ปลดล็อค LTV ชั่วคราว! อสังหาฯ คาดช่วยพยุงตลาด ยังลุ้นแรงหนุนเสริม

เมื่อไม่นานมานี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ชั่วคราว โดยจะเริ่มมีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 เป็นต้นไป ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์มองว่าเป็นมาตรการที่อาจช่วยประคองตลาด โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บนที่มีกำลังซื้ออยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อกังวลเกี่ยวกับช่วงเวลา “สูญญากาศ” ก่อนมาตรการจะมีผล รวมถึงความจำเป็นในการออกมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม

คลาย LTV ช่วยตลาดบน แต่กลุ่มกลาง-ล่างยังรอแรงหนุนช่วยฟื้นตัว

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การปลดล็อก LTV ครั้งนี้คาดว่าจะช่วยประคองตลาดระดับกลางไปจนถึงกลุ่มบน โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งคิดเป็น 42.8% ของมูลค่าตลาดรวม ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังพอมีศักยภาพในการซื้อและเข้าถึงสินเชื่อได้ แต่สำหรับตลาดระดับล่างที่ได้รับผลกระทบหนักจากเศรษฐกิจ อาจต้องรอมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม

ซึ่งในขณะนี้ อาจเน้นการประคองตลาดบน เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมสามารถฟื้นตัวได้ก่อน ซึ่งถือเป็นแนวทางหนึ่งในการแก้ปัญหาเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีแรก เมื่อสถานการณ์เริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น อาจส่งผลให้ตลาดระดับกลาง-ล่างมีโอกาสฟื้นตัวได้บ้างในช่วงครึ่งปีหลัง

"กลุ่มตลาดบนยังพอมีกำลังซื้อและได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ แต่ตลาดกลาง-ล่างยังคงต้องการแรงสนับสนุนจากภาครัฐเพิ่มเติม" นายประเสริฐกล่าว

นอกจากนี้ นายประเสริฐยังชี้ให้เห็นถึงช่องว่างสำคัญของมาตรการ โดยตั้งข้อสังเกตว่า การบังคับใช้มาตรการตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม ซึ่งเป็นการประกาศล่วงหน้าที่เว้นระยะเวลาค่อนข้างนาน อาจทำให้เกิดช่วงเวลาที่ตลาดชะลอตัว และสร้างช่วงสูญญากาศ ก่อนที่มาตรการจะเริ่มมีผล ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อ และอาจฉุดรั้งการฟื้นตัวของตลากให้ถูกเลื่อนออกไป อย่างไรก็ตาม ยังคงพอมีเวลาในการดำเนินงานอีกประมาณ 7-8 เดือนในช่วงเวลาที่เหลือของปี

หวังมาตรการเสริม หนุนตลาดฟื้นตัวต่อเนื่อง

นอกจากมาตรการ LTV แล้ว ยังคงต้องจับตาการกระตุ้นเพิ่มเติมจากภาครัฐ โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนองบ้านที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งนายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้กล่าวในพิธีเปิดงานมหกรรมบ้านและคอนโดว่า จะเร่งการพิจารณา ดำเนินการให้แล้วเสร็จ และมีผลภายใน 1 เดือน

ทั้งนี้ นายประเสริฐมองว่า หากมีการออกมาตรการดังกล่าวควบคู่กัน จะช่วยให้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ดีกว่าการคาดการณ์เดิมที่อยู่ในระดับ 1-2% ปรับตัวขึ้นเป็น 5-10% ได้ในปี 2568 นี้

“หากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนองออกมาพร้อมกัน จะช่วยให้ตลาดฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดเมื่อปีที่แล้ว ซึ่งติดลบราว 30%” นายประเสริฐกล่าว พร้อมระบุว่า การกระตุ้นภาคอสังหาฯ ไม่ควรอาศัยมาตรการด้านการเงินเพียงอย่างเดียว แต่ต้องใช้มาตรการด้านภาษีและการคลังควบคู่กัน

มหกรรมบ้านและคอนโด รับอานิสงส์

นายประเสริฐยังคาดว่า การประกาศมาตรการ LTV และมาตรการเสริมจากภาครัฐจะส่งผลดีต่อมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งล่าสุด ที่จัดขึ้นระหว่างวันที่ 20-23 เมษายนนี้ โดยระบุว่า กำหนดการของงานมหกรรมสอดคล้องกับช่วงเวลาที่มาตรการ LTV จะเริ่มมีผล โดยประมาณการระยะเวลาของลูกค้าจองบ้านในงานและดำเนินการโอนภายในเดือนครึ่งหลังจากนั้น และจะได้รับประโยชน์จากมาตรการใหม่นี้ ซึ่งคาดว่าจะช่วยกระตุ้นยอดจองและยอดโอนได้ โดยผลตอบรับจากสถิติของการจัดงานครั้งนี้ ยอดผู้เข้าชมงานในวันแรกอยู่ในระดับใกล้เคียงกับสถิติสูงสุดในรอบหลายปี ซึ่งเป็นสัญญาณเชิงบวกต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกเช่นเดียวกัน