บ้านมือ 2 คึก แห่ลงทุน ไตรมาสแรกพุ่ง 61.5 % จุดพลุสร้างนักลงทุนหน้าใหม่

เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวต่อเนื่อง หลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย ส่งผลต่อราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่งเป็นต้นทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ซึ่งมีโอกาสที่ผู้ประกอบการจะปรับราคาเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อ ที่สูงขึ้น ยังเป็นปัจจัยเร่งการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น ไม่เพียงตลาดบ้านใหม่เท่านั้น แต่รวมถึงบ้านมือสองด้วย

 

• Q1/65 บ้านมือสองโต 61.5%

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์หรือ REIC ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตลาดบ้านมือสองเริ่มมีสัญญาณบวก สะท้อนได้จากไตมาสแรกปี 2565 ที่เติบโตสูงถึง 61.5% เมื่อเทียบ ณ สิ้นปี 2564 ที่มีอัตราเติบโตที่ 55% ซึ่งแต่ละปีบ้านมือสองที่ขายในตลาดเฉลี่ย 5 แสนหน่วย มูลค่า 1.5 ล้านล้านบาท โดยคำนวณราคาบ้านที่ 3 ล้านบาทต่อหน่วย

 

ขณะที่ตัวเลขประกาศขายตาม เว็บไซต์รายใหญ่ 9 ราย เฉลี่ยเดือนละ1.5 แสนหน่วยและคาดการณ์ว่า บ้านมือสองที่ไม่มีในระบบ หรือชาวบ้านบอกขายกันเองราว 1 แสนหน่วย มียอดโอนกรรมสิทธิ์จากการซื้อขายจริง เฉลี่ย 2-2.5 แสนหน่วยต่อปี มูลค่า 3.5-4 แสนล้านบาทต่อปี ถือเป็นสัดส่วนที่สูง เมื่อเทียบกับการซื้อขายอสังหาฯ ทั้งระบบ 9 แสนล้านบาทต่อปี

 

“สัดส่วนราคาบ้านมือสองที่ได้รับความนิยมสูงคือ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท สัดส่วน 85% และราคา 1.5-2 ล้านบาทสัดส่วน 65% ของตลาดบ้านใหม่ สะท้อนบ้านใหม่ไม่มีซัพพลายในระดับราคาและทำเลที่ลูกค้าต้องการ หากพัฒนาใหม่ราคาส่วนใหญ่อยู่ที่ 3 ล้านบาท ขึ้นไปและทำเลค่อนข้างห่างไกลตัวเมือง”นายวิชัยกล่าว

อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง เพราะทำเลหายาก ราคาที่ดินปรับตัวสูง ที่สำคัญลูกค้าได้เห็นตัวบ้านที่แท้จริง เพราะบ้านมือสองในทำเลเดียวกันกับโครงการใหม่ ราคาแตกต่างกัน ขนาดพื้นที่ใช้สอยมากกว่า

 

• BAM ผ่อนนาน 12 เดือน

นายบรรยง วิเศษมงคลชัย ประธานคณะกรรมการบริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวว่า แนวโน้มการทำตลาดสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ทั้งระบบปีนี้ ถูกกระตุ้นโดยตลาดของผู้ซื้อ ทั้งผู้ซื้อรายย่อยและผู้ประกอบการ ทำให้ภาพรวมบ้านมือสองขายดี กลับมาคึกคักกว่าปีก่อนๆ ทั้งในส่วนของธนาคารและบริษัทบริหารสินทรัพย์ (เอเอ็มซี) ที่มี NPA

 

ทั้งนี้เชื่อว่า มีปัจจัยหนุนจากราคาที่ดินที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น ประกอบกับตลาดคาดการณ์เงินเฟ้อที่เพิ่มสูงหรือ อัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ยังต่ำเตี้ยมาก และที่สำคัญที่ทำให้บ้านมือสองได้เปรียบคือ ผู้รับเหมาไม่กล้ารับงานก่อสร้างบ้านใหม่ เพราะคำนวณต้นทุนค่าก่อสร้างยาก หรือบางรายที่รับเหมา ต้องการบวกราคาเพิ่มอย่างน้อย 10%

 

ในส่วนของ BAM ช่วง 4-5 เดือนปีนี้ ตลาดขายทรัพย์ NPA และบ้านมือสองกลับมาคึกคักกว่าปีที่แล้ว ทำให้ยอดขาย NPA เพิ่ม 20% จากยอดสินทรัพย์รอขายที่มีอยู่ประมาณ 6.5 หมื่นล้านบาท ขณะที่ยอดโอนก็เพิ่มสูงขึ้นทั้งไตรมาสแรกและไตรมาส 2 ส่วนช่วงที่เหลือยังมองโอกาสที่จะขายทรัพย์ได้อย่างต่อเนื่อง ประกอบกับทรัพย์ที่มีอยู่เป็นการขายในราคาต้นทุนเก่า เพื่อจะได้ระบายสต๊อคที่มีอยู่จำนวนมาก

 

นอกจากนี้ยังพบว่า ผู้ซื้อที่เข้ามา จะมีทั้งรายย่อยที่ซื้อทรัพย์เพื่อปรับปรุงอยู่อาศัย แต่เริ่มเห็นผู้ซื้อทรัพย์หน้าใหม่ที่เลือกทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ เพื่อนำไปปรับปรุง ตกแต่งและขายต่อ ซึ่งกลุ่มนี้เริ่มมีจำนวนมากขึ้น ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ส่วนคอนโดมิเนียม จะมีการซื้อเหมา 5 ห้อง 10 ห้อง นำไปรีโนเวท แล้วปล่อยเช่าบ้าง หรือขายต่อบ้าง ซึ่งการซื้อทรัพย์จาก BAM เหมือนขายราคาส่ง เพราะมีเทอมผ่อนจ่าย 6 เดือน 9 เดือนและนานที่สุด 12 เดือน โดยยังไม่โอนทรัพย์จาก BAM

 

ส่วนโอกาสทำกำไรที่ประเมินจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น โครงการใหม่ ส่วนใหญ่จะมีกำไร 30-40% ส่วนทรัพย์ทั่วไป โอกาสทำกำไรจะใกล้เคียงกับโครงการใหม่ๆ หรือประมาณ 20% จึงเป็นโอกาสสำหรับคนมองหาวิธีลงทุน เพื่อเอาชนะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยเงินฝาก เพราะเงินฝากที่มีอยู่ก็ขาดทุนดังนั้น อสังหาฯ จึงเป็นอีกทางเลือก นอกจากซื้อที่ดินเปล่าเก็บได้ เพราะแนวโน้มราคาปรับขึ้นแน่ๆ

 

• เงินเย็นซื้อปล่อยเช่า-ขายต่อ

สอดคล้องกับแหล่งข่าวจากธนาคารออมสินกล่าวว่า การขายบ้านมือสองยังมีแนวโน้มดีต่อเนื่อง จากราคาน้ำมันและต้นทุนสินค้าที่แพงขึ้น ซึ่งบ้านมือสองสามารถซื้อไปและปรับปรุงซ่อมแซมสามารถเข้าอยู่อาศัย โดยไม่ต้องรอเวลา อีกทั้งการก่อสร้างบ้านใหม่ต้องใช้เวลาและเสี่ยงต่อราคาวัสดุ ค่าแรงที่เพิ่มขึ้น จึงเป็นผลดีกับผู้บริโภค

 

ทั้งนี้ช่วงครึ่งปีแรก ธนาคารสามารถทำยอดขายได้ดี นอกจากให้ส่วนลดราคาพิเศษ 30% เพื่อดึงความสนใจผู้ซื้อแล้ว ในส่วนของผู้สนใจซื้อที่เข้ามาก็จะเป็นคนที่มีเงินเย็น มาซื้อทรัพย์เพื่อลงทุน ทั้งปล่อยเช่าและขายทำราคาต่อ ปัจจุบันธนาคารออมสินมีทรัพย์รอการขายกว่า 9,000 ล้านบาท ปีนี้ตั้งเป้าขายออก 1,000 ล้านบาท โดยทรัพย์จะมีทั้งที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ทำเลรอบในตั้งอยู่แถวหนองจอก มีนบุรีหรือปริมณฑล ปทุมธานี นนทบุรี สมุทรปราการ

 

“จริงๆ คนซื้อทรัพย์เพื่อลงทุนนั้นทำได้หลายมุม เช่น คนมีเงินเย็นเขายังมีกำลังซื้อ ซื้อทรัพย์ไปปรับปรุงเพื่อขายต่อหรืออยู่อาศัยหรือปล่อยเช่า เพราะราคาทรัพย์ที่ซื้อจากแบงก์ราคาถูกอยู่แล้ว ผู้ซื้อสามารถซื้อทรัพย์ในราคาที่นำไปปรับปรุงและขายซึ่งผลตอบแทนจะดีกว่าเงินฝากแบงก์”

 

• ERA ขนมือสองบุกตปท.

 

นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีอาร์เอ โฮลดิ้ง (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ERA กล่าวว่า ตลอดบ้านมือสองเริ่มมีสัญญาณกลับมาดี จากสถานการณ์โควิด-19 อยู่ในช่วงขาลง ส่งผลให้การเดินทางเข้ามาดูทรัพย์ค่อนข้างมากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงระบาดรุนแรง โดยบ้านมือสองที่ขายได้ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม เพราะมีกำลังซื้อที่แท้จริง ส่วนระดับราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ยังมีปัญหาสถาบันการเงินเข้มการปล่อยสินเชื่อ โดยทรัพย์มือสองทั้งระบบรอการขายมีเกือบ 3 แสนหน่วย มูลค่า 1 ล้านล้านบาท

 

ขณะที่การซื้อเพื่อลงทุนทั้งไทยและต่างชาติส่วนใหญ่ยังเน้นทำเลใจกลางเมือง และเมื่อรัฐบาลเปิดประเทศเต็มรูปแบบ ต่างชาติเริ่มเข้าประเทศเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาริม ทรัพย์ทั้งระบบ โดยมองว่า ไตรมาส 3 ปีนี้ ธุรกิจอสังหาฯเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ส่วนความเคลื่อนไหวตลาดต่างชาติจากสิงคโปร์ ที่เตรียมนำที่อยู่อาศัยเข้ามาขายในประเทศไทย ซึ่งบริษัทเองได้นำทรัพย์ออกขายยังประเทศสิงคโปรด้วยเช่นกัน