รถไฟฟ้าสายใหม่ ดันราคาที่ดินทะลุล้าน

                การก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับแรง ตามช่วงจังหวะความก้าวหน้าการก่อสร้าง ซึ่งมี 3-4 ช่วงที่เด่นชัด ตั้งแต่มีกระแสข่าว วันที่อนุมัติโครงการ ตอกเข็ม ลงมือก่อสร้าง ตลอดจนช่วงโครงการก้าวหน้าเกือบแล้วเสร็จ หากมีความเคลื่อนไหว ซื้อขายที่ดิน พัฒนาโครงการล้อไปกับการก่อสร้าง การแย่งชิงทำเลด้วยแล้ว  มูลค่าที่ดินบริเวณนั้นจะทะยานจนทะลุจุดเดือด

                อย่างไรก็ตาม เมื่อรถไฟฟ้าใกล้เสร็จ ความแพงอาจลดน้อยถอยลง เนื่องจาก 1. ราคาขยับจนทะลุเพดานไปหลายเท่าตัวตั้งแต่เริ่มต้นแล้ว 2. กำลังซื้ออิ่มตัว 3. นักลงทุนมองหาทำเลใหม่ แม้วันนี้เกิดสถานการณ์โควิด แต่ราคาที่ดินฟันธงได้เลยว่าไม่ปรับลดลง มีแต่ทรงตัวกับขยับขึ้นเล็กน้อย ไม่หวือหวาเหมือนในอดีต เฉลี่ยปีละ 18-20%  

                ที่ดินที่มีศักยภาพ เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ไล่ตั้งแต่ส่วนต่อขยายสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต-คูคต)  ที่มีแผนเปิดให้บริการตลอดเส้น ต้นเดือนธันวาคมนี้ ราคาที่ดินขยับสูงสุด อยู่บริเวณห้าแยกลาดพร้าว วิ่งไปแตะที่กว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา โดยจุดประกายมาจาก บริษัทเอสซี แอสเสท จำกัด (มหาชน) ซื้อร้านทอง ร้านถ่ายภาพ ขึ้นคอนโดหรูและเนื่องจากทำเลนี้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินสูง เป็นแหล่งรวมของคอนโดมิเนียมแบรนด์ดัง อย่างค่ายเอพี เมเจอร์ ปักหมุดรออยู่ก่อนหน้า ยิ่งส่งพลังบวกเกิดการขยายตัวของชุมชนไปตามเส้นทางรถไฟฟ้าและมีแหล่งงานขนาดใหญ่ อย่างกระทรวงพลังงานปตท.  ห้างสรรพสินค้า เซ็นทรัลลาดพร้าว ยูเนียนมอลล์ ศูนย์กลางการช็อปปิ้ง ประตูสู่กรุงเทพฯ ตอนเหนือ ทำเลศักยภาพ กระจายความเจริญออกสู่พื้นที่ใกล้เคียงด้วยรถไฟฟ้า นอกจากถนนสายสำคัญรอบทิศทางอย่าง พหลโยธิน วิภาวดี-รังสิต หรือแม้กระทั้งประเสริจมนูกิจ วิ่งออกโซนตะวันออกของกทม.  

                ย้อนไปก่อนหน้านี้ ทำเลห้าแยกลาดพร้าว แม้จะมีห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ทว่ายังไม่เป็นแม่เหล็กดึงการพัฒนาที่ดีได้ ราคาที่ดิน 10 ปีก่อน บอกขายหลักแสนบาทต่อตารางวาดูได้จากสวนอาหารจิตโภชนา ลาดพร้าว 13 ไร่ เจ้าของซื้อมาไร่ละ 1.9 แสนบาท เมื่อหลายสิบปีก่อนที่บริเวณนี้ยังเป็นท้องไร่ท้องนา ได้บอกขายให้กับบริษัท เดวา เรียลเอสเตท จำกัด ในราคาตารางวาละ 1.3 แสนบาท แต่เจ้าของบริษัทไม่ตัดสินใจซื้อ เนื่องจากเป็นที่ดินผืนใหญ่    

