สายสีนํ้าเงินบูม‘เพชรเกษม-บางแค’คู่แฝดจรัญฯที่ดินพุ่งวาละ‘ครึ่งล้าน’

 

การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจากพื้นที่ชั้นในฝั่งพระนคร  ลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยา มายังฝั่งธนบุรีก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงการพัฒนาที่สูง โดยเฉพาะทำเล  เพชรเกษม-บางแค กลายเป็นเมืองแฝดประชันโฉม จรัญสนิทวงศ์โดยมีสถานีท่าพระ เป็นข้อต่อสำคัญในการเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง ส่งผลให้ความเจริญ กระจายเข้าสู่พื้นที่ ราคาที่ดินขยับสูง อย่างต่อเนื่อง

              

สอดคล้องกับข้อมูลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ประเมินว่า ราคาที่ดินเปล่า ตามแนวเส้นทางส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน ในช่วงต้นปี2565 ยังปรับตัวขึ้นอีกเฉลี่ยกว่า 2% สะท้อน ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยและการกว้านซื้อที่ดินของผู้ประกอบการ ยังมีเกิดขึ้นตลอดเวลา

 

แม้ว่าเส้นทางดังกล่าวเปิดบริการตั้งแต่ปลายปี 2562 แล้วก็ตาม เนื่องจากเป็นเส้นทางหลักที่มีผู้ประกอบการให้ความสนใจ

              

จากย่านที่มักเรียกตัวเองว่าลูกเมียน้อย เพราะการลงทุนสาธารณูปโภค ขั้นพื้นฐานเข้าไม่ถึง เมื่อเทียบกับฝั่งพระนคร ปัจจุบันกลับกลายเป็นเมืองที่อยู่อาศัยแนวสูง มีศูนย์พาณิชยกรรมขนาดใหญ่รองรับไลฟ์ไสตล์คนรุ่นใหม่ คนทำงาน เชื่อมการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าเข้าสู่แหล่งงานกลางใจเมืองกรุงเทพมหานคร ได้ในเวลาที่ควบคุมได้

 

ที่ดินพุ่ง-บิ๊กเนมขยับ

              

“ฐานเศรษฐกิจ” สำรวจความเคลื่อนไหวการซื้อขายที่ดินบนถนนเพชรเกษม ไปจนถึงสถานีปลายทาง หลักสอง ย่านบางแค พบว่ามีคอนโดมิเนียมไฮไรส์ แบรนด์ชั้นนำ เกิดขึ้นตลอดแนว ขณะการพัฒนาโครงการใหม่ยังมีต่อเนื่องล่าสุดบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดขายโครงการศุภาลัยลอฟท์ ภาษีเจริญ ห้างซีคอนสแควร์บางแค โรบินสัน อยู่ระหว่างปรับปรุงพื้นที่รอแบรนด์โอ้กะจู๋มาลง 

              

อย่างไรก็ตาม มองว่าขณะนี้ โควิดอยู่ในช่วงขาลง แม้ว่าจะยังอยู่ กับคนไทยอีกนานแต่ดูเหมือน สถานการณ์น่าจะดีขึ้น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่และนายหน้าค้าที่ดินในย่านเพชรเกษม ชื่อ “วินัย” ระบุว่า ยังมีนักลงทุนเข้าพื้นที่มองหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ลงทุนอพาร์ทเมนต์ ร้านอาหาร เพื่อรอ เศรษฐกิจฟื้น กำลังซื้อกลับมาโดยเฉพาะต่างชาติ

              

ส่วนใหญ่เป็นตึกแถว อาคารพาณิชย์ ที่มีการบอกขายในราคาเฉลี่ยคูหาละ 5-10 ล้านบาทขึ้นไป (ขนาดพื้นที่ 16 ตารางวา) สำหรับตึกที่ปรับปรุงแล้วส่วนตึกเก่าซื้อไปทุบรวมแปลงพัฒนา ราคาอาจถูกลงขึ้นอยู่กับการเจรจา

 

โดยทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าจะได้รับความสนใจ มีราคาสูงกว่า ทำเลที่ห่างแนวรถไฟฟ้า ขณะราคาที่ดินอยู่ที่ 3-5 แสนบาทต่อตารางวา จากที่ผ่านมาช่วงที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า อยู่ที่ 1 แสนบาทต่อตารางวา ในซอย 2-3 หมื่นบาทต่อตารางวา

นอกจากนี้ยังมีโรงงานน้ำตาลนิวกรุงไทย จำกัดเนื้อที่ 10 ไร่ ติดสถานีเพชรเกษม 48 บอกขายยกแปลง แต่ “วินัย” ยืนยันว่า ขายในราคาค่อนข้างสูง เหมือนไม่ต้องการขายหรือไม่ก็ต้องการต่อรอง

               

เพราะทำเลนี้มีทั้งโชว์รูมซูซูกิ ไม่ห่างกันมากนักมีคอนโดมิเนียมของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดขาย และฝั่งตรงข้ามกันมีโครงการคอนโดมิเนียมของ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เปิดขายแบรนด์ THE KEY ราคาเริ่มต้น 2.79 ล้านบาทต่อหน่วย และบมจ.แบงค์คอกฮอโรซอนไลท์เปิดขาย 2 โครง ทั้งติดสถานีไฮไรส์ และบริเวณด้านในซอย

