ดิสรัป "ทำเลทอง" กลางเมือง หั่นคอนโด ซื้อ-ขาย เป็น ตารางนิ้ว ปฎิวัติอสังหาไทย

กลายเป็นกระแสความนิยมของนักลงทุนหน้าใหม่อย่างน่าจับตามอง โดยเฉพาะ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ 

จุดเปลี่ยนสำคัญ ยังมาจากการสนับสนุนของ สำนักงาน ก.ล.ต. ที่อนุมัติให้ลงทุนในโทเคนดิจิทัลได้ โดยอ้างอิงกับรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ (ICO) ซึ่งมีความคล้ายคลึงกับ กองทุนอสังหาฯ เพียงแต่ที่ผ่านมา จะพบเห็นในรูปแบบ การยึดโยงกับการลงทุนในอาคารสำนักงาน ที่ซื้อขายเปลี่ยนมือได้ยาก เท่านั้น 

ผุด โทเคนดิจิทัล “RealX”

ล่าสุดนวัตกรรมการลงทุนดังกล่าว ถูกแตกขยายมายังกลุ่มคอนโดมิเนียม เป็นครั้งแรกของไทย โดยใช้โครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง เป็นสื่อกลาง แตกเป็นหน่วยลงทุนย่อยๆ ให้แก่นักลงทุน ในนาม โทเคนดิจิทัล “RealX” ผ่านการร่วมกัน 3 กลุ่มบริษัท ได้แก่ โทเคน เอกซ์ , เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล และ บริษัทอสังหาฯใหญ่ในตลาด บมจ. ออริจิ้น เปิดขายล็อตแรก ราว 19 ล้านโทเคน ด้วยราคาลงทุน 182 บาทต่อโทเคน 

"ฐานเศรษฐกิจ" ประเมินว่า ปรากฎการณ์ข้างต้น นาทีนี้คงไม่ได้สะท้อนแค่ Tokenization ที่จะเกิดขึ้นจริงจังในโลกการลงทุน แต่หลังจากนี้ จะเกิดการเปลี่ยนแปลงในแวดวงอสังหาฯไทยอย่างมากเช่นกัน  ภายใต้ ที่ดินและซัพพลายใหม่ โดยเฉพาะ ทำเล CBD (ศูนย์กลางเศรษฐกิจ) ที่นับวันจะยิ่งมีจำกัด ไม่ต่างจาก ฮ่องกง หรือ สิงคโปร์  ขณะผู้ซื้อในตลาดอสังหาฯ ลดน้อยถอยลง จากจำนวนประชากรไทยเปลี่ยนแปลง แต่ตลาดเช่าอยู่อาศัยระยะยาว ได้รับความสนใจมากขึ้น หรือนี่จะเป็นโอกาสขยายตัวของอสังหาฯในวัฎจักรเริ่มใหม่ 

เจาะให้การข้อมูลของ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ที่สวมหมวกเป็น นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เจ้าของสินทรัพย์ลงทุน โทเคนดิจิทัล “RealX” ผ่าน การขายบิ๊กล็อต โครงการพาร์ค ออริจิ้น 3 ทำเล ได้แก่ ทองหล่อ (100 ยูนิต) พร้อมพงษ์ (138 ยูนิต )และ พญาไท (123 ยูนิต) รวม 361 ยูนิต ให้กับกองทุน "เรียลเอ็กซ์" มูลค่า 3.5 พันล้านบาท โดย 1 โทเคน นั่นจะ เทียบเท่า การลงทุนพื้นที่คอนโดฯ ประมาณ 1 ตารางนิ้ว (1,150 ตารางนิ้ว = 1 ตารางเมตร) อีกทั้ง จากโมเดลดังกล่าว จะทำให้ในช่วงไตรมาส 2 บมจ.ออริจิ้น จะสามารถรับรู้รายได้ได้ทันที 3.5 พันล้านบาท เพื่อเดินหน้าสู่เป้าหมายรายได้ทั้งปี 2566 ที่ 1.9 หมื่นล้านบาท
 

บิ๊กอสังหาฯ กล่าวว่า นวัตกรรมการลงทุนดังกล่าว แก้ Pain Points ทั้งการลงทุน และ ความท้าทายของภาคอสังหาฯไทย ณ เวลานี้ เพราะนับวัน อสังหาฯ ใจกลางเมือง จะยิ่งหายาก และมีมูลค่าสูง ผู้ซื้อในตลาดน้อยลงเรื่อยๆ เทียบบ้าน-คอนโดฯ ในปัจจุบัน จะครอบครองได้ จากกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อ มีความพร้อมทางการเงินราว 20% ของประชากร  ขณะการซื้อขายโครงการหรูราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีอยู่แค่ 5% เท่านั้น 

แต่เมื่อหั่นการถือครองคอนโดฯ เป็นตารางนิ้ว ทำให้การซื้อคอนโดฯหรูกลางเมือง เกิดขึ้นได้จริง ไม่ได้กระจุกตัวในกลุ่มคนรวย  แต่เป็นทุกคนทั่วโลก เปลี่ยนแปลงโครงสร้างของผู้ซื้อในตลาดอสังหาฯไปอย่างสิ้นเชิง  จากเดิมการลงทุน ต้องเป็นคนมีเครดิต โดยประเมินว่า นวัตกรรมนี้ อาจไม่หยุดแค่การแตกหน่วยลงทุนในคอนโดฯ เท่านั้น  แต่โอกาส จะมีมากในกลุ่มอสังหาฯขาขึ้น เช่น โรงแรม แวร์เฮ้าส์ บ้านหรู ที่มีแนวโน้มรายได้จากการปล่อยเช่าได้ดี  อย่าง วิลล่าโทเคนในภูเก็ต หรือ บ้านหรูใกล้ โรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น 

แม่แบบสำคัญของ โทเคนดังกล่าว มาจาก Aspen Token เหรียญลงทุนในโรงแรม เซนต์รีจิส ในรัฐ โคโลราโด ของสหรัฐ ก่อนเริ่มศึกษาอย่างจริงจังร่วมกับ นายวีรพงษ์ ชุติภัทร กูรูด้านการลงทุน และ นั่งแท่นเป็น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียล เอสเตท เอ็กซ์โพเนนเชียล เมื่อ 2 ปีก่อน จับกระแสความต้องการของนักลงทุน ยึดโยงกับ สินทรัพย์ที่มูลค่าสูงขึ้นในอนาคต และระหว่างการถือครอง ยังได้รับค่าเช่าตอบแทนรายไตรมาส ตามตกลง จากการนำไปบริหารจัดการปล่อยเช่าให้ ต่างจากการลงทุนหุ้น ที่ผันผวน และนักลงทุนต้องศึกษาพื้นฐานของหุ้นอย่างดี หรือ แม้แต่หุ้นกู้ ก็เกิดกรณีน่ากังวลใจมากขึ้น แต่อสังหาฯ เช่น คอนโดฯ มีค่าเช่าเกิดขึ้นรายเดือนเป็นประจำ และขายต่อได้ตามต้องการ 

ทำเล "ทองหล่อ" มูลค่า ดุจทองคำ 

อย่างไรก็ตาม โมเดลดังกล่าว ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญ อย่างทำเลที่ตั้งโครงการ ดั่งจะเห็นล็อตแรก ได้แก่ ทองหล่อ พร้อมพงษ์ และ พญาไท ล้วนเป็นไพร์มโลเคชั่นกลางเมือง เป็นศูนย์กลางธุรกิจ ที่มีความต้องการเช่าอยู่ จากคนไทยและคนต่างชาติ  และเป็นที่รับรู้กันว่า ทั้ง 3 ย่าน มีข้อจำกัดในแง่ที่ดิน หมดแล้วหมดเลย ที่ดิน 1 ผืน มีค่ายิ่งกว่าทองคำ หาเพิ่มใหม่ไม่ได้ 

เทียบย่านทองหล่อ เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยยอดนิยม ย้อนไปเมื่อ 20 ปีที่แล้ว ราคาซื้อขายคอนโดฯ อยู่ที่ 7 หมื่นต่อตร.ม. ถัดมา 10 ปีก่อน ขยับมาเป็น 1.4 แสนต่อตร.ม. ขณะปัจจุบัน คอนโดฯใหม่ๆ ไม่เคยมีต่ำกว่า 3 แสนต่อตร.ม. อีกทั้งเร็วๆ คาดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อีกครั้ง บนแปลงที่ดินตรงกันข้าม สถานี BTS ทองหล่อ ของบิ๊กดีเวลลอปเปอร์  คาดจะทุบราคาขายที่ 5 แสนบาทต่อตร.ม. รวมถึง การขึ้นโครงการในซอย สุขุมวิท 24 โดยบริษัทก่อสร้างชื่อดัง ส่วนราคาที่ดิน ปัจจุบัน ซื้อ-ขายกัน 2 ล้านบาทต่อตร.ว. ค่าเช่าคอนโดฯ อยู่ที่ราว 2,000 บาทต่อตารางเมตร ผลตอบแทนปล่อยเช่าอยู่ที่ 8%ต่อปี เพราะเป็นทำเลเนื้อหอม ต่างชาติ อย่าง ชาวญี่ปุ่น นิยมอยู่อาศัย 

