ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 66 น่าห่วง หนี้ครัวเรือน-ดอกเบี้ยพุ่ง ฉุดกำลังซื้อ

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ในช่วงที่เหลือของปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญกับโจทย์ความต้องการซื้อที่จำกัดเนื่องจากกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง 

รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อปรับตัวสูงขึ้น และน่าจะยังยืนระดับสูงต่อเนื่อง ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจหดตัวราว 7.8% ในปี2566

ตั้งแต่ต้นปี 2566 ถึงปัจจุบัน ภาพรวมกิจกรรมการซื้อขายในตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงจากปีที่ผ่านมา แม้ตลาดยังพอมีปัจจัยบวกจากการกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ 

รวมทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท การจัดโปรโมชั่นอย่างหนักของผู้ประกอบการในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขาย แต่เนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ถูกดูดซับไปในช่วงก่อนหน้าโดยเฉพาะในช่วงที่มีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV 

ขณะเดียวกันกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และมีหนี้ที่สูง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น มีผลต่อภาระผ่อนต่อเดือนและวงเงินสินเชื่อใหม่ "เบื้องต้นดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในช่วง ก.ย.65 - ก.ค.66 มีผลต่อภาระผ่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 13%" ส่งผลให้สถานการณ์ตลาดอยู่ในภาวะที่ซึมตัว

โดยพบว่า ในช่วง 7 เดือนแรกปี 2566 การจองซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลหดตัวประมาณ 12% (YoY) ขณะที่ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วงครึ่งปีแรกหดตัวประมาณ 3% (YoY)

อย่างไรก็ตามคาดหวังว่าในปี 67 ปัจจัยต่างๆ อาจจะนิ่งขึ้น และทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจพลิกกลับมาเติบโต 1.2%-4.6% ในปี 2567 

โดยยังต้องติดตามรายละเอียดและจังหวะเวลาของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเน้นการช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงล่าง 

รวมถึงมาตรการต่างๆ ที่อาจเกี่ยวเนื่องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็น่าจะมีส่วนช่วยหนุนกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปี 2567

โจทย์ท้าทายที่สำคัญ 3 เรื่อง สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย

1. ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จากที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่คาอยู่ในระดับสูงกว่า 2 แสนหน่วยเป็นเวลานานกว่า 6 ปีแล้ว โดยในช่วงครึ่งแรกปี2566 ที่อยู่อาศัยสะสมรอขาย ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 2.2 แสนหน่วย ซึ่งอาจจะต้องใช้ระยะเวลากว่า 3 ปีในการระบาย (กรณีที่ไม่มีการเปิดที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่ม) ขณะเดียวกัน สัดส่วนจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายต่อจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากนิติบุคคลในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2.4 เท่า ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงขึ้นต่อเนื่อง (แม้ทั้งสองเครื่องชี้อาจจะมีความเหลื่อมด้านเวลาของการจองซื้อ/ผ่อนดาวน์/ก่อสร้าง ก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์) จากยอดจองซื้อโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วงหลังที่ต่ำลง ทำให้มีจำนวนที่อยู่อาศัยทยอยเข้ามาสะสมเพิ่มขึ้น และในบางพื้นที่ที่ผู้ประกอบการหันมาลงทุนโครงการใหม่ในช่วงเวลาใกล้กัน อีกทั้งส่วนหนึ่งยังเป็นผลจากการแข่งขันกับที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายในตลาดเป็นจำนวนมากและก็ได้รับการตอบรับจากตลาดดีขึ้นเช่นกันสะท้อนจากการโอนกรรมสิทธ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จากบุคคลธรรมดา ในช่วงครึ่งแรกปีนี้ ที่มีสัดส่วนกว่า 50% ของยอดโอนฯทั้งหมด (นิติบุคคล+บุคคลธรรมดา) เพิ่มขึ้นจากที่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40% ในช่วงก่อนโควิด 

2. ต้นทุนการดำเนินธุรกิจมีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น (อาจคงราคาต่อหน่วยแต่ปรับลดพื้นที่ใช้สอย) ยังอาจมีผลต่อความสามารถในการระดมทุนของผู้ประกอบการบางราย ซึ่งต้องหมุนสภาพคล่องให้ทันกับภาระทางการเงินต่างๆ โดยต้นทุนการทำธุรกิจที่สำคัญมีทิศทางปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง (เทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับรูปแบบการก่อสร้างและปรับเปลี่ยนวัสดุก่อสร้างซึ่งต้นทุนการพัฒนายังสูงกว่าโครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป) ค่าจ้างแรงงาน และอื่นๆเช่น ค่าการตลาด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยเพื่อการกู้ยืมที่ปรับตัวสูงขึ้น และการนำเสนอผลตอบแทนที่จูงใจให้กับนักลงทุนในตลาดทุน ขณะที่ ในช่วงที่เหลือของปี 2566 ยังมีหุ้นกู้และตั๋วแลกเงินที่จะทยอยครบกำหนดในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอีกประมาณ 5.9 หมื่นล้านบาท และในปี2567 อีกกว่า 1.16 แสนล้านบาท 

3. โครงสร้างประชากรที่มีแนวโน้มลดลงและเป็นสังคมสูงวัย โดยประชากรในกรุงเทพฯและปริมณฑล (ไม่นับประชากรแฝง) ลดลงติดต่อกัน 3 ปีแล้ว จากประชากรในกรุงเทพฯที่ลดลงเฉลี่ย 0.2% ต่อปี ส่วนปริมณฑลเพิ่มเฉลี่ยเพียง 0.6% ต่อปี และไปข้างหน้ายังมีความเสี่ยงที่ประชากรในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะลดลงต่อเนื่อง จากประชากรเกิดใหม่ที่ลดลงถึง 7% ต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงค่านิยมและวิถีการใช้ชีวิต  รวมถึงปัจจัยความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจและสังคมในยุคปัจจุบัน นอกจากนี้ แม้ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีประชากรแฝงเข้ามาทำงานหรือเรียนในพื้นที่เป็นจำนวนมาก แต่กลุ่มประชากรดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มที่มาอยู่อาศัยชั่วคราว มีการเคลื่อนย้ายได้ตลอดเวลาตามปัจจัยเศรษฐกิจและการมีงานทำ

ดังนั้น ในช่วงที่เหลือของปีนี้ต่อเนื่องถึงปีข้างหน้า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องให้ความสำคัญมากขึ้นกับโจทย์ต่างๆ ดังกล่าว ส่งผลให้ผู้ประกอบการคงยังต้องระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่ โดยเฉพาะในบางทำเลที่มีการเปิดตัวพร้อมๆ กันเป็นจำนวนมาก 

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังต้องให้ความระมัดระวังในการลงทุน จะเป็นระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรอขายอยู่ที่ประมาณ 50% ของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด 

นอกจากนี้ กลุ่มที่ยังต้องติดตามใกล้ชิด คือ ที่อยู่อาศัยรอขายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งก็มีสัดส่วนรอขายที่สูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายหันมาพัฒนาสินค้าในกลุ่มดังกล่าวพร้อมกันและมีแผนที่จะเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น