 

เปิดขายคอนโดฯโลว์ไรส์ ขณะห้างเดอะมอลล์บางแค ปรับปรุงใหม่รับกลุ่มนักช็อป ขณะเดียวกันพื้นที่โดยรอบมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นรวมทั้งมีการปรับที่ดินขนาดใหญ่เยื้องห้างเดอะมอลล์บางแค เตรียมขึ้นโครงการในเชิงพาณิชย์

ที่ดินฝั่งธนฯ หายาก

              

ด้านบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด บริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงเตาปูน-ท่าพระ-หลักสอง ครอบคุลมพื้นที่สำคัญของฝั่งธนบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยของฝั่งธนบุรี

 

เนื่องจากร้านค้า กิจการจำนวนมากเปิดอยู่ในอาคารพาณิชย์ตามแนวเส้นทางถนนจรัญสนิทวงศ์ และเพชรเกษม ซึ่งเป็นเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ดังนั้นจึงหาที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมได้ยากพอสมควร

              

ช่วงก่อนหน้านี้สักเกือบ 10 ปีอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ช่วงตั้งแต่สถานีเตาปูนถึงบางโพ สำหรับในพื้นที่ฝั่งธนบุรีมีเพียงบางทำเลเท่านั้น เช่น บางอ้อ ปิ่นเกล้า บางขุนนนท์ ท่าพระ บางหว้าที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ อาจจะมีบางทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนหน้านี้มากกว่า 15 ปีก่อนแล้ว  เช่น ปิ่นเกล้า ท่าพระ และบางหว้า แต่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพง 

               

เมื่อการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงนี้มีความคืบหน้าเป็นรูปธรรม เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นในพื้นที่ ซึ่งเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการครบทั้ง 2 เส้นทางแล้วในปี 2562-2563 จึงมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายลดลง เพราะหลายโครงการยังไม่สามารถปิดการขายได้

 

แม้ว่าจะสร้างเสร็จแล้วก็ตาม เพราะราคาขายที่อาจจะสูงเกินไปสำหรับพื้นที่ฝั่งธนบุรี โครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีหน่วยเหลือขายทุกโครงการเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ มีโปรโมชั่น และมาตรการส่งเสริมการขายต่อเนื่องอีกระยะจึงสามารถปิดการขายได้ ในขณะที่โครงการราคาไม่แพงในบางทำเลปิดการขายหรือมีอัตราการขายที่สูงมาก

 

คอนโดสะสม 6 หมื่นหน่วย

              

สำหรับคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (เตาปูน-ท่าพระ-หลักสอง)พบว่า มีประมาณ 59,554 หน่วยถือว่าค่อนข้างสูง แต่ต้องไม่ลืมว่ามีบางทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมก่อนที่จะมีการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า และหลายทำเลเพิ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ แต่อัตราการขายก็ค่อนข้างสูงเช่นกัน เพราะอยู่ที่ประมาณ 90%

 

โดยพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ค่อนข้างมาก เช่น สถานีเพชรเกษม 48 และสถานีภาษีเจริญ โดยพื้นที่รอบสถานีภาษีเจริญน่าจะเป็นทำเลที่มีคอนโดมิเนียมสะสมมากที่สุดในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เพราะมีจำนวนหน่วย รวมแล้วกว่า 6,000 หน่วย และมีโครงการเปิดขายใหม่อีก 376 หน่วย ในเดือนพฤษภาคม 2565

              

สำหรับสถานีบางแคก็เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่เช่นกันในปีที่ผ่านมา พื้นที่หรือทำเลอื่นๆ ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น แบบชัดเจนเลย คือ สถานีสามแยกไฟฉาย ที่มีผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา และมีอีกหลายแปลงที่มีการล้อมรั้ว ขึ้นป้ายโฆษณาแล้วว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียม เพียงแต่ยังไม่เปิดขายแบบเป็นทางการ

              

อุปสรรคสำคัญ คือ เรื่องของที่ดินที่หาได้ยาก ผู้ประกอบการบางรายต้องหาที่ดินด้านในไม่ติดถนนใหญ่ จากนั้นทำทางเข้าไปยังที่ดินของตนเอง เพื่อที่จะได้ที่ดินที่ราคาต่ำลง และสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงมากได้

 

ผู้ประกอบการบางรายได้ที่ดินแปลงใหญ่ มีการแบ่งที่ดินออกเป็น 2 ส่วนเพื่อเปิดขายบางส่วนในราคาไม่แพง คือ อยู่ในช่วง 50,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร แล้วเปิดรอเวลาที่เหมาะสม ให้ผ่านช่วงเศรษฐกิจไม่ดี หรือให้สถานการณ์โควิด-19 ดีขึ้นจึงค่อยเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายสูงกว่าปัจจุบัน