ทำเลรถไฟฟ้า สายสีส้มฮอต คอนโดพรึ่บ ดันราคาที่ดินพุ่ง 65% ใน 5 ปี

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผย ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ- ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 398.2 จุด เพิ่มขึ้น 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลง 2.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวของราคาที่ดินเปล่าโดยรวมปัจจัยลบข้างต้นเหล่านี้ได้ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ เกิดการชะลอตัวมากในช่วงที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความต้องการซื้อที่ดินเพื่อสะสมลดลง

เนื่องจากผู้ประกอบการจะต้องมีต้นทุนการถือครองที่ดินจากการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยในปี 2567 รัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดิน

และสิ่งปลูกสร้าง อีกทั้งผู้ประกอบการบางส่วนได้ขยายตลาดออกไปยังจังหวัดหลักในภูมิภาคอื่น จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อุปสงค์ของที่ดินในกรุงเทพฯ -ปริมณฑลโดยรวมชะลอตัวลงด้วย

อย่างไรก็ตาม อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวดีขึ้น หนึ่งในนั้นคือการคมนาคมที่สะดวกสบาย ที่แม้ที่ดินทำเลอื่นๆ จะมีราคาเติบโตขึ้นอย่างชะลอตัว ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

เมื่อโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์-มีนบุรี ที่มีระยะทางรวม 39.8 กิโลเมตร เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก และตะวันออก ได้ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ 100% แล้ว และพร้อมให้ประชาชนได้ใช้งาน

ราคาที่ดินบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น เฉลี่ยประมาณ 65% มาตั้งแต่ปี 2561 จนถึง 2566 ทั้งฝั่งตะวันตกและฝั่งตะวันออก สะท้อนถึงศักยภาