ทำเลทองฝังเพชร ‘ที่ดินรถไฟ’ ทุนยักษ์ จ้องชิงดำ 

สำหรับที่ดินที่กลุ่มทุนให้ความสนใจยังคงเป็นที่ดินแปลงใหญ่ย่านใจกลางเมืองแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินเนื้อที่ 47 ไร่ ปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวและโรงแรมจะหมดสัญญาอีก 7 ปีข้างหน้าที่ดินแปลงงาม รองเมือง ย่านปทุมวัน ที่ดินโซฟิเทล เซ็นทรัล หัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ที่ต้องประมูลใหม่

ขณะเดียวกันรฟท.ยังคงคัดเลือกที่ดินแปลงใหม่ทำเลกลางเมืองอย่างแปลงติดองค์การตลาดเพื่อเกษตรกร(อ.ต.ก.) รถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสะพานควายเนื้อที่  3 ไร่ ปัจจุบันเป็นตึกร้าง เดิมรฟท.มีแผนพัฒนาเป็นอาคารพักอาศัยเพื่อเช่า 

สำหรับที่ดินแปลงรัชดาฯ เขตห้วยขวาง ที่ดินแปลง อาบอบนวดโพไซดอน เขตดินแดง สร้างเสียงฮือฮา จากความเคลื่อนไหว เจ้าของอดีตนักการเมืองคนดัง ขอเปลี่ยนแปลงประเภทอาคารจาก ธุรกิจอาบอบนวด เป็นโรงแรม แม้ว่าสัญญาเช่าที่ดินจะสิ้นสุดลงอีก 3 ปีข้างหน้าหรือ ปี 2567 สะท้อนว่า ที่ดินแปลงนี้ ลูกค้ารายเดิมต้องการเช่าระยะยาวต่อเนื่อง  

เช่นเดียวกับ แปลงรัชดาฯเขตห้วยขวาง เชื่อมถนนพระราม 9  รอยัล ซิตี้ อเวนิวหรือ RCA เป้าหมาย รวมแปลง 62 ไร่เปิดประมูลใหม่ มี บริษัทนารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด ของกลุ่มแบงก์กรุงเทพ เช่าระยะยาว 30 ปี และกำลังจะหมดสัญญาในปี 2565 เรียกว่านักลงทุนต่างจ้องตาเป็นมัน หากผู้เช่ารายเดิม ไม่ต่อสัญญา  อย่างไรก็ตาม ยังมีที่ดินอีกหลายแปลงรฟท.เตรียม นำออกมาประมูล แต่ติดปัญหาบุกรุก   

รายงานข่าวจากรฟท.ที่จะบุว่าจากสถานการณ์แพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้รายได้รฟท.ต้องกำหนดคงที่ ส่วนใหญ่มาจากการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินฯ และได้ค่าธรรมเนียมเช่าสัญญาที่ดินฯ จากโครงการขนาดใหญ่ สำหรับเอกชนที่ให้ความสนใจต่อสัญญาเช่าที่ดินอสังหาริมทรัพย์ของรฟท. เช่น  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด มหาชน ที่ต่อสัญญาใหม่บริเวณที่ดินแปลงสามเหลี่ยมของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว จาก 3,000 ล้านบาทต่อปีเป็นกว่า 20,000 ล้านบาทต่อปี  บริษัทโกลเด้น แอสเซ็ทจำกัด ที่จะต่อสัญญาที่ดินของโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์ เนื้อที่ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง เขตปทุมวัน ซึ่งจะหมดสัญญา 20 ปี ภายในปี 2565-2566 