  ในเวลาต่อมา บริษัท  เมเจอร์ดีเวลอปเมนท์ เจ้าพ่อโรงหนังสแตนอโลน บนถนนพหลโยธิน ซื้อที่ดินแปลงงาม ขึ้นคอนโดมิเนียม หรู “อีควิน็อกซ์ พหล-วิภา” ขายในปัจจุบัน ขณะเดียวกัน ยังมีนักลงทุนเทียบซื้อตึก แถวเก่าใกล้เคียง ซึ่งว่ากันว่าอยู่ในมือในมือค่ายแสนสิริ เชื่อมโยงไปยังที่ดินกลุ่มบีทีเอส ที่เหลือรอพัฒนาอีก กว่า 10 ไร่หลังร่วมทุนขึ้นโครงการ เดอะไลน์ จตุจัตร ใกล้สถานีบีทีเอสหมอชิต เช่นเดียวกับตึกเก่า ห้องเสื้อดังหัวมุม ห้าแยกลาดพร้าว (พหลโยธิน-สะพานควาย) ที่มีคนช้อนซื้อไปแล้ว 

                ขณะขุมทองก้อนใหญ่ในซอยเฉยพ่วง เปิดพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ โครงการขนาดใหญ่  อาคารสำนักงานเต็มพื้นที่ สร้างมูลค่ามหาศาล  

                นายนริศ  เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการ บมจ.สิงห์ เอสเตท ยํ้าทำเลนี้นอกจาก ใกล้สถานนีกลางบางซื่อแล้ว ยังมี รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอนาคต กำลังกลายเป็นฮับกรุงเทพตอนเหนือที่มีศักยภาพสูง 

                สอดคล้อง นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดวา เรียลเอสเตท จำกัด อดีต นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนนทบุนี สะท้อน ว่าทำเลนี้ ราคาที่ดินขยับสูง ไม่ต่ำกว่า 10 เท่า จากหลักแสน ทะยานขึ้นแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะทำเลเวิ้งห้าแยกลาดพร้าว และเชื่อว่าราคาจะขยับสูงขึ้นต่อเนื่อง หาก ความต้องการยังมีที่ดินหายาก เช่นเดียวกับที่ดินตรงข้าม  แดนเนรมิต 49 ไร่ (เดิมเป็นเจ้าของเดียวกันกับแดนเนรมิต) มีการตัดถนนลากจาก ถนนพหลโยธิน เชื่อมทะลุถนนวิภาวดี ทำเลนี้กำลังกลายเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ แปลงที่ดินอยู่ในมือของกลุ่มเซ็นทรัลซึ่ง ห่างจากที่ดินแปลงสามเหลี่ยมของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่ปัจจุบันเป็นที่ตั้งห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวที่กลายเป็นไพร์มแอร์เรีย

                ขณะรถไฟฟ้าสายใหม่ที่น่าจับตา นั่นคือส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน วิ่งครบเป็นวงกลมไปตามเส้นทางของถนนรัชดา ทำเลที่ดันราคาที่ดินขยับสูง ที่บริเวณสถานี  มังกร ย่านเยาวราช ถนนสายสั้นๆ แต่ทรงพลังด้วยเสน่ห์ เมืองเก่า  ศูนย์กลางธุรกิจเก่าแก่ของคนไทยเชื้อสายจีน ราคาที่ดินทะยานไปที่ 1.4 ล้านบาทต่อตารางวา อีกทั้งยังลามไปถึงเว้งนาครเขษม ที่เจ้าสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี ซื้อไว้แตะกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา จากเดิมเมื่อปี 2537 ทำเลนี้ราคาที่ดินซื้อขายกันที่ ตารางวาละ 7 หมื่นบาท     เมื่อรถไฟฟ้าพาข้ามฝั่งไปยังฝั่งธนบุรี ทั้งแถบ ราคาที่ดินขยับสูงยกแผง แม้จะยังไม่แตะล้านบาท แต่สะท้อนจากราคาขายคอนโดมิเนียม  เปิดตัวขายกันไม่ต่ำกว่าหน่วยละ 2-3 ล้านบาทปั่นราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นตามความต้องการของนักพัฒนาที่ดิน โดยเฉพาะ ทำเลปิ่นเกล้า จรัญสนิทวงศ์  เพชรเกษม ถนนอิสระภาพ  

