อสังหาฯ ยุคนี้ ต้อง ‘ไม่แพง’
อสังหายุคโควิดราคาต้องไม่แพง พัฒนา ให้สอดรับกำลังซื้อ
แนวโน้มรายได้เฉลี่ยต่อเดือนของคนกรุงเทพมหานครฯ และจังหวัดปริมณฑล ซึ่งอ้างอิงข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ เทียบกันระหว่างปี 2560 กับปี 2562 ที่ผ่านมา โดยพบตัวเลขลดลงต่อเนื่องราว 7-13% ต่ำสุดอยู่ที่ 23,442 บาท และสูงสุดมีรายรับเพียง 39,459 บาทต่อครัวเรือนเท่านั้น ขณะวุฒิการศึกษาใหม่ที่จบสูงขึ้นในสาขาวิชาต่างๆ แทบไม่มีผลต่ออัตราเงินเดือนอย่างที่คาดหวัง ไม่นับรวมผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว และสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปี 2563 ลุกลามการประกอบกิจการของบริษัท ห้างร้านต่างๆ บางรายลดขนาดของกิจการลง บางรายไปไม่รอด ตัดสินใจปิดกิจการลง ส่งผลเกิดภาวะว่างงานสูง และรายได้ของมนุษย์เงินเดือนทั่วไปลดลงหรือคงที่
ย้อนกลับมายังตลาดที่อยู่อาศัยไทย สินค้าคงทน ซึ่งมีความจำเป็นต่อการดำรงชีวิต และเป็นการลงทุนก่อหนี้ระยะยาว พบจำนวนหน่วยเหลือขาย และหน่วยขายได้ใหม่ ยังคงเป็นประเด็นที่น่าจับตามอง หลังจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยข้อมูล ว่า ณ กลางปี 2563 มีหน่วยเหลือขายในทำเลหลัก กรุงเทพฯ และปริมณฑล ระดับสูงกว่า 1.73 แสนหน่วย มูลค่ามากกว่า 8.78 แสนล้านบาท ขณะคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรในระดับราคาแพง มีหน่วยเหลือขายเพิ่มสูงขึ้น จากข้อมูลดังกล่าวอาจสะท้อนได้ว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการต่างป้อนจำนวนซัพพลายใหม่มากกว่าดีมานด์ที่มีอยู่ ขณะอัตราดูดซับ หรือการขายได้ใหม่ลดลงต่อเนื่อง จากกำลังซื้อถดถอย และการไม่สามารถเข้าถึงระบบสินเชื่อได้ จากเงินในกระเป๋าผู้บริโภคลดลง กำลังเป็นปัญหาสำคัญใช่หรือไม่
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บิ๊กอสังหาฯ ที่พลิกกลยุทธ์ฝ่าวิกฤติโควิด-19 ผ่านการปั้นแบรนด์คอนโดฯใหม่ “ดิ ออริจิ้น” ราคาต่ำราว 6.8 หมื่่นบาทต่อตร.ม. หรือ เริ่ม 1.29 ล้านบาทเข้าสู่ตลาดในปีนี้ ให้มุมมองไว้อย่างน่าสนใจว่าตลอด 9 เดือน (ม.ค.-ก.ย.) ที่ผ่านมาไม่ใช่ผู้บริโภคไม่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ข้อสำคัญ คือ ตัวเลือกที่มีไม่สอดคล้องกับภาวะของผู้ซื้อ ที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ และรายได้ที่น้อยลง โดยหัวข้อหลักของการพัฒนาโครงการเปิดใหม่ในปีนี้ ซึ่งพบว่าไปรอดในแง่ยอดขาย มักเป็นการขายของถูกกว่าปกติ 15-20% แต่ต้องมาพร้อมกับคุณภาพของโปรดักต์และบริการใหม่ๆร่วมด้วย เพื่อลดภาระผู้ซื้อ และทำให้การมีบ้านเกิดขึ้นได้ง่ายที่สุด
โดยบริษัทใช้รูปแบบการลดต้นทุนการพัฒนา การเฟ้นหาที่ดินราคาไม่แพง ในทำเลที่มีเรียลดีมานด์รองรับ, การขายด้วยแพลทฟอร์มออนไลน์ 100% ไม่มีสำนักงานขาย ช่วยลดค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการได้ราว 1 ล้านบาทต่อเดือน และแก้ปัญหาการเข้าถึงของผู้บริโภค ด้วยราคาใหม่ ที่จับต้องได้ง่ายกว่า ทำให้เกิดปรากฎการณ์การขายโครงการ ดิ ออริจิ้น อ่อนนุช มูลค่า 800 ล้านบาทภายในเวลารวดเร็ว ทั้งนี้ ย้ำทางรอด ผู้ประกอบการต้องรู้จักหาตลาดที่ใช่ แม้ตลาดจะหดตัว แต่ตลาดไม่ได้หายไป หน้าที่ คือ หาตลาดที่ใช่ดังกล่าวให้เจอ
“ยุคนี้ต้องขายเอาหมูเข้าไว้ เพราะตลาดโดยรวมได้รับกระทบจากจีดีพี และกำลังซื้อ ฐานการฟื้นตัวรูปยูกว้างและลึกลงจากความไม่แน่นอน ตลาดจะเริ่มฟื้นคงครึ่งหลังปีหน้า ส่งผลเทรนด์ของลูกค้า มีบ้านยากขึ้น ทางรอดของดีเวลลอปเปอร์ คือ การรีบติดกระดุมเม็ดแรก เปิดโอกาสให้ผู้บริโภค ผ่านราคาเข้าถึงได้ เพื่อลดภาระก่อนหยิบยื่นบริการเสริมใหม่ๆ ดึงดูด ให้เขามีบ้านได้ง่ายที่สุดในภาวะแบบนี้”
