คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2025 ยังหดตัว แต่เป็นการหดตัวในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนหน้า

โดยคาดว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อำศัย ทั้งประเทศในปี 2568มีแนวโน้มอยู่ที่ 338,000 หน่วย หดตัว 3%YOY และจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 มีแนวโน้มอยู่ที่ 56,000 หน่วย หดตัว 3%YOY

ขณะที่ การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ ในปี  2568 ก็ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเช่นกันเนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดยังอยู่ในระดับระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการรเน้นการระบายสต็อก และระมัดระวังการเปิดโครงการโดยเน้นเปิดโครงการรกลุ่มระดับราคาสูง

เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ รวมถึงเปิดโครงการเฉพาะทำเลศักยภาพ เช่น แหล่งงาน  สถานศึกษา ที่ยังมีอุปสงค์ อยู่มาก โดยคาดว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 มีแนวโน้มอยู่ที่ 56,000 หน่วย หดตัว 9%YOY ยังต้องจับตาความเสี่ยงด้านหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป

ที่ผู้ประกอบการมีการเปิดโครงการค่อนข้างมากในระยะที่ผ่านมาเพื่อจักลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ และหลีกเลี่ยงภาวะ หดตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ราคาปานกลาง-ล่างขณะที่แรงกดดันด้านหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัย ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทมีแนวโน้มลดลง

โดย ณ สิ้นปี 2567 หน่วยเหลือ ขายของกลุ่มที่อยู่อำศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทมีสัดส่วนอยู่ที่ 91% ของจำนวนหน่วยเหลือขายโดยรวม ลดลงจำก ณ สิ้นปี   2563-2564 ที่มีสัดส่วน อยู่ที่ 95% ทั้งนี้ แนวโน้มต้นทุน ก่อสร้าง โดยเฉพาะ ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้

ประกอบการยังคงต้องรักษา อัตรากำไร จากการพัฒนา โครงการ ด้วยการเปิดโครงการที่อยู่อาศัย ราคาสูงทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคง เป็น Segment

ที่มีบทบาทสำคัญในการเปิดโครงการในปีนี้อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อในกลุ่ม ที่อยู่อาศัยราคาสูงตั้งแต่10 ล้านบาท ขึ้นไป ยังมีจำนวนจำกัดและถูกดูดซับไปแล้วในระยะที่ผ่านมาส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัย ในกลุ่มนี้เริ่มปรับตัวสูงขึ้น

อีกทั้ง มาตรการผ่อนคลาย LTV ให้กับการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หลังที่1 ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไปที่ออกมำในครั้งนี้ อาจจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงได้มากนัก เมื่อเทียบกับในช่วงที่ยังไม่มี การผ่อนคลายมาตรการ LTV เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มักไม่มีข้อจำกัดในการวางเงินดาวน์

ดังนั้น จึงยังต้องจับตามอง 4 ความเสี่ยง ด้านหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10ล้านบาทขึ้นไปที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นทั้งในปีนี้ และระยะข้างหน้า SCB EIC มองว่า การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ยังเผชิญแรงกดดันด้านอุปสรรคในการเข้าถึง สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาศัยของกลุ่ม ผู้ที่มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ที่ยังต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวของรายได้และการลดลงของภาระหนี้

 

ขณะที่การออกมาตรการอื่น ๆ เพิ่มเติม จะมีส่วนช่วยประคับประคอง ตลาดที่อยู่อาศัยในระยะสั้น โดยเฉพาะการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%  สำหรับผู้ซื้อ บ้านราคาไม่เกิน7ล้านบาท ถึงสิ้นปี2568

ที่ผู้ประกอบการได้เสนอ และกระทรวงการคลัง รับไว้พิจารณาแล้ว เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัย อีกทั้ง ภาครัฐ อาจพิจารณา มาตรการอื่นๆ ตามที่ผู้ประกอบการเสนอเพื่อช่วยพยุงตลาดในระยะสั้น เช่น การลดอัตรา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองโดยเฉพาะ ทั้งด้านมาตรการลดหย่อนภาษี และวงเงิน สินเชื่อเพื่อ ที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงกำรออกวงเงินสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่างจากสถาบันการเงิน

 เฉพาะกิจที่อาจมีการขยายวงเงิน และขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น เพื่อเพิ่ม โอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อำศัยได้อย่ำงสอดคล้องไปกับ ราคาที่อยู่อำศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทั้งนี้การสนับสนุนให้เกิด ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง จะช่วยเร่งให้หน่วย ที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในตลาดปรับตัวลดลง และสร้าง ความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆซึ่งจะกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้สามารถ ฟื้นตัวได้เร็วขึ้น ก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียน และเกิดการจ้างงาน

อีกทั้ง ยังจะส่งผลด้าน บวกต่อเนื่องไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องใน Supply chain ของตลาดที่อยู่อาศัย เช่น วัสดุก่อสร้าง รับเหมา ก่อสร้าง บริการตกแต่งที่อยู่อาศัย เครื่องใช้ไฟฟ้ำ เฟอร์นิเจอร์ ซึ่งจะส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจไทยโดยรวมตามมา