' ค่าแรง - ดอกเบี้ย' ป่วนต้นทุน อสังหาฯ ดับฝัน ลดสต็อก 8.1แสนล.

แม้ล่าสุด สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.)  จะเผยดัชนีความเชื่อมั่นภาคอุตสาหกรรม เดือน ก.ค. 2565 ว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีขึ้น  89.0 จากผลเปิดประเทศและการยกเลิก Thailand Pass ตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค. ช่วยสนับสนุนเม็ดเงินในภาคท่องเที่ยว - บริการ และช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศ อีกทั้งรายได้เกษตรเพิ่มขึ้น การส่งออกขยายสูง ส่งผลฟื้นกำลังซื้อภาคประชาชน 

• ส.อ.ท. ห่วง ขึ้นดอกเบี้ยกระทบอสังหาฯ

แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึก ความเชื่อมั่นด้านต้นทุนประกอบการ ธุรกิจยังกังวล และดัชนีอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจาก ปัญหาราคาวัตถุดิบ ราคาพลังงาน รวมถึงค่าขนส่ง ที่ยังทรงตัวในระดับสูง โดยเฉพาะอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับภาคก่อสร้างชะลอตัวลง จากช่วงฤดูฝน

 

ขณะเดียวกัน ทันทีที่มีข่าวประกาศการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 5-8% ในรอบ 2 ปี ซึ่งอาจจะถูกบังคับให้มีผลทันที เริ่ม 1 ต.ค. ประกอบกับ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปิดฉาก 'ยุคดอกเบี้ยต่ำ' มีมติขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นครั้งแรกในรอบ 4ปี 0.25% มาอยู่ที่ 0.75% และมีแนวโน้มขึ้นอีกต่อเนื่องในการประชุมครั้งถัดๆไป อยู่ที่ราว 1 - 1.25% ต่อปีนั้น สอท.ประเมินว่า จะยิ่งเป็นการกดดันต้นทุนผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด เพราะแบงก์พาณิชย์อาจพาเหรดกันปรับขึ้นดอกเบี้ยตาม 0.75 - 1% ต่อปี อีกแง่ ประชาชนทั่วไป ที่จะกู้บ้าน ซื้อคอนโดมิเนียม  จะมีภาระเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเช่นกัน 

• โอดต้นทุนการเงินสูง วัดใจแบงก์พาณิชย์

สอดคล้อง นาย มีศักดิ์​ ชุนหรักษ์โชติ​ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เผย "ฐานเศรษฐกิจ"ว่า ขณะนี้ค่อนข้างชัดเจนแล้วว่า อสังหาฯปี 2565 คงไม่ฟื้นตัวดีอย่างที่คาด แม้จะมีแรงผลัก จากกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับบน คอยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ แต่คงไม่ยืนยาว เพราะดีมานด์มีจำกัด ส่วนกลุ่มผู้ซื้อ กลาง - ล่าง มีกับดักด้านรายได้ ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
 

อีกทั้ง  แนวโน้มราคาบ้าน ที่คาดกันก่อนหน้า ว่าแม้ต้นทุนสูง จากวัสดุก่อสร้าง  แต่ผู้พัฒนาฯ อาจปรับโปรดักส์ และ ดึงราคาลง เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อใหญ่ของตลาดนั้น คงไม่เกิดขึ้นแล้ว เพราะ ผู้พัฒนา มีตัวแปรใหม่ด้านต้นทุน อย่าง ดอกเบี้ยการเงิน และ ค่าแรง เข้ามาเพิ่ม ประกอบกับ ต้นทุนด้านที่ดิน ที่พบว่ามีความร้อนแรงไม่ต่างกัน จากการเข้ามาเก็งมูลค่า ของนักลงทุนหน้าใหม่ๆ หลังจากหนีความผันผวนมาจากสินทรัพย์อื่นๆ
 

