ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี2568 แนวโน้มชะลอตัว ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ดังนั้น มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯจึงจำเป็น ล่าสุดภายในเดือนมกราคมนี้ 7องค์กรอสังหาฯ นำโดย นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหา ริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย
เตรียมเข้าพบ นางสาวแพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรีหารือ ถึงมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯ กระตุ้นกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีบางมาตรการได้หมดอายุลงซึ่งเป็นมาตรการในสมัยรัฐบาลเศรษฐา อย่างลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนองเหลือ 0.01%สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน7ล้านบาท
นายอิสระ เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่าสถานการณ์อสังหาฯในปีนี้ไม่ค่อยดีนักจากเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นตัว ค่าก่อสร้างวัสดุก่อสร้าง อิฐ-หิน-ปูน-ทราย ฯลฯ ปรับตัว ต้นทุนพลังงาน ราคาน้ำมัน ทรงตัวในอัตราที่สูง ราคาที่ดินขยับต่อเนื่อง ไม่มีท่าทีลดลง นับเป็นตัวแปรสำคัญ ต่อการพัฒนาโครงการ
สำหรับมาตรการเสนอ นายกรัฐมนตรี มี4ข้อ ได้แก่
1.ขยายอายุมาตรการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัย ลดลงเหลือ0.01% เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายประชาชน
2. รัฐบาลสนับสนุนดอกเบี้ยดอกเบี้ยต่ำขอสินเชื่อง่ายขึ้น เพื่อให้ผู้บริโภคที่มีความพร้อมสามารถกู้ได้
3.ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี2568 ลง50% เพื่อลดภาระค่าครองชีพประชาชนจนกว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นตัวดีขึ้น
4. ลดขนาดที่ดินจัดสรร ที่อยู่ระหว่างร่างกฎหมาย ให้มีการดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ ประชาชนมีทางเลือกมองหาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้ ลดผลกระทบราคาที่ดินมีราคาสูงและต้องขยับซื้อโครงการนอกเมือง
ส่วนมาตรการอื่น อย่าง รับสร้างบ้านลดหย่อยภาษีล้านละหมื่น ,บ้านบีโอไอ มาตรการยังดำเนินได้ต่อเนื่อง ไม่หมดอายุ ตลอดจน การแก้กฎหมายอาคารชุดต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ 75% รัฐบาลมอบหมายไป
ศึกษารับฟังความคิดเห็นช่างน้ำหนัก ขณะ เช่าที่ดิน 99ปี รัฐบาล มีนโยบายโครงการบ้านเพื่อคนไทยใช้กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ ที่ดำเนินการอยู่แล้ว
ส่วนมาตรการ LTV ( Loan to Value Ratio) อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ ส่วนนี้จะเสนอต่อธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) อีกครั้ง เพื่อพิจารณาทบทวนหรือยกเลิกชั่วคราวเพื่อให้ผู้ที่มีความจำเป็นต้องซื้อบ้านหลังที่2 เพื่ออยู่ใกล้ที่ทำงานสามารถกู้ได้เต็ม100% เท่ากับบ้านหลังแรก
สำหรับ ก่อนหน้านี้ 7 องค์กรอสังหาฯ เคยเสนอ 8 ข้อเสนอ ต่อ นาย เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี สมัยนั้น และมีหลายมาตรการได้รับการพิจารณา ได้แก่ 1. ลดค่าโอน-จดจำนอง แม้ปัจจุบันกระทรวงการคลังประกาศต่ออายุใช้ เมื่อไม่นานมานี้ แต่ ตามข้อเท็จจริงสามารถเสนอเพิ่มเติมได้ คือ ขอลดหย่อน ค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% จากล้านละ1หมื่นเหลือล้านละร้อย หรือลดค่าโอนจากปัจจุบัน1%เหลือ 0.01% ขณะค่าจดจำนอง ได้รับการลดหย่อนอยู่แล้วที่ 0.01%ทั้งนี้มองว่าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดีจากสถานการณ์โควิด