ทั้งนี้ จากข้อมูล ฝ่ายวิจัยเอ็ดมันต์ ยังชี้ว่า ย่านพร้อมพงษ์ มีราคาขายคอนโดฯ เติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ 8.6% ส่วนคอนโดฯ ระดับลักชัวรี่ในย่านพญาไท มีราคาขายเฉลี่ยในปี 2565 เพิ่มขึ้น 7%  

ไซเคิลใหม่อสังหาฯไทย 

นายพีระพงศ์ กล่าวเสริมว่า ปัจจุบันตลาดเช่าอสังหาฯ กลับมาร้อนแรงอีกครั้ง หลังจากผ่านพ้นสถานการณ์โควิด เพราะโรงแรม หยุดการปล่อยเช่าระยะยาว ส่งผลทำให้เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และ คอนโดฯเช่า กลับมาคึกคัก เทียบโครงการแฮมป์ตัน ของบริษัท มีอัตราการเช่าเต็ม 100%  ขณะ พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ ที่เคยทำจุดต่ำสุดของค่าเช่าช่วงโควิดเพียง 800 บาทต่อตร.ม. ปัจจุบัน กลับมาอยู่ที่ 1,200 บาทต่อตร.ม. ส่วนกระแสการลงทุนอสังหาฯไทยของชาวต่างชาตินั้น เชื่อว่า แนวโน้มจะมากขึ้น ล่าสุด เอเยนท์จีน ติดต่ออยากซื้อบิ๊กล็อตคอนโดฯ อีกทั้ง ชาวฮ่องกง ,ไต้หวัน สิงคโปร์ ก็ อยากนำเงินมาลงทุน เพราะอสังหาฯไทย ถูกกว่าหลายประเทศทั่วโลก มองว่านี่จะเป็นวัฎจักรเริ่มใหม่ของอสังหาฯไทย อีกทั้ง อยากให้จับตามอง กระแส คอนโดมือสองกลางเมือง อีกด้วย  

"อสังหาฯไทยกำลังเข้าสู่โหมดปลอดภัย ขณะนี้ เป็นไซเคิลใหม่ของเศรษฐกิจไทย จากการเปิดประเทศ และภาวะนี้จะอยู่ยาวไปอีก 5-10 ปี ความต้องการเช่าคอนโดฯ ในทำเลกลางเมือง มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากปัจจัยการเปิดประเทศ และเศรษฐกิจทยอยฟื้นตัว" 

จากข้อจำกัด อสังหาฯ ขนาดใหญ่ มูลค่าสูง แต่สภาพคล่องต่ำ เพราะว่า การซื้อ-ขาย ใช้เวลา แต่การเกิดขึ้นของโทเคนคอนโด ด้วยหน่วยเล็ก ราคาต่ำ อีกทั้งเทรดได้ตลอดเวลา กำลังถูกมองว่า จะช่วยแปลงสภาพ Rare Item ทั้งโครงการ และ ที่ดิน ให้ก่อเกิดการเปลี่ยนถ่ายการครอบครองได้ง่ายกว่าในอดีต และปลุกให้อสังหาฯไทย พัฒนาไปอีกขั้น จากแนวโน้มหลายบริษัทกำลังศึกษาเช่นกัน จึงต้องจับตาดูว่า ณ วันเปิดซื้อขาย "เรียลเอ็กซ์" จะได้รับการตอบรับมากน้อยแค่ไหน 

ทั้งนี้ การลงทุนมีความเสี่ยง และอยู่ภายใต้เงื่อนไข ปีที่ 1-5  ออริจิ้น  จะการันตีผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุนจากการนำไปปล่อยเช่า ที่  4-5% ขณะระยะปี 6-10 รับส่วนต่างราคาคอนโดฯ หรือ ถือต่อเพื่อปล่อยเช่าต่อไป ผลตอบแทนตามจริงของภาวะตลาด