โดยเชื่อว่า 99% เอกชนให้ความสนใจในการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินอสังหาริมทรัพย์เพราะมองว่าเป็นพื้นที่ที่คุ้นเคย รวมทั้งที่ดินดังกล่าวประชาชนทั่วไปรู้จัก มีเพียงเอกชนไม่กี่รายเท่านั้นที่ไม่ต่อสัญญาเช่า เกิดจากเศรษฐกิจไม่ค่อยดี  ราคาเช่าที่ดินสูงทำให้ไม่สามารถรับเงื่อนไขสัญญาได้ แต่เบื้องต้นการต่อสัญญาเช่าที่ดิน ในแต่ละครั้ง รฟท.จะให้สิทธิเอกชนรายเดิมในการประมูลก่อน หลังจากนั้นจะจ้างที่ปรึกษาเพื่อประเมินสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจในพื้นที่บริเวณนั้น รวมถึงอัตราค่าเช่าที่ต้องจ่าย โดยการชำระค่าเช่าครั้งแรกเป็นการชำระเฉพาะที่ดิน เนื่องจากที่ผ่านมาเริ่มมีการก่อสร้างอาคารภายหลังจากการชำระค่าเช่าแล้ว แต่เมื่อผ่านไปหลายปี หากมีการต่ออายุสัญญารอบที่ สองรฟท.จะให้เอกชนเช่าที่ดินอาคารพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  ซึ่งจะเปิดประมูลแก่เอกชนที่สนใจที่ดินเหล่านั้น

ขณะเดียวกัน รฟท.เล็งเห็นถึงศักยภาพที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างอสังหาริมทรัพย์ย่านสะพานควาย บริเวณตลาดอตก. เนื่องจากปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวถูกปล่อยให้เป็นตึกร้าง  หากรฟท.สามารถนำพื้นที่ดังกล่าวมาพัฒนาเพื่อดำเนินการธุรกิจจะช่วยเพิ่มมูลค่าในพื้นที่นั้นได้ เนื่องจากที่ดินในกรุงเทพฯ ถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพและมีมูลค่าอยู่แล้ว

ส่วนแนวทางการรวบสัญญาที่ดินระหว่างเอกชนรายย่อยและรายใหญ่นั้น คงเป็นไปได้ยากที่จะรวมสัญญาไว้ด้วยกัน เนื่องจากหากเอกชนรายหนึ่งต้องการที่ดินบางแปลงที่ไม่ใช่ของตน โดยรวมสัญญาเพื่อเพิ่มมูลค่าให้ที่ดินแปลงนั้น ซึ่งสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจะหมดอายุในอีก 5 ปีข้างหน้า มองว่าจะตอบคำถามสังคมได้ลำบาก ภายหลังเอกชนรายนั้นเกิดปัญหาจากการฟ้องร้องกรณีที่รวมสัญญา  แต่ถ้าในกรณีที่เอกชนต้องการรวบรวมสัญญาที่ดินเพื่อสร้างถนนหรือสร้างทางรถไฟ ที่เป็นประโยชน์ต่อภาครัฐและส่วนรวมก็สามารถดำเนินการได้ ทั้งนี้ในส่วนของการประมูลโรงแรมโซฟิเทล เซ็นทรัล หัวหิน เนื้อที่ 71.65 ไร่ ของบจ.เซ็นทรัลหัวหินบีช รีสอร์ท จะสิ้นสุดวันที่ 15 พ.ค. 2565 ขณะนี้รฟท.อยู่ระหว่างการจัดจ้างที่ปรึกษา  เพื่อประเมินที่ดินอสังหาริมทรัพย์และผลตอบแทนให้เหมาะสมก่อนเปิดประมูล ซึ่งจะได้ผู้จัดจ้างที่ปรึกษาภายในเดือนมีนาคมนี้หลังจากนั้นจะใช้ระยะเวลาสำรวจและศึกษาความเหมาะสมพื้นที่ดังกล่าวราว 3-4 เดือนคาดว่าจะเปิดประมูลกลางปี 2564 และได้ตัวเอกชนภายในต้นปี 2565  

เรียกว่า กลุ่มทุนรายเก่า ยังกอดที่ดินอย่างเหนียวแน่น  ขณะรายใหม่ จ้องตาเป็นมัน สำหรับที่ดินทำเลทองฝังเพชรของการรถไฟฯ ที่กำลังจะเปิดประมูลเร็วๆ นี้ 

ที่มา : หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,655 วันที่ 21 - 24 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564