สำหรับเงื่อนไขที่ขอลดหย่อน กำหนดไว้สองทางเลือก คือ ทางเลือกที่1 บ้านทุกระดับราคา จะได้รับลดหย่อนใน 3 ล้านบาทแรก ทางเลือกที่สอง ขยายเพดานลดหย่อน ให้ครอบคลุมบ้านราคา 5-7ล้านบาท เพื่อดึงดูดกำลังซื้อให้เศรษฐกิจหมุนเวียนและในที่สุดเมื่อมีการซื้อ-ขายมากขึ้นภาษีจะหมุนกลับมาสู่ภาครัฐ
2. สร้างบ้านบนที่ดินตนเอง หรือธุรกิจรับสร้างบ้านลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาล้านละ 1 หมื่น สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาท สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท และต้องเป็น สัญญาติดอากรแสตมป์ (อ.ส.4) เพื่อยื่นภาษีขอรับลดหย่อนกับกรมสรรพากร ทั้งนี้เพื่อให้ลูกค้าเข้าสู่ระบบตลาดรับสร้างบ้านและเสียภาษีถูกต้องไม่ไปสั่งสร้างกับผู้รับเหมาทั่วไปที่อาจมีปัญหาตามมา นอกจากนี้ยังขอสิทธิ์ตลาดกลุ่มนี้ได้ลดค่าโอนและจดจำนองด้วย ซึ่งหากย้อนไปปี2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โตเพราะรัฐบาลชุดที่ผ่านมาให้สิทธิ์ตลาดบ้านมือสองได้รับลดหย่อน 3.ฟื้นบ้านหลังแรก สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยให้มีบ้านเป็นของตนเอง รัฐบาลสนับสนุนดอกเบี้ยพิเศษ 3% นาน 5 ปี และได้สิทธิ์ลดค่าโอน-จดจำนองถาวร
นอกจากนี้ ขอให้สานต่อโครงการบ้านดีมีดาวน์ ของรัฐบาลประยุทธ์ โดยรัฐช่วยสนับสนุนเงินดาวน์จาก 5 หมื่นบาทเป็น 1 แสนบาท และฟื้นบ้านบีโอไอ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยตํ่าซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีความต่อเนื่องถาวร
4. เสนอขอแก้ไขกำหนดจัดสรรที่ดินของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เพื่อลดขนาดพื้นที่บ้านลงทั่วประเทศทั้ง 77 จังหวัด โดยบ้านเดี่ยวจาก 50 ตารางวา เหลือ 35ตารางวา ,บ้านแฝดจาก 35ตารางวาเหลือ 28 ตารางวา, ทาวน์เฮ้าส์จาก 16 ตารางวาเหลือ 14 ตารางวา 5.ลดหย่อนค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% จนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวจากสถานการณ์โควิดโดยเฉพาะต้องการให้หมวดบริการสาธารณะ อาทิ สโมสร คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ ในหมู่บ้านจัดสรร เสียภาษีที่ดินในอัตราเดียวกับสาธารณูปโภค โดยนายอิสระมองว่าเป็นตัวเลขที่เหมาะสม เพราะช่วงปี 2563-2565 รัฐบาลประยุทธ์ ลด 90% และต่อมาปี 2566 ลด 15% เพราะเข้าใจว่าเศรษฐกิจฟื้นตัวดีแล้ว
6.สนับสนุนต่างชาติ เข้ามาอยู่อาศัยในไทย โดยขยายเวลาต่างเช่าที่ดินไทยจาก 30 ปีเป็น 50 ปี และมี Long-term Visa ซื้อที่อยู่อาศัย 10 ล้านบาท ได้วีซ่า 10 ปี/ไม่เกิน 5 ล้านบาท วีซ่า 4-5ปี
7.นำมาตรการLTVกลับมาใช้ปี 2567 อีก 1 ปี เพื่อให้ตลอดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวดีขึ้น
8.ผ่อนผันที่ดินที่อยู่ระหว่างจะซื้อจะขาย ยื่นอีไอเอได้ เพราะปัจจุบัน ต้องเป็นกรรมสิทธิ์แล้วเท่านั้นส่งผลให้การดำเนินโครงการล่าช้าและยืนยันว่าไม่มีใครยื่นขอเล่นๆเพราะค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูงอย่างไรก็ตามสำหรับผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กับกลุ่มที่ยังอยู่ระหว่างจะซื้อจะขายที่ดินขอให้คิดราคาค่าใช้จ่ายขออีไอเอคนละราคากัน