เจาะ 10 ปี คอนโดฯหาดใหญ่ CPN - แสนสิริ ปลุกตลาดฟื้น
คอลลิเออร์สฯ เจาะ 10 ปี ตลาด "คอนโดฯ หาดใหญ่" เมืองศูนย์กลางธุรกิจภาคใต้ เปิดใหม่สะสม 2.7 หมื่นล้าน เศรษฐกิจพ่นพิษ เหลือขายบาน ก่อนปรับสมดุล ขณะ 2563-2564 ส่อแววฟื้น ขาใหญ่ แสนสิริ - เซ็นทรัลพัฒนา - สิรีน ลุยเปิดใหม่ ปลุกกำลังซื้อ ยอดขายคึก ปิดการขาย
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัด สงขลา ณ สิ้นครึ่งแรกปี พ.ศ. 2564 ภาพรวมค่อนข้างมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่หลายโครงการจากผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ปิดการขายทั้งโครงการได้ในปีพ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา
ขาใหญ่ลุยเปิดโครงการใหม่
เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ปิดการขายโครงการ ดี คอนโด หาดใหญ่ ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 835 ล้านบาท และ บริษัท สิรีน พร๊อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ปิดการขายโครงการ พลัส 30 เมตร ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 1,075 ล้านบาท ส่งผลให้ผู้พัฒนาหลายรายมองว่าเป็นจังหวะที่เหมาะสมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน เช่น บริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด บริษัทในเครือของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เข้าเปิดตัวโครงการเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ จำนวนห้อง 665 ยูนิต บริษัท สิรีน พร๊อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่เปิดตัวโครงการ พลัสคอนเน็กซ์ มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท บนถนน 30 เมตร ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาหลังจากปิดการขายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้า
ขณะช่วงครึ่งแรกที่ผ่านมา บริษัท เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการ เดอะ ซิตี้ หาดใหญ่ มูลค่าการพัฒนาประมาณ 580 ล้านบาท ซึ่งทุกโครงการเหล่านี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าในพื้นที่และกลุ่มลูกค้าต่างชาติบางส่วนเป็นอย่างดี นอกจากนี้ยังพบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดอย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคตในพื้นที่นี้อีกกว่า 400 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมเป็นที่เรียบร้อย
10 ปีคอนโดหาดใหญ่สะสม 9,693 หน่วย
โดยพบว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หาดใหญ่ จังหวัดสงขลา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 37 โครงการ 9,693 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 27,313 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายในพื้นที่มากที่สุดถึง 5,986 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 61.8 ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 17,062 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนาจากกรุงเทพฯอีก 3,707 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 38.2 ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 10,251 ล้านบาท และพบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างคึกคักในช่วงปีพ.ศ. 2555-2556 โดยเฉพาะในปี พ.ศ. 2555 ที่มีการเปิดตัวสูงกว่า 3,550 ยูนิต หลังจากนั้นอุปทานเปิดขายใหม่มีแนวโน้มปรับตัวลดลงเรื่อยๆ จนกระทั้งในช่วงปีพ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา พบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่กลับมาคึกคักอีกครั้ง มียูนิตเปิดขายใหม่มากกว่า 1,000 ยูนิต
" อุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา 9,693 ยูนิต สามารถขายไปแล้ว 6,924 หรือคิดเป็นร้อยละ 71.1 หรือเท่ากับว่าตลาดสามารถดูดซับได้ประมาณปีละ 690 ยูนิต และมียูนิตเหลือขายรอการระบายประมาณ 2,769 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 28.9 และพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะลอการขายและการก่อสร้างมากถึง 13 โครงการ 2,188 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อละ 22.6 ของอุปทานที่มีการพัฒนาทั้งหมดในพื้นที่ ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 4,700 ล้านบาท "
" จากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ผู้พัฒนาให้ความสนใจพัฒนาคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคา 1,000,001 – 2,000,000 บาท มากที่สุดคือ 4.352 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 44.9 ของจำนวนอุปทานทั้งหมดที่เปิดขายในตลาด รองลงมาคือที่ระดับราคา 2,000,001 – 3,000,000 บาท มีจำนวน 3,574 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 36.9 และระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000 บาท จำนวน 1,124 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 11.6 "
กลุ่มลูกค้าจำกัด -เตือนนักเก็งกำไร
ทั้งนี้ นายภัทรชัย ระบุว่า อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ว่าภาพรวมของเศรษฐกิจภาคใต้จะไม่ดีขึ้นเท่าที่ควร เนื่องจากปัจจัยหลักของรายได้ประชากรส่วนใหญ่ ขึ้นอยู่กับราคาสินค้าในภาคเกษตร โดยเฉพาะยางพารา และปาล์มน้ำมัน รวมถึงปัจจัยลยจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในพื้นที่ที่ส่งผลให้เกิดการเลิกจ้างงานในบางส่วน แต่อำเภอหาดใหญ่ถือว่าเป็นศูนย์กลางของธุรกิจในภาคใต้ เนื่องจากมีอาณาเขตติดอำเภอสะเดาผ่านทางถนนกาญจนวนิชกับชายแดนประเทศมาเลเซีย มีนักลงทุนและนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามายังฝั่งประเทศไทยที่บริเวณด่านสะเดา (ด่านนอก) และด่านปาดังเบซาร์ ปีละมากกว่า 2-3 ล้านคน (ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19)
รวมถึง Mega Project ของกระทรวงคมนาคมเช่น การสร้างโมโนเรล รถไฟความเร็วสูง รวมถึงมอเตอร์เวย์สายหาดใหญ่-สะเดา ที่คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จ ในอนาคต ซึ่งเป็นเส้นทางคมนาคมขนส่งที่รองรับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน เนื่องจากเป็นการเชื่อมต่อการขนส่งสินค้าระหว่างประเทศไทยกับประเทศมาเลเซีย ปัจจัยเหล่านี้จะเป็นอีกปัจจัยบวกที่สำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคต ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมอำเภอหาดใหญ่ กำลังเป็นที่นิยมของคนหาดใหญ่รุ่นใหม่ โดยเฉพาะบรรดานักธุรกิจในพื้นที่หรือนักธุรกิจที่ต้องเดินทางมาในอำเภอหาดใหญ่ บุคลากรทางการแพทย์ ข้าราชการ และผู้ปกครองของนักเรียนนักศึกษาอีกเป็นจำนวนมากที่ต้องการที่พักอาศัยให้บุตรหลานในขณะช่วงศึกษา นอกจากนี้ยังมีนักธุรกิจจาก 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ที่ต้องการที่พักอาศัยในอำเภอหาดใหญ่ รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติ
" ตลาดคอนโดมิเนียมอำเภอหาดใหญ่ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพื่อเป็นที่พักอาศัย กำลังซื้อต่างชาติมีบาง คือกลุ่มลูกค้าชาวมาเลเซีย เป็นต้น แต่ค่อนข้างน้อย มีกลุ่มของนักเก็งกำไรค่อนข้างน้อยประมาณ 5-10% เพราะผู้บริโภคที่จะมาซื้อต่อมีไม่มากและมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคาน้อย ซึ่งต่างจากตลาดในกรุงเทพมหานครและจังหวัดตามหัวเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ซึ่งประเด็นนี้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรต้องระมัดระวัง รวมถึงผู้พัฒนาควรระมัดระวังในเรื่องของการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายเป็นจำนวนมาก เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ไม่ได้เป็นตลาดที่ใหญ่มาก กลุ่มลูกค้าค่อนข้างมีจำกัด เพราะฉะนั้นการเปิดตัวโครงการที่มีขนาดใหญ่เกินไปอาจส่งผลให้ผู้พัฒนาปิดการขายได้ค่อนข้างช้า และที่สำคัญการกำหนดราคาขายยังคงเป็นประเด็นที่สำคัญที่ผู้พัฒนาต้องศึกษาให้รอบคอบ เพราะหากตั้งราคาขายไว้สูงเกินกว่ากำลังซื้อจะเข้าถึงได้ สุดท้ายผู้พัฒนาจะต้องปรับลดราคาลง เพื่อที่จะกระตุ้นกำลังซื้อให้เกิดความสนใจเพิ่มขึ้น "