ในยุคที่เศรษฐกิจไทยติดหล่มจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 เปิดศักราช การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2564 ด้วยความเปราะบางของกำลังซื้อทุกระดับ ขณะแนวโน้มหนี้ครัวเรือน มีความเป็นไปได้ ตัวเลขอาจสร้างสถิติใหม่ ที่ 5 แสนบาทต่อครัวเรือน สูงสุดเป็นประวัติการณ์อีกครั้ง กดดันการซื้อ - ผ่อน - เช่า -ลงทุน หน่วยใหม่ ยิ่งตอกย้ำให้ผู้ประกอบการเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงปีนี้อย่างมาก ไม่นับความสิ้นหวัง จากโอกาสเปิดประเทศ ต้อนรับลูกค้าต่างชาติ จีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฯ ที่เคยสร้างความคึกคักให้กับตลาดแนวสูง มูลค่ามหาศาล มานานหลายปี เพราะยอดผู้ป่วยทั่วโลกยังเกิดขึ้นนับแสนรายต่อวัน

 

 

ความกังวลดังกล่าว สะท้อนจากดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการทั้งกลุ่ม Listed Companies (จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์) และกลุ่ม Non-listed Companies  (ผู้เล่นนอกตลาด) ที่วัดสำรวจโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในงวด 6 เดือนข้างหน้า ยังอยู่ในกราฟผันผวน ทั้งในแง่ ยอดขาย การจ้างงาน และการเปิดตัวโครงการใหม่ ขณะตั้งแต่ปลายปี 2563 จนถึงปัจจุบัน มีผู้ประกอบการรายใหญ่เพียง 6 รายเท่านั้นที่ประกาศแผนการลงทุน ปี 2564 อย่างชัดเจน คาดคงอยู่ระหว่างการวิเคราะห์ ติดตามสถานการณ์ ปักหมุดวางเป้าหมายใหม่ ท่ามกลางซัพพลายเหลือ ที่ล้นอยู่ในตลาด ราว 7 หมื่นหน่วย มูลค่ากว่า 3.2 แสนล้านบาท

ทั้งนี้ จากแผนธุรกิจที่ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งประกาศออกมาแล้ว พบแนวโน้มการลงทุน โดยใช้กลยุทธ์ “การร่วมลงทุน” หรือ JV กับต่างชาติ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้น แม้ในช่วงปี 2563 จะแผ่วลง รวมมูลค่าที่เกิดขึ้นไม่ถึงหลักหมื่นล้านบาท แต่ก็ยังถือว่าได้รับความนิยมอยู่มาก เพราะนอกจาก จะเป็นการลงทุนที่ง่าย โดยไม่ต้องหวังพึ่งสถาบันการเงิน กระจายความเสี่ยง และสามารถสร้างความเชื่อมั่น และดึงดูดกำลังซื้อทั้งในประเทศ และจากประเทศต้นทางได้ดีแล้ว พบกระแสตอบรับ จากกลุ่มทุนต่างชาติทั้งรายเก่าและรายใหม่ ยังแสดงความต้องการอยากเข้ามาลงทุนในไทยอย่างต่อเนื่อง

 

 

เริ่มตั้งแต่คู่พันธมิตรเหนียวแน่น บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับยักษ์ใหญ่ของอสังหาฯญี่ปุ่น ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป ซึ่งมีการร่วมทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันมานานกว่า 5 ปี รวม 14 โครงการ มูลค่ารวม 4 หมื่นล้านบาท ล่าสุดทราบว่า อยู่ระหว่างการเจรจา ขยายการร่วมลงทุนเพิ่มมายังกลุ่มแนวราบ ซึ่งจะเป็นโปรดักต์หลักของเสนาฯในการบุกตลาดปีนี้้ด้วย เบื้องต้น 1 โครงการนำร่อง ใน “เสนา เวล่า เทพารักษ์” มูลค่าราว 900 ล้านบาท

 

 

เช่นเดียวกับบริษัทแม่เหล็ก รายใหญ่ในตลาดแนวราบ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่ยังมีการประกาศแผนร่วมทุนกับต่างชาติทั้ง 3 ราย โดยนายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการบริษัท เผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าในปี 2564 บริษัทยังมีแผนร่วมทุนกับ “ฮ่องกง แลนด์” ในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว “เลค เลเจ้นด์” รวม 2 ทำเล คือ แจ้งวัฒนะ และ บางนา-สุวรรณภูมิ และร่วมกับ “ซูมิโตโม ฟอเรสทรี” ในทำเล ราชพฤกษ์ตัดใหม่อีก 1 โครงการ ส่วนการร่วมทุนกับ “เซกิซุย เคมิคอล”จะเป็นไปในลักษณะก่อสร้างขยายเพิ่มเติมในทำเลเดิม รวมแผนร่วมทุนทั้งสิ้นเบื้องต้น 3 โครงการ

