รถไฟฟ้าสายสีเทา ดันราคาที่ดินวัชรพล-ประดิษฐ์มนูธรรม แตะ 4.2 แสนบาทต่อตร.ว.

นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด เปิดเผยว่า ได้ร่วมกับ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัท วิจัย และพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) สำรวจราคาที่ดิน และที่อยู่อาศัย ในทำเล วัชรพล – ประดิษฐ์มนูธรรม ในช่วงเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ซึ่งทำเลดังกล่าวมีแผนในการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ทองหล่อ) เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ในรัศมี 2 กิโลเมตร พบว่า ราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยติดแนวถนนใหญ่ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบัน โดยราคาที่ดินที่ติดถนนใหญ่ ปรับตัวจากราคาขายในปี 2560 เฉลี่ยที่ 220,000-270,000 บาทต่อตารางวา ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2567 อยู่ที่ 390,000-420,000 บาทต่อตารางวา อัตราปรับตัวเพิ่มขึ้น 55-77% หรือ ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10%  ต่อปี

ในขณะที่ราคาที่ดินที่อยู่ในซอย มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000-190,000 บาทต่อตารางวา ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2567 จากราคาขาย ในปี 2560 เฉลี่ยที่ 70,000-100,000 บาทต่อตารางวา ปรับเพิ่มขึ้น 40-100% เช่นเดียวกับราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะ บ้านพักอาศัย ที่ราคาขายเฉลี่ย ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2567 อยู่ที่ 2.5-7.8 ล้านบาทต่อหน่วย จากราคาขายในปี 2558 เฉลี่ย  2.3-7 ล้านบาทต่อหน่วย หรือ ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4% ต่อปี

ด้านราคาอาคารชุดพักอาศัย พบว่า อาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ในซอย ราคาขายมือสองจะมีการปรับราคาลดลงเฉลี่ยประมาณ 3% โดยจะอยู่ที่ 1.3-1.9 ล้านบาทต่อหน่วย มีขนาดห้องประมาณ 23-46 ตารางเมตร ปรับลดลงจากราคาขายที่ 1.7-2.3 ล้านบาท ในปี 2558 ในขณะที่ราคาอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ติดถนนใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า จะอยู่ที่ 2.2-2.8 ล้านบาทต่อ หน่วย ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2567 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยที่ 1.7-2.6 ล้านบาท ต่อหน่วย โดยมีขนาดห้องประมาณ39-49 ตารางเมตร ต่อหน่วย  ในปี 2560 หรือ ปรับขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปี

“ราคาอาคารชุดในซอยปรับตัวลดลง เนื่องจากราคาขายอาคารชุดที่ติดถนนใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า สูงกว่าราคาของอาคารชุดภายในซอยไม่มาก ทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่เลือกที่จะซื้ออาคารชุดมือสองที่อยู่ติดถนนใหญ่มากกว่าที่จะซื้ออาคารชุดที่อยู่ในซอย เพราะราคาเพิ่มขึ้นไม่มากแต่การเดินทางสะดวกกว่า” นายปริสุทธิ์ กล่าว

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ LWS กล่าวเสริมว่า แม้ระดับราคาที่ดินในทำเลนี้จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวก รวมทั้งการคมนาคมที่มีรถไฟฟ้าผ่านถึงสองสายคือ สายสีเหลือง และสายสีเทาที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็ตาม แต่ทำเลนี้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสำหรับการพัฒนาทั้งโครงการในเชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัย เป็นทำเลที่เรียกว่าศูนย์กลางธุรกิจใหม่ หรือ New Central Business Districts เนื่องจากพื้นที่โดยรอบทำเลมีแหล่งงาน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์กับการใช้ชีวิต อาทิ ห้าง สรรพสินค้าคอมมูนิตี้มอลล์ สถานศึกษา โรงพยาบาล ฯลฯ

จากข้อมูลสถิติประชากรในพื้นที่ของกรมการปกครองกระทรวงมหาดไทย พบว่ามีจำนวนประชากรทั้งหมด 103,456 คน จำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียน 64,542 หลัง ยังไม่รวมประชากรแฝงในพื้นที่ที่คาดว่าจะมีไม่น้อยกว่า 100,000 คน รายได้ของประชากรในพื้นที่จากผลการสำรวจของ Jobthai.com พบว่าในทำเลนี้มีการประกาศรับสมัครพนักงาน ที่มีฐานเงินเดือนตั้งแต่ 9,500-45,000 บาทต่อเดือน ถือว่าเป็นกลุ่มประชากรที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง มีศักยภาพในการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ในระดับราคา 2.5-3 ล้านบาทต่อหน่วย รวมถึงผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ในทำเลย่านทาวน์อินทาวน์ ที่มีรายได้เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 100,000 บาท ต่อเดือน ถือเป็นกลุ่มประชากรที่มีกำลังซื้อสูง 

จากการวิจัยของ ทีม LWS และ โปรสเปคฯ ยังพบว่า ปัจจุบันผังเมืองของทำเลนี้ ยังสีเหลือง ทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินสามารถพัฒนาได้เฉพาะโครงการแนวราบ หรืออาคารชุดที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ร่างผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างการดำเนินการของกทม. ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2568 จะเปลี่ยนทำเลนี้เป็นสีส้ม ซึ่งสามารถที่จะพัฒนาอาคารชุดขนาดพื้นที่ได้ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร หรือ มากกว่า โดยมีเงื่อนไขที่ที่ดินต้องอยู่ริมถนนใหญ่ จากแนวโน้มดังกล่าวจึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะซื้อที่ดิน เพื่อรอการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย หรืออาคารชุดในทำเลดังกล่าว โดยเฉพาะอาคารชุดระดับราคา 5-10 ล้านบาท และบ้านพักอาศัยระดับราคา 40 ล้านบาทต่อหน่วย สำหรับที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่ และสามารถพัฒนาโครงการอาคารชุด ในระดับราคา 1.5-3 ล้านบาท ต่อหน่วย และบ้านพักอาศัยที่ระดับราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป สำหรับที่ดินที่อยู่ในซอย

“หากมีการปรับผังเมืองใหม่ ในปี 2568 ก็เป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย หรือการพัฒนาอาคารในเชิงพาณิชย์ เพื่อตอบโจทย์กับการขยายเมืองจากศูนย์กลางเศรษฐกิจเดิมในย่าน สุขุมวิท สีลม สาทร มายังทำเลนี้” นาย ประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

ปัจจุบัน ในทำเลนี้ จากผลสำรวจคอนโดมิเนียมในพื้นที่ 10 โครงการ ในระยะ 2 กิโลเมตร มีอาคารชุดที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 1 โครงการ และชะลอการขาย 1 โครงการ ที่ทางผู้พัฒนาได้ทะยอยคืนเงินลูกบ้านที่ได้ชำระเงินไปแล้วโดยจะไม่มีการพัฒนาต่อ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 42 หน่วย คาดว่าจะใช้เวลาในการขายอีกประมาณ 3-4 เดือน และมีบ้านพักอาศัย อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 3 โครงการ จากทั้งหมดในพื้นที่ 12 โครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 60 หน่วย ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาในการขายประมาณ 3 ปี เนื่องจากบ้านในพื้นที่ราคาค่อนข้างสูงถึงสูงมาก