ตลาดที่อยู่อาศัย หดตัว ตามแรงกระตุกโควิด คาดทั้งปี หน่วยร่วง 30%

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ทำการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ซึ่งเป็นภาวะที่ควรให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากจะเป็นดัชนีชี้ภาวะตลาดในปัจจุบันและอนาคต ทั้งนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ ได้ให้ข้อมูลและบทวิเคราะห์เพื่อให้เป็นประโยชน์ต่อการวางแผนของทั้งภาครัฐและภาคเอกชน

ครึ่งปีแรกเปิดใหม่ 131 โครงการ

ในครึ่งแรกของปี 2564 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 131 โครงการ รวม 25,406 หน่วย แต่เกือบทั้งหมด (99.4%) เป็นที่อยู่อาศัย เป็นสินค้าอื่นเพียง 149 หน่วย รวมมูลค่า 138,672 ล้านบาท โดยเป็นสินค้าอื่นเพียง 1.9% หรือ 2,660 หน่วย  สินค้าอื่นได้แก่ มินิแฟคตอรี่ โกดัง มินิออฟฟิศ หรืออื่นๆ ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และเพื่อการอุตสาหกรรม รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เป็นต้น  การที่แทบทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัยแสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาหรือกระตุ้นเศรษฐกิจเกิดขึ้นน้อยมาก

คอนโดฯ กลุ่มใหญ่สุด

ดร.โสภณ เปิดเผยว่าในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขึ้นมาใหม่ 25,257 หน่วยนี้ ประมาณ 39% หรือ 9,959 หน่วย เป็นห้องชุด ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่ใหญ่ที่สุด แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนๆ ปรากฏว่าสัดส่วนห้องชุดที่เปิดตัวออกมานี้ น้อยกว่าแต่ก่อนที่เคยแตะระดับ 50-60% ของอุปทานใหม่  ส่วนสินค้าที่เปิดรองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ จำนวน 9,211 หน่วย หรือ 37% ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว 3,001 หน่วย หรือ 12% เป็นที่น่าสังเกตว่าบ้านแฝดก็เกิดขึ้นใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยวโดยเปิดตัวถึง 2,870 หน่วย หรือ 11% ของอุปทานทั้งหมดในครึ่งแรกของปี 2564 นี้ นอกนั้นเป็นอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว และที่ดินจัดสรรประปราย ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2564 อยู่ที่ราคา 5.385 ล้านบาท

บ้านเดี่ยวดันมูลค่าตลาด 

ในกรณีบ้านเดี่ยว สินค้าที่เปิดเป็นหลักก็คือบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้าน (1,152 หน่วย) และราคา 3-5 ล้าน (1,151 หน่วย) เป็นหลัก  บ้านแฝดก็มักเปิดในระดับราคาที่ใกล้เคียงกันกับบ้านเดี่ยว  ส่วนทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 3,804 หน่วย รองลงมาเป็นเงิน 3-5 ล้านบาท  และในกรณีของห้องชุด กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในระดับราคา 2-3 ล้านบาทเช่นกัน โดยมีจำนวน 2,745 หน่วย ตามมาด้วยราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 2,239 หน่วย

ณ มูลค่า 136,012 ล้านบาทที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกของปี 2564 นี้ปรากฏว่า 43% เป็นห้องชุด 25% เป็นบ้านเดี่ยว 19% เป็นทาวน์เฮาส์ และ 12% เป็นบ้านแฝด  หรือแค่ 2% เท่านั้น  โดยเฉลี่ยแล้ว บ้านเดี่ยวมีราคาหน่วยละ 11.197 ล้านบาท บ้านแฝดเฉลี่ย 5.681 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2.863 ล้านบาท อาคารพาณิชย์ 7.934 ล้านบาท และห้องชุด 5.818 ล้านบาท  แม้ที่อยู่อาศัย ณ ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปจะมีเพียง 622 หน่วยแต่กลับมีมูลค่าสูงสุดคือ 36,474 ล้านบาท หรือ 27% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดในครึ่งแรกของปี 2564 นี้

จากผลการสำรวจในครึ่งแรกของปี 2564 เมื่อนำมาประมวลผลรวมทั้งหมด ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่า ทั้งปี 2564 จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่น่าจะมี 50,514 หน่วย และมูลค่ารวมเป็นเงิน 272,026 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับจำนวนหน่วยลดลงกว่าปี 2563 ถึง 30.8% ในขณะที่มูลค่าการพัฒนาลดลงเพียง 5.3% ทั้งนี้เพราะในปี 2564 การพัฒนาบางโครงการเน้นสินค้าราคาแพงเป็นพิเศษ จึงทำให้มูลค่าการพัฒนาในปี 2564 ไม่ต่ำกว่าปี 2563 มากนัก  แต่จำนวนหน่วยลดลงอย่างเห็นได้ชัด  อาจกล่าวได้ว่าจำนวนหน่วยในปี 2564 ลดลงเหลือต่ำกว่าครึ่งหนึ่งของปี 2561 และ 2562  นี่แสดงถึงการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจนและต่อเนื่อง

MQDC เปิดใหม่มากสุด 

มีข้อสังเกตที่น่าสนใจมากก็คือ ในครึ่งแรกของปี 2564 นี้กลุ่มโครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์ ของ บจก. แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น (MQDC) เปิดตัวมากถึง 6 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 1,742 หน่วย หรือเพียง 7% ของอุปทานทั้งหมด แต่มีมูลค่ารวมกันถึง 45,326 ล้านบาท หรือ 32% ซึ่งก็คือหนึ่งในสามของทั้งหมด  ถ้าหักโครงการนี้ออก การเปิดตัวใหม่ก็จะมี 23,515 หน่วย รวมมูลค่าเพียง 93,346 ล้านบาทเท่านั้น

คาดตลาดฟื้นปี 65-66

หากสมมติว่าโครงการเปิดใหม่ในปี 2564 ทั้งปีมีมูลค่ารวมกันประมาณ 200,000 ล้านบาท (มากกว่า 93,346 ล้านบาทคูณด้วย 2 สักเล็กน้อย) เมื่อเทียบกับการเปิดตัวในปี 2563 ที่ 287,261 ก็เท่ากับมูลค่าการพัฒนาก็น่าจะลดลง 30% หรือมีมูลค่าการพัฒนาในปี 2564 เพียง 70% ของมูลค่าในปี 2563 ซึ่งก็พอๆ กับการลดลงของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่นั่นเอง  ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาลดลงอย่างเห็นได้ชัด

หลายฝ่ายอาจวิตกว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลตกต่ำกว่าช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2545 แต่ในความเป็นจริงแล้ว สถานการณ์ยังดีกว่ามาก  ดังจะเห็นได้ว่านับแต่การระบาดของโควิด-19 ตลาดที่อยู่อาศัยก็หดลงจาก 118,975 หน่วยในปี 2562 เป็น 73,043 หน่วยในปี 2563 และจะลดลงเหลือ 50,514 หน่วยในปี 2564  ในขณะที่ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 นั้น การเปิดตัวโครงการแทบจะไม่มีเลยโดยเฉพาะในช่วงปี 2541-2542  แต่ในขณะนี้เชื่อว่าเศรษฐกิจน่าจะกลับมาดีขึ้นในปี 2565 หรือไม่เกิน 2566 (หากไม่มีอะไรผิดซ้ำๆ ลงไปอีก) ดังนั้นอุปทานที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่น่าจะมีมากขึ้นในปี 2565 และ 2566 ต่อไป