                เช่นเดียวกับ ทำเลเจริญกรุง  ที่วันนี้ แม้ราคาที่ดินจะขยับสูงจาก ห้างไอคอนสยาม บริเวณที่ตั้งห้างหรู ราคาแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่รัศมีโดยรอบราคาขยับขึ้นยกแผง จากตารางวาละแสนบาท เมื่อ 10 ปีก่อน เมื่อมีรถไฟฟ้าสายสีทองวิ่งผ่านยิ่งส่งผลให้ทำเลนี้ มีศักยภาพสูง เชื่อมการเดินทางระหว่างที่อยู่อาศัย เข้าสู่พื้นที่ใจกลางเมืองอย่างสาทร ที่ ปัจจุบันราคาที่ดินทะลุ 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว 

                ทำเลที่น่าจับตา ราคาพุ่งแรง บางแปลง เกือบแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวาอย่างไม่น่าเชื่อ ทั้งที่รถไฟฟ้ายังไม่เปิดให้บริการ นั่นคือ ทำเลตั้งแต่บริเวณหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง วิ่งยาวไปชนแยกลำสาลี จุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีเหลือง จากการบอกเล่าจากฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ยืนยันว่า ราคาที่ดินย่านนี้พุ่งแรง จากราคา 1-2 แสนบาทต่อตารางวาในอดีตที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า ปัจจุบันเกิดการพัฒนาที่ดินหายาก ส่วนใหญ่เป็นตึกแถวหอพัก สถานที่ติวรองรับ นักศึกษา ซึ่งรามคำแหงเป็นทำเลศักยภาพมาตั้งแต่ต้น เนื่องจากเป็นชุมชนขนาดใหญ่ มีสองมหาวิทยาลัยอยู่ในพื้นที่ ทั้งรามคำแหงและเอแบค หมู่บ้านเสรี แหล่งรวมของเศรษฐีผู้ดีเก่า

                อีกทั้ง ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ อย่างเดอะมอลล์ โรงแรม ส่งผลให้ราคาที่ดินบางแปลงทะยานไปแตะที่ 7 แสนบาทต่อตารางวา ขณะราคาเฉลี่ยทั่วไปอยู่ที่ 4-5 แสนบาทต่อตารางวา  เรียกว่า ทำเลนี้เป็นทำเลทองคำอีกแห่งและเป็นทำเลส่วนต่อขยาย ออกมาจากย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมือง ที่สะดวกทั้งการเดินทางเข้าใจกลางเมืองด้วยรถไฟฟ้า และออกนอกเมืองไปยังโซนตะวันออกของกทม. และมีกลุ่มกำลังซื้อ จากแหล่งงานที่แทรกตัวเข้าพื้นที่ 

เช่นเดียวกับสายสีส้ม-MRT ใต้ดิน สายสีน้ำเงิน ทำเลศูนย์วัฒนธรรม จุดเชื่อมต่อขนาดใหญ่ใต้ดิน ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ราคาที่ดิน พุ่งไปที่ 1.3-1.4 ล้านบาทต่อตารางวา จากที่ผ่านมาราคาอยู่ที่ตารางวาละ 7-8 แสนบาท  เท่านั้น

                ทำเลร้อนแรง อีกย่านคงหนีไม่พ้นสายสีเหลืองที่ตลอดแนวเส้นทาง ที่รถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ราคาพุ่งทะยานไปที่ 4-6 แสนบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะย่าน บางกะปิ ที่ปัจจุบันกลายเป็นชุมชนเมืองขนาดใหญ่มีทั้งแหล่งช็อปปิ้ง และการเตรียมความพร้อมปรับพื้นที่ให้สอดรับกับการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า   

                ขณะสายสีชมพูร้อนแรงเช่นกันโดยเฉพาะทำเลรัตนาธิเบศร์ ราคาไม่ต่ำกว่า 3 แสนบาทต่อตารางวา ช่วยให้ทำเลในเมืองทองมีศักยภาพสูง จากการเชื่อมต่อเส้นทางเข้าพื้นที่  มีดีเวลอปเปอร์ ซื้อที่ดินถูกพัฒนาบ้านหรูและคอนโดมิเนียมกันมาก เช่น ค่ายแอลพีเอ็น 

                เรียกว่านาทีนี้ ที่ดินทั่วทั้งกรุง แพงยกแผง จากความเจริญรุกไล่ทั้งรถไฟฟ้าและการพัฒนาที่เต็มไปด้วยการแข่งขัน!!!

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,619 วันที่ 18 - 21 ตุลาคม พ.ศ. 2563