ต่างชาติซื้อคอนโดพุ่งจับตารัฐบาล"เศรษฐา1"ฟรีวีซ่าจีน ดันอสังหาฯ ปี67ฟื้น

มีเสียงจากดีเวลลอปเปอร์จำนวนไม่น้อย เสนอรัฐบาล “เศรษฐา1” ฟื้นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ  ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมจะฟื้นตัวดีขึ้น มีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นบวกอยู่ที่ 4.1% เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่ติดลบอยู่มากมีปัจจัยมาจากการมีรัฐบาลขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศการนำมาตรการ LTV กลับมากระตุ้นกำลังซื้อ ที่อ่อนแอลง ขณะการมาของนักท่องเที่ยวจีนกำลังซื้อหลักในไทยยังมีไม่มากเนื่องจากได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจภายในประเทศของจีนเอง แต่ไตรมาส4 ปีนี้ คาดว่าน่าจะมีปริมาณเพิ่มขึ้นจากช่วงไฮซีชั่น

เมื่อตรวจสอบในเชิงลึกของความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม (ห้องชุด) ของชาวต่างชาติ ในไทยทั้งเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน พบ  มีตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ กลับเป็นเกือบเป็นปกติเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิด สะท้อนจาก

ครึ่งปีแรกปีนี้มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ของคนต่างชาติ7,338หน่วยคิดเป็นสัดส่วน 14.7%ข องหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมดมูลค่าคิดเป็น 24.5% หรือ 35,211 ล้านบาท มีหน่วยโอนฯเพิ่มขึ้น 65.6% มูลค่าโอนฯเพิ่มขึ้น 57.8% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาโดยพบว่าสัญชาติจีนยังคงซื้อมากเป็นอันดับ1 ขณะสัญชาติเมียนมาซื้อห้องมีมูลค่าสูงที่สุดโดยซื้อราคาเฉลี่ย7 ล้านบาทและสัญชาติอินเดียซื้อห้องที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ย 89.8 ตารางเมตร

เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด พบว่า 5 อันดับแรกที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็นสัญชาติจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า จำนวน 3,448 หน่วย มูลค่า 16,992 ล้านบาท  อันดับ 2 คือรัสเซีย จำนวน 702 หน่วย มูลค่า 2,556 ล้านบาท อันดับ 3 สหรัฐอเมริกา จำนวน 293 หน่วย มูลค่า 1,289 ล้านบาท อันดับ 4 ฝรั่งเศส จำนวน 269 มูลค่า 1,127 ล้านบาท และอันดับ 5 สหราชอาณาจักร จำนวน 260 หน่วย มูลค่า 1,287 ล้านบาท

ที่เป็นผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวมเมื่อนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี มีนโยบายกระตุ้นอุตสาหกรรมท่องเที่ยวฟรีวีซ่า จีน อินเดีย จูงใจให้เดินทางเข้าไทยได้อานิสงส์ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อีกต่อหนึ่ง

นาย วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  ( REIC)  สะท้อนว่า ภาพรวมอสังหาฯปีหน้า มีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้น คาดการณ์โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเล็กน้อย เมื่อเทียบปีที่ผ่านมาเกิดจาก คาดการณ์จากเศรษฐกิจในประเทศชะลอตัวไม่มีตัวช่วยสนับสนุนกำลังซื้อ สถาบันการเงินเข้มงวดถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง ทั้งนี้หากต้องการให้อสังหาฯฟื้นตัว

มีข้อเสนอแนะว่ารัฐบาลต้อง  ออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ทั้งการนำมาตรการ LTVกลับมา  การเพิ่มโค้วต้าชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มขึ้น จากปัจจุบันกฎหมายอาคารชุดกำหนดไม่เกิน 49%  เฉพาะจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญรวมถึงเปิดโอกาสให้เอกชนรับซื้อคืนที่อยู่อาศัยเหมือนการเคหะแห่งชาติกรณีการผ่อนชำระผู้ซื้อไปไม่ไหว เป็นต้น 

ขณะเดียวกันรัฐบาลเศรษฐา1 มีนโยบาย กระตุ้นท่องเที่ยวฟรีวีซ่าจีนและอินเดีย ในช่วงไตรมาส เชื่อว่า จะช่วยให้การมาของชาติดังกล่าว เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยมากขึ้น นอกจากการท่องเที่ยว 

อย่างไรก็ตามในภาพรวมช่วงสองไตรมาสแรกปีนี้  ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงอยู่กับปัจจัยลบในหลายด้าน ทั้งการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่เริ่มจะส่งผลทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนปรับตัวลงแล้ว ภาวะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า90 %ของ GDP ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยลบเหล่านี้ได้ส่งผล ต่อการปรับเปลี่ยนของอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา

โดยอุปสงค์มีการปรับตัวลดลงของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และยอดขายใหม่ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน  ได้สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร และยังต้องการมาตรการกระตุ้นที่สำคัญ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหา ริมทรัพย์ ที่มีความชัดเจนและตรงจุด ทั้งนี้ ถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า เมื่อมีรัฐบาลเข้ามาบริหารประเทศมองว่าช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศให้เติบโตต่อเนื่อง และมีมาตรการต่างๆออกมากระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติที่รัฐบาลกระตุ้นภาคท่องเที่ยว

มุมสะท้อน นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอจำกัด ระบุว่า จากข้อมูลของ “REIC”  พบว่ากำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยยังเป็นที่ต้องการและยังมีอยู่ต่อเนื่องจากช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ และคาดว่าจะมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี