วิกฤติอสังหาฯ รายเล็กขาดสภาพคล่อง ออกหุ้นกู้ยอมจ่ายดอกเบี้ยสูง
วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ไทย! ผู้ประกอบการขนาดกลาง-เล็ก ขาดสภาพคล่องทางการเงิน ออกหุ้นกู้จูงใจให้อัตราดอกเบี้ยสูงถึง 7.30% กูรูชี้ไทยเข้าสังคมสูงอายุ การเติบโตประชากรต่ออสังหาฯ ไม่สมดุล ตั้งความหวังดีมานด์ต่างชาติย้ายถิ่นฐาน แต่โดนกั้นด้วยข้อกฎหมายไทยไม่เอื้อ
จากตรวจสอบข้อมูลหุ้นกู้ออกใหม่ในช่วงเดือนตุลาคม 2567 นี้ ที่มีจำนวน 22 ชุด จาก 16 หลักทัพรัพย์ สังเกตพบว่า หลักทรัพย์ที่มีการเสนอขายหุ้นกู้ที่ให้อัตราดอกเบี้ยจูงใจสูงที่สุด ถึง 7.30% คือ บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ CMC ซึ่งมี Market Cap ที่ระดับ 1,278.57 ล้านบาท แต่ใจป๋ายอมจ่ายดอกเบี้ยในระดับที่เรียกว่าสูงเกินกว่ากลุ่มไฟแนนซ์ พลังงาน ท่องที่ยว และบริการ
โดย CMC ประกอบธุรกิจ 3 กลุ่มดังนี้
- พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว โดยเน้นพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียมเป็นหลัก
- พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า
- รับเหมาก่อสร้าง และโรงงานผลิตเฟอร์นิเจอร์ และผนัง
นายกิจพณ ไพรไพศาลกิจ รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า จากการที่ CMC เสนอขายหุ้นกู้ชุดใหม่ อายุ 1 ปี 10 เดือน ในอัตราดอกเบี้ยที่สูงถึง 7.30% และจะมีการจ่ายดอกเบี้ยทุก 3 เดือน จะสะท้อนถึงอะไรนั้น
ก็ต้องบอกเลยว่า จะเห็นได้ว่าในช่วงที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายรายกำลังประสบปัญหาในเรื่องของสภาพคล่องทางการเงิน โดยเฉพาะผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก ดังนั้น โอกาสหรือความสามารถในการระดมทุนของรายเล็กคงสู้กับผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ได้
การที่ CMC ออกมาเสนอขายหุ้นกู้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจมากขนาดนี้ ส่วนตัวมองว่าทาง CMC คงมีการชั่งน้ำหนักมาแล้วว่าสภาพคล่องทางการเงินกำลังมีปัญหา ทำให้ต้องออกหุ้นกู้เพื่อมาเพิ่มสภาพคล่อง และหากว่ามีการทำเครดิตเรตติ้ง แน่นอนว่าภาพคงออกมาไม่ได้ดีนัก และจะไม่จูงใจต่อการเสนอขายหุ้นกู้ในครั้งนี้
ทำให้ CMC มีการวางหลักประกันเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่ในปัจจุบัน และที่จะสร้างขึ้นในอนาคต คือ โครงการบ้านเดี่ยว เดอะริช พระราม 2 ของบริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) ที่ จำนวน 79 แปลง มูลค่ารวมของทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันไม่ต่ำกว่า 1.70 เท่า ของมูลค่าหุ้นกู้ที่เสนอขายได้ มาทดแทน เพื่อลดความเสี่ยง และเพิ่มโอกาสในการเสนอขายหุ้นกู้
ซึ่งหากลงไปดูรายละเอียดลึกลงไปอีกนิดจะพบว่า ในช่วงเดือน พ.ย.67 CMC มีหุ้นกู้ชุดเดิมที่จะครบกำหนดไถ่ถอน มูลค่า 350 ล้านบาท ในขณะที่ปี 68 ก็มีหุ้นกู้อีก 2 ชุด ที่จะครบกำหนดไถ่ถอน ประกอบด้วย ในช่วงเดือนก.พ. มูลค่า 339 ล้านบาท และเดือนก.ค. มูลค่า 400 ล้านบาท
ทั้งนี้ ส่วนตัวมองว่าจากนี้ไปจะเห็นภาพผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก ใช้กลยุทธ์เช่นนี้กันมากขึ้น ต้องยอมรับว่า CMC ไม่ใช่รายแรกขาดสภาพคล่องทางการเงิน ส่วนใหญ่แล้วผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็กก็มีภาพนี้เช่นเดียวกัน คือ พื้นฐานการเงินที่ไม่แข็งแกร่ง
"ถามว่ากลุ่มอสังหาฯ ในช่วงที่เหลือของปี 67 และต่อเนื่องไปจนถึงปี 68 จะมีทิศทางที่ดีขึ้นหรือไม่ หลังจากที่รัฐบาลชุดใหม่วางนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และสะสางหนี้ครัวเรือน ก็มีแนวโน้มที่อาจจะกระเตื้องขึ้นได้บ้างแต่ไม่มาก เพราะปัญหาหลักๆ คือ การเข้าสู่สังคมสูงอายุของไทย ทำให้อัตราการเติบโตอสังหาฯ เทียบกับประชาชน ไม่สมดุลกัน"
ทำให้ความน่าสนใจในภาพใหญ่หมดลงไปเยอะ ความหวังใหม่ที่จะเข้ามาสร้างความคึกคักให้กับอสังหาฯ มีเพียงดีมานด์จากต่างประเทศ การเปิดโอกาสในเรื่องการย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติ หรือให้ต่างชาติสามารถซื้อหรือลงทุนอสังหาฯ ในไทยได้ แต่ก็ดูเเหมือนว่าจะเป็นไปได้ยาก
เพราะปัจจุบันการลงทุนในอสังหาฯ ของต่างชาติยังทำได้ค่อนข้างจำกัด และทำได้เพียงการซื้อห้องชุดเท่านั้น ซึ่งแต่ละโครงการก็ค่อนข้างจำกัดพื้นที่ เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายไทย ในขณะเดียวกันซัพพลายในไทยสัดส่วนแนวราบและคอนโดแทบจะครึ่งต่อครึ่งเลย