หลังแผ่นดินไหว ออกไปอยู่บ้านชานเมืองแทนห้องชุดกลางเมือง จะสูญเสียเงินเท่าไหร่?

ในขณะนี้มีบางท่านคิดว่าจะไม่อยู่ห้องชุดในใจกลางเมืองแล้ว จะอยู่แถวชานเมืองแทน สมมติว่าถ้าย้ายออกไปรังสิตจากใจกลางเมือง เช่น สีลม สาทร หรือหลังสวน จะทำให้ผู้ไปอยู่ชานเมืองสูญเสียเป็นเงินเท่าไหร่

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการให้เห็นในกรณีการย้ายออกนอกเมือง จะทำให้เราสูญเสียเงินไปเท่าไหร่ โดยประมาณการว่าในแต่ละวันเราต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เช่น

1. ค่าทางด่วนประมาณ 200 บาท ค่ารถรวมค่าสึกหรอและค่าน้ำมันไปกลับอีก 450 บาท ค่าเสียเวลาขับรถอีก 2 ชั่วโมงอีกประมาณ 400 บาท ค่าประกันความเสี่ยงสมมติอีก 50 บาท วันหนึ่งๆ ก็จะใช้เงินราว 1,100 บาท

2. ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สมมติต่อวัน เป็นเวลา 22 วัน (ไม่รวมเสาร์-อาทิตย์) ก็เป็นเงิน 24,200 บาทต่อเดือน(ไม่นับกรณีต้องเดินทางเข้าเมืองอีกในช่วงเสาร์-อาทิตย์) หรือ 290,400 บาทต่อปี

3. หากต้องใช้ชีวิตแบบนี้ไป 20 ปี และมีอัตราการเพิ่มของค่าใช้จ่ายปีละ 3% และมีอัตราผลตอบแทน 7% มูลค่าความสูญเสียก็จะเป็นเงิน 3,226,667 บาท

การออกไปอยู่บ้านชานเมืองแทนห้องชุดกลางเมือง จะสูญเสียเงินเท่าไหร่

• ค่าทางด่วนไปกลับ (บาท)     200
• ระยะทางไป-กลับ (ประมาณ กิโลเมตร)              90
• ค่ารถ (ค่าสึกหรอ น้ำมัน บาท/กม.)      5
• ค่ารถโดยรวม (บาท)             450
• ค่าเสียเวลาขับรถ 2 ชั่วโมง (บาท)        400
• ค่าประกันความเสี่ยง (บาท)  50
• รวมค่าใช้จ่ายต่อวัน (บาท)    1,100
• จำนวนวันที่ต้องขับ (วัน)       22
• รวมเงินค่าใช้จ่ายทั้งหมด (บาท/เดือน) 24,200
• รวมเงินค่าใช้จ่ายทั้งหมด (บาท/ปี)       290,400
• ระยะเวลาในการใช้ชีวิต (ปี)  20
• อัตราเพิ่มของค่าใช้จ่าย/ปี     3%
• อัตราผลตอบแทน (สมมติ %)              7%
• มูลค่าความสูญเสีย (บาท)    3,226,667

ทั้งนี้ในการคำนวณมูลค่าความสูญเสียที่ 3,226,667 นี้ คำนวณจากรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด (290,400 บาท) หารด้วยผลบวกของอัตราผลตอบแทนสุทธิ 7% ลบด้วยอัตราเพิ่มของค่าใช้จ่ายต่อปี 3% (ยิ่งต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายต่อปีเพิ่มขึ้น ยิ่งทำให้มูลค่าความเสียหายมากขึ้น) และบวกด้วย % ของระยะเวลาที่ต้องอยู่ 20 ปี เป็นปีละ 5% หรือเท่ากับ 7% - 3% + 5% เป็น 9% หรือ 290,400 / 9%นั่นเอง

ดังนั้นสมมติเราไปซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทในย่านชานเมืองรังสิต แล้วเข้ามาทำงานในเมือง เราก็ต้องเสียค่าเดินทางรวม 3.23 ล้านบาท หรืออีกนัยหนึ่งหากเรามีเงินซื้อบ้านชานเมืองในราคา 5 ล้านบาท เราซื้อห้องชุดในใจกลางเมืองในราคาได้ 8.23 ล้านบาท (5 ล้านบาท + 3.23 ล้านบาทซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการเดินทาง)

อย่างไรก็ตามในขณะนี้อาจมีบางคนคิดว่าจะย้ายออกนอกเมืองเพราะกลัวเรื่องแผ่นดินไหว ดังนั้นผู้ที่คิดจะย้ายพึงคำนึงถึงต้นทุนค่าออกนอกเมืองเหล่านี้ด้วย  ดร.โสภณคาดว่าความวิตกเกี่ยวกับเรื่องแผ่นดินไหวก็คงจะหมดไปในเวลาไม่เกินครึ่งปีถึง 1 ปี เช่นกรณีความวิตกเรื่องสึนามิภูเก็ต

ดร.โสภณยังเชื่อว่าจะมีผู้ย้ายออกเช่นกันโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้สูง ซึ่งมีทั้งบ้านเดี่ยวและห้องชุดหลายหน่วย อาจย้ายจากห้องชุดหนึ่งไปห้องชุดอื่นหรือบ้านแนวราบก็ได้สำหรับประชาชนทั่วไป ก็คงไม่ย้าย

กรณีนี้เคยเกิดขึ้นกับเหตุการณ์น้ำท่วมปี 2554 ชาวบ้านในนวนคร เมืองเอก และหมู่บ้านอื่นๆ ต่างก็ทยอยกลับไปอยู่บ้านหลังเดิม ส่วนผู้ที่อยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวราคาแพง ก็อาจย้ายออกไปอยู่ทำเลอื่น เช่น บางนา (ซึ่งน้ำไม่ท่วม) ปล่อยบ้านที่ถูกน้ำท่วมให้คงคราบน้ำไว้ (คล้ายสีทูโทน) เพราะไม่ได้ซ่อมแซมนั่นเอง

ประชาชนผู้มีบ้าน โปรดไตร่ตรองก่อนคิดย้ายออกนอกเมือง