ด้านนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งลุยไฟกำลังซื้อระดับล่าง คอนโดฯ กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ผ่านแบรนด์ “เสนา คิทท์” กล่าวสนับสนุนแนวคิดการพัฒนาโครงการในระดับราคาดังกล่าวว่า ปัจจุบัน คอนโดฯ มีหน่วยเหลือขายสะสมในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สูงราว 6.3 หมื่นหน่วย หรือ 70% ของหน่วยเหลือทั้งหมด ฐานขยายใหญ่สุดในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท เพราะกำลังซื้อเข้าไม่ถึง ไม่ตอบรับกับรายได้เฉลี่ยราว 2 หมื่นบาทต่อเดือน และแนวโน้มคนตกงานที่เพิ่มสูงขึ้น คนกลุ่มนี้อ่อนไหวต่อทุกปัจจัย แต่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แม้ยอมรับว่ามีความยากในการพัฒนาและเสี่ยงในการขาย แต่เชื่อมั่นโปรดักต์ราคาถูก จะเป็นเทรนด์ที่จะได้รับการตอบรับสูง จากแนวโน้มเศรษฐกิจที่แย่ลง
“ปีนี้ และปีถัดๆ ไป เราคงได้เห็นการลดราคาเยอะขึ้นอีก เพราะมีความไม่แน่นอนหลายเรื่อง พ่วงตามมาจากภาวะเศรษฐกิจ และดีมานด์ลุ่มๆดอนๆ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มูลค่าสูง คือ ความน่ากลัวต้องระมัดระวัง ที่สำคัญ อย่าเพิ่มเซ็กเมนต์ 3-5 ล้านให้อ้วนขยายมากขึ้นอีก”
ด้านเจ้าตลาดทาวน์โฮม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (เดิม : บมจ. แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ โกลเด้นแลนด์) โดยนายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ชี้ ตลาดกำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนหาทางรอด ท่ามกลางภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ผู้บริโภคไม่ได้หายไปไหน มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง แต่ซื้อไม่ไหว เข้าไม่ถึงระดับราคาส่วนใหญ่ จากแนวโน้มรายได้ลดลง หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น และการถูกธนาคารปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) ทำให้กำลังซื้อหดตัว กระทบต่อยอดขายและยอดรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์
สำหรับการพัฒนาโครงการในกลุ่มแนวราบ ซึ่งมีต้นทุนต่อหน่วยที่แพงกว่านั้น ความต้องการบ้านหลังแรก โฟกัสหลักของผู้ซื้อ จึงให้ความสนใจไปยังกลุ่มทาวน์โฮมราคาเข้าถึงได้ระดับ 2-5 ล้านบาท เป็นอันดับแรก พบในหลายโครงการ เมื่อมีราคาที่น่าสนใจเป็นปัจจัยดึงดูด มักตอบรับการตอบรับสูง เช่น ทำเลบางแค ติดวงแหวนฯ ใกล้รถไฟฟ้า ด้านหน้ามีชุมชน บริษัทเคาะราคาขายในระดับราคา 2.5-3.5 ล้านบาท พบมีอัตราการขายดีกว่าไพร์มทำเลสำคัญ อย่างสาทร-กัลปพฤกษ์ ที่ระดับราคา 3.5-4.5 ล้านบาท เพราะลูกค้ายอมเดินทางไกลขึ้น แต่แลกมาด้วยราคาถูกกว่า
“ภาวะแบบนี้ ผู้ประกอบการต้องคิดหลายชั้น มองวิกฤติให้เป็นโอกาส เพราะปัจจัยบวกยังมี ธนาคารรัฐยังปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ จึงเชื่อมั่นว่าแนวราบยังไปได้ เทรนด์ความต้องการ พบช่วงโควิดลูกค้าเยี่ยมชมโครงการเพิ่มขึ้น 4 เท่าตัว การเลือกเซ็กเมนต์ที่เหมาะสม ตรงกับกลุ่มลูกค้าจะทำให้เกิดยอดขายดี”
ทั้งนี้ ไม่ใช่เพียงแต่โครงการใหม่มีราคาเปิดขายที่มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่บริษัทวิเคราะห์หลักทรัพย์ เอเซียพลัส ยังคาดการณ์ไว้ว่าผลประกอบการในแง่รายได้ ซึ่งอ้างอิงผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์รวม 12 ราย ตลอดทั้งปี 2563 เฉลี่ยคงมีแนวโน้มติดลบ ขณะประสิทธิภาพใน
การทำกำไรลดลง ซึ่งมาจากการแบกสต็อกพร้อมขายไว้จำนวนมาก และใช้กลยุทธ์ลดราคาลง ระบายออกไป เพื่อดึงกระแสเงินสด ทำให้กำไรสุทธิเหลือเพียง 8.7% ส่วนยอดขายรวมทั้งปีจะลดลงจาก 3.5 แสนล้านบาทของช่วงปีที่่ผ่านมา เหลืออยู่ที่ 2.8 แสนล้านบาทเท่านั้น ยกเทียบวิกฤติ ความรุนแรงของภาวะเศรษฐกิจที่มาจากไวรัสโควิด-19 ในปีนี้ ไม่ได้แตกต่างมากนักจากวิกฤติต้มยำกุ้ง เมื่อปี 2540 ต่างกันเพียง การเริ่มก่อหวอดจากภาครัวเรือน ไปสู่ระบบการเงิน-การธนาคาร ขณะที่ต้มยำกุ้ง มีบ่อเกิดจาก ภาคธนาคารล้ม ซึ่งดีกรีของปัญหาใกล้เคียงกัน
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,621 วันที่ 25 - 28 ตุลาคม พ.ศ. 2563