อย่ายืมจมูกคนอื่นหายใจ อสังหาไทย วันนี้...วิกฤติแล้ว

 

คอลัมน์ ผ่ามุมคิด

ภาพแนวโน้มดีมานด์หลัก 40% ตลาดคอนโดฯ คือ  จีน ฮ่องกง ปัจจุบันชะลอตัวตามความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจจีน ไม่เพียงแต่กลายเป็นความกังวลใหญ่แก่ผู้ประกอบการอสังหาฯไทยให้ต้องพลิกเกม ปรับแผนปี 2562 ใหม่ บางบริษัทถึงขั้นผวาไม่เปิดโครงการใหม่แม้แต่โครงการเดียวบิ๊กอสังหาฯ แอล.พี.เอ็น. ยังออกโรงเตือน ปั่นต่อมีเสี่ยง ห่วงสต๊อกชุดใหญ่ไม่ตํ่ากว่า 4 หมื่นหน่วยจากการเปิดตัว 1-2 ปีทยอยออกมาทะลักหลายพันหน่วยจีนไม่มาโอนตามนัด ไม่วายวนกลับเข้ามาในตลาด ย้อนต้นเหตุ “อย่ายืมจมูกคนอื่นหายใจ”

 

วนกลับครบรอบ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ระบุว่า สภาวะถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยที่เกิดขึ้นขณะนี้ จริงแล้วมีสัญญาณบ่งบอกมาตั้งแต่ช่วง 5 ปีที่แล้ว และชัดเจนในช่วงปลายปี 2560 ส่อแววว่าน่าเป็นห่วง ทั้งเรื่องราคาที่พักอาศัยพุ่งขึ้นจากราคาที่ดิน ซัพพลายใหม่จากผู้ประกอบการรายใหม่เข้าสู่ตลาด หนี้ครัวเรือนปรับตัว เกณฑ์สินเชื่อบ้านที่เข้มขึ้น ดีมานด์เทียม ซัพพลายล้นตลาดหลายทำเล และมาล่าสุดกับการออกสัญญาณเตือนโดยธปท.

[caption id="attachment_378011" align="aligncenter" width="503"] โอภาส ศรีพยัคฆ์[/caption]

“บรรยากาศการทำธุรกิจอสังหาฯ เริ่มไม่สดใสตั้งแต่ 5 ปีที่แล้ว โดยเฉพาะราคาที่ดินตร.ว.ละแสนบาท ทำคอนโดฯขายถูกสุดต้อง 6-7 หมื่นบาทต่อตร.ม. ผ่อนต่อเดือนนับหมื่นบาท คนจบมาเริ่มทำงาน ซื้อกันไม่ได้ ทั้งๆที่เป็นตลาดใหญ่สุด ส่งผลให้ต้องเริ่มไปพึ่งคนนอกบ้าน”
ยืมจมูกคนอื่นหายใจ

การโหมประโคมข่าวว่า อสังหาฯไทยราคาถูก ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่กดให้กำลังซื้อคนไทยถดถอยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา หลายๆปัจจัยนั้นทำให้ผู้ประกอบการหันเหไปจับตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ฮ่องกง ซึ่งเป็นกำลังซื้อกลุ่มกลาง-บน การซื้อขายคึกคักผ่านเอเยนต์น้อยใหญ่ แม้แต่โครง การของแอล.พี.เอ็น.เองก็เช่นกัน (ลุมพีนี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน ขายจีน 300 หน่วย โอนแล้ว 50%) แต่ความน่าห่วงพบกลุ่มลูกค้าดังกล่าว มีการขายต่อเก็งกำไร เปลี่ยนมือไปเรื่อย
ตลาดจีนก่อวิกฤติ

การขายให้คนต่างชาติ ในช่วงที่ตลาดคนไทยซื้อได้ยาก ยอดรีเจ็กต์สูง นายโอภาส กล่าวว่า ไม่ต่างจากการยืมจมูกคนอื่นมาหายใจก่อน ยังไงก็มีความเสี่ยง โดยเฉพาะสต๊อกที่อยู่ในมือดีเวลอปเปอร์ ที่จะออกมาในช่วง 1-2 ปี คาดอย่างตํ่า 4-5 หมื่นหน่วย ตั้งแต่เปิดตัวช่วงปี 2559 กำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้หลายพันหน่วย ปกติโอนรวมส่งมอบต้องจบใน 3 เดือน แต่พบว่าที่ผ่านมาคนจีนมักยืดยาวไม่ตํ่ากว่า 6 เดือนจึงแล้วเสร็จ สิ่งที่ต้องระวัง เรื่องการโอนเงินออกมาจากจีนในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ และหลายคนยังเข้าใจผิด ว่ากลุ่มลูกค้าจีนมีการซื้อสด-โอนสด แต่จากประสบการณ์บางส่วนมีการกู้เงินเช่นกัน และกู้เต็ม 100% ผ่านแบงก์ชาติ

“ใครโอนก่อนก็ได้เปรียบ ใครโอนหลังก็แย่ ต้องวางแผนการรับรู้รายได้ให้ดีเพราะเสี่ยง เนื่องจากคนจีนซื้อทีละ 10 โครงการ โครงการละ 10 หน่วย ขายต่อ บวกกำไร 5% คนสุดท้ายรับไป ขายต่อไม่ได้ก็คงไม่โอน ที่น่าสนใจถ้าสต๊อกที่โอนไม่ได้ กลับเข้าในตลาด น่าเป็นห่วงทั้งในแง่ราคาและจำนวน”
ปั่นต่อฉุดตลาด

นายโอภาส กล่าวทิ้งท้ายว่า วิกฤติของตลาดคราวนี้ คาดน่าจะออกอาการชัดเจนในช่วงปลายปี 2562 ต่อเนื่องต้นปี 2563 ช่วงลูกผีลูกคน ว่าลูกค้าจีนจะมาโอนตามนัดหรือไม่ ฉะนั้นเพื่อไม่ให้เป็นการซํ้าเติมตลาด ผู้ประกอบการอย่าทำอะไรเกินตัว เพราะสัญญาณทิศทางต่างๆชัดเจนแล้วว่าถึงเวลาถดถอย ทั้งนี้มีความเป็นห่วง ผู้ประกอบการรายใหม่ๆ ที่พบยังมีแผนเปิดโครงการคอนโดฯกลุ่มบนเพื่อตอบสนองดีมานด์คนต่างชาติต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการผ่านการร่วมทุนทั้งโปรเจ็กต์เล็กและใหญ่ แตกต่างจากสัญญาณของรายเก่าๆที่เคยผ่านวิกฤติ ปี 2540 มาด้วยกัน ต่างตั้งหลักถอย พบมีแต่รายใหม่ที่พยายามเปิดต่อ เกรงสุดท้ายจะสร้างปัญหา

“พายุลูกนี้ คงไม่ถล่มทั้งตลาด เพราะการกำกับโดยสถาบันการเงินยังเข้มแข็ง อาจเป็นภาวะชะลอตัว เพื่อให้ซัพพลายถูกดูดไปบ้าง แต่จะดีถ้าแผนของบริษัทต่างๆเป็นไปในทิศทางเดียวกันคือชะลอเปิดใหม่ แต่ดันพบหลายบริษัทไม่ยอมถอย…”
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,438 วันที่ 24-26 มกราคม 2562