สิ่งที่สมาคมฯ กำลังจับตาและพูดคุยร่วมกัน คือ ประเมินท่าทีของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ว่าจะมีทิศทางอย่างไร ต่อ อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับขึ้นมา 0.25% และอาจแตะไปถึง 1.25%ต่อปี เนื่องจาก เดิมที ส่วนต่างดอกเบี้ยเงินกู้ กับ ดอกเบี้ยเงินฝาก มีความต่างกันเกิน 3.5% อยู่ก่อนแล้ว คาดหากมีทิศทางปรับดอกเบี้ยในฝั่งสินเชื่อผู้ประกอบการอีก ก็จะยิ่งเป็นการซ้ำเติมต้นทุนการพัฒนาโครงการขึ้นไปอีก
 

" ขณะนี้กังวลเรื่อง ดอกเบี้ยขาขึ้น มากกว่า ค่าแรงงาน เพราะแม้อสังหาฯจะใช้แรงงานมาก แต่เป็นการจ้างแบบเหมา ไม่ใช่รายวัน คงกระทบน้อย แต่กรณีดอกเบี้ย อาจเป็นอุปสรรคในแง่ลงทุนใหม่ ต้นทุนเงินกู้สูงขึ้น และกระทบทิศทางเศรษฐกิจด้วย "
 

• ห่วง การตัดสินใจ 'ซื้อบ้าน'ชะลอ

สอดคล้อง นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า  ตลาดอสังหาฯ ไทย กำลังเผชิญกับบททดสอบใหม่ เนื่องจาก ผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ความกังวลเรื่องการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่และโรคฝีดาษลิง ปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อ รวมทั้งผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ทำให้ราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบกันเป็นทอด ๆ ทั้งในฝั่งผู้บริโภค ผู้ประกอบการ และภาครัฐ ทำให้การซื้อ-ขายในตลาดอสังหาฯ ไม่กลับมาคึกคักได้ตามที่คาดการณ์ไว้ 
 

ส่วนดอกเบี้ยขาขึ้น และ กรณีรัฐจ่อปรับค่าแรงนั้น มีมุมมองว่า เป็นผลดีระยะสั้น แง่ผู้ซื้อที่มีความพร้อม ณ ช่วงเวลานี้ ก่อนที่ราคาโครงการที่อยู่อาศัย จะปรับเพิ่มขึ้น ตามต้นทุน และ การความสามารถการขอสินเชื่อรายย่อยจะลดลงในอนาคต
 

" การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย ของ กนง. จะส่งผลให้ยอดผ่อนชำระที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย รวมถึงการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ของธนาคาร/สถาบันการเงินต่าง ๆ ที่ท้าทายในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคไม่น้อย  "


ทั้งนี้ ประเมินว่า ผู้ประกอบการ คงจะเร่งกระตุ้นการตัดสินใจซื้อด้วยการแข่งจัดโปรโมชันสุดคุ้ม หรือตรึงราคาให้นานที่สุดเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนหาบ้านยุคนี้ จึงถือเป็นโอกาสสุดท้ายของปีนี้
 

• ฉุดฝัน สต็อกเหลือค้าง 8.11แสนล.

ทั้งนี้ ก่อนหน้า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ ก่อนการประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ย และ ค่าจ้างขั้นต่ำ ว่า ตลอดทั้งปี 2565 สต็อกคงค้างของตลาดที่อยู่อาศัยหลัก กทม. - ปริมณฑล ปี 2565 จะอยู่ในอัตราลดลง เหลือ ราว 1.7 แสนหน่วย หรือ มูลค่า กว่า 8.11 แสนล้านบาท เพราะมองเห็นโอกาสการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป จากมาตรการรัฐสนับสนุนด้านอสังหาฯ และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ช่วยเพิ่มกำลังซื้อ และ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้

อย่างไรก็ตาม ยอมรับ ปัจจัยเสี่ยงสำคัญ นอกจากอัตราเงินเฟ้อ ที่มีผลต่อภาระค่าครองชีพแล้ว การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ก็จะเป็นแรงฉุดโมเม้นท์ตั้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย และ ภาคอสังหาฯ ให้สะดุดลงอีกครั้ง