 

ขณะบมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่ประกาศแผนว่าในปี 2564 จะมีการเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 30-35 โครงการ มูลค่ากว่า 1 หมื่นล้านบาทนั้น ก็แย้มว่าในปีนี้ จะมีการใช้กลยุทธ์ตั้งบริษัทร่วมทุนกับบิ๊กอสังหาฯจากญี่ปุ่น เข้ามาช่วยในการลงทุนเพิ่มเติม เพื่อแตกไลน์พัฒนาโครงการคอนโดฯเช่นกัน ซึ่งต้องติดตามรูปแบบของโปรดักต์ หลังให้ข้อมูลว่า กลุ่มทุนดังกล่าวเป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญในธุรกิจสุขภาพ

 

 

โดยนายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหา ริมทรัพย์ ระบุ จากแผนข้างต้น ตอกย้ำ ว่า ตลาดอสังหาฯไทย ยังเป็นที่นิยมของกลุ่มทุนต่างชาติ ที่มองหาช่องทางกระจายการลงทุนออกนอกประเทศ เพราะแม้ขณะนี้ตลาดไทยจะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศในภูมิภาคอาเซียนแล้ว กำลังซื้อบ้านเรา บวกกับต่างชาติที่สนใจอสังหาฯไทย ยังมีสัดส่วนสูง และแข็งแกร่งกว่ามาก ขณะที่ประเทศเพื่อนบ้านนั้น จำเป็นต้องอาศัยกำลังซื้อจากประเทศต้นทางลงทุนเท่านั้น ดังนั้น ปีที่ผ่านมา จึงยังมีผู้ประกอบการต่างชาติเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยต่อเนื่อง แม้มูลค่าการลงทุนจะลดลงจากช่วงก่อนหน้า แต่ตัวเลขราว 7.5 พันล้านบาท ถือว่ายังอยู่ในระดับที่สูง

 

ขณะช่วงปี 2564 คาด แนวโน้มการลงทุนมีการเปลี่ยนแปลง จากการร่วมลงทุนในกลุ่มคอนโดฯ ขยายมายังแนวราบมากขึ้น เพราะอาจเล็งเห็นความเสี่ยงในตลาดคอนโดฯ ที่เผชิญทั้งจำนวนซัพพลายเหลือขาย และการกู้สินเชื่อที่ยากขึ้นของลูกค้า ประกอบกับพฤติกรรมผู้บริโภค เปลี่ยนมาให้ความสนใจในตลาดแนวราบอย่างคึกคัก อย่างไรก็ตาม ในแต่ละดีล ต้องใช้การเจรจาพูดคุยเป็นเวลานานไม่ต่ำกว่า 6 เดือน ถึงมีความชัดเจนออกมา ส่วนผู้ประกอบการไทย การหาพันธมิตรเพื่อร่วมลงทุนนั้น คาดยังเป็นกลยุทธ์สำคัญในการดำเนินธุรกิจปีนี้ เนื่องจาก เป็นแหล่งระดมทุนที่ง่ายที่สุด

 

 

สำหรับดีลที่น่าจับตามองในปี 2564 นายสุรเชษฐ์ กล่าวว่า เป็นการร่วมลงทุนระหว่างตระกูล “มหากิจศิริ” ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน กับกลุ่มทุนต่างชาติญี่ปุ่น Kanden Realty & Development ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใจกลางสาทร ภายใต้ชื่อ “125 สาทร” รูปแบบอาคารแฝดสูง 36 ชั้น รวม 774 ยูนิต คาดมูลค่าที่จะเกิดขึ้นสูง แต่เนื่องจากปัจจุบัน เกิดกรณีพิพาทกับเจ้าของร่วมอาคารชุดด้านหลังพื้นที่ติดกัน จึงยังไม่สามารถพัฒนาต่อได้ 

 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,646 วันที่ 21 - 23 มกราคม พ.ศ. 2564

 

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

อสังหาตะวันออกเดือด ‘มารวย’ ลดโหดช่วยโลก

แคมเปญกระตุ้นยอดขาย ฉุดราคาบ้าน -คอนโดฯร่วงต่อ

บิ๊กแสนสิริ ลั่น! รอไม่ได้ ต้องเลิกLTV-ลดดอกเบี้ย พยุงอสังหาฯ

LPN Wisdom หวั่น! รัฐคุมโควิดไม่ได้ อสังหาฯ ติดลบซ้ำ

เปิด 3 ความเสี่ยง ลงทุน คอนโด ปล่อยเช่า