ชี้รถไฟฟ้าม่วงใต้ไม่ปัง คอนโดฯเกิดใหม่ยาก ถูกจำกัดด้วยผังเมือง

กูรูอสังหาฯ ชี้รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ส่วนต่อขยาย ไม่เอื้อตลาดคอนโดฯโตมากนัก เหตุถูกจำกัดด้วยผังเมือง นายกสมาคมอาคารชุดฯ คาดคอนโดฯเกิดใหม่กระจุกตัวช่วงสุขสวัสดิ์-ราษฎร์บูรณะ คอลลิเออร์ส เปิด 5 ทำเลทองจ่อมีอนาคต

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า จากมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 25 กรกฎาคม 2560 ที่เห็นชอบให้ดำเนินโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ(วงแหวนกาญจนาภิเษก) ระยะทาง 23.6 กิโลเมตร วงเงิน 101,112 ล้านบาท และคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างโครงการในช่วงปลายปี 2561 และเปิดให้บริการในเดือนพฤษภาคม 2567 นั้น เป็นการช่วยเชื่อมโยงการเดินทางของประชาชนที่อยู่อาศัยในตัวเมืองเก่าให้เข้าสู่ตัวเมืองชั้นในได้สะดวกขึ้น

เมื่อพิจารณาในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ที่ปกติจะเติบโตตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า พบว่า เส้นทางสายนี้ไม่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แต่จะช่วยกระตุ้นตลาดในบางพื้นที่เท่านั้นเช่น ช่วงสุขสวัสดิ์-ราษฎร์บูรณะที่ปัจจุบันมีคอนโด มิเนียมระดับกลาง-ล่าง จากเดิมจะเป็นตลาดที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ 3 ชั้น แต่คาดว่านับจากนี้จะเห็นโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มมากขึ้น

ด้าน นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ น่าจะช่วยให้เกิดความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวเส้นทางได้อย่างแน่นอน โดยลำดับแรกน่าจะทำให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 10% และจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นในอนาคต แต่อาจจะไม่ใช่ตลอดเส้นทางเพราะว่าเส้นทางช่วงตั้งแต่สถานีเตาปูนลงไปทางทิศใต้นั้น ผ่านสถานที่สำคัญและมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ค่อนข้างมากเช่น กฎหมายผังเมือง ห้ามก่อสร้างอาคารสูง ทำให้ความน่าสนใจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ลดลง

แต่ก็ยังมีอีกหลายจุดหรือหลายทำเลที่น่าสนใจ เช่น 1. พื้นที่รอบๆ สถานีเตาปูน แม้ว่าจะเหลือที่ดินให้พัฒนาไม่มากแต่โครงการนี้จะทำให้สถานีเตาปูนเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางที่สมบูรณ์แบบในอนาคต 2. พื้นที่รอบๆ สถานีผ่านฟ้าที่จะเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกในอนาคต แม้จะมีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมาก แต่ช่วยให้การเดินทางเข้ามายังเขตเมืองเก่าของคนรอบนอกมีความสะดวกมากขึ้น

3.พื้นที่รอบๆ สถานีสามยอด (วังบูรพา) เป็นอีกพื้นที่ที่น่าสนใจเพราะอยู่ในเยาวราช แหล่งท่องเที่ยวสำคัญและยังสามารถเดินทางมาจากเขตเมืองเก่าที่สถานีวังบูรพาได้ด้วย 4.พื้นที่รอบๆ สถานีวงเวียนใหญ่ที่อาจจะเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงในอนาคต (ถ้าสายสีแดงมีการพัฒนา) แต่ปัจจุบันพื้นที่รอบๆ สถานีก็มีความน่าสนใจอยู่แล้วเพราะไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า BTS สายสีลม และ 5. พื้นที่รอบๆ สถานีต่างๆ ที่อยู่บนถนนสุขสวัสดิ์ก็เป็นอีกพื้นที่ที่น่าสนใจเพราะสามารถพัฒนาอาคารสูงและเป็นชุมชนขนาดใหญ่ อีกทั้งปัจจุบันก็มีโครงการคอนโดมิเนียมทั้งขนาดเล็ก กลาง ใหญ่อยู่หลายโครงการแล้ว และเป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมมากที่สุด

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ในปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ประมาณ 8,000 หน่วย และมากกว่า 90% ของทั้งหมดขายไปแล้ว แต่ในอนาคตคาดว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากกว่านี้แน่นอน ปัจจุบันราคาที่ดินหรือราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ยังไม่สูงเกินไป อยู่ที่ 500,000-600,000 บาทต่อตารางวาในพื้นที่รอบวงเวียนใหญ่ พื้นที่แถวสำเหร่ จอมทองราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 100,000-200,000 บาทต่อตารางวา ในส่วนของราคาคอนโดมิเนียมมีตั้งแต่ 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,283
วันที่ 30 กรกฎาคม -2 สิงหาคม พ.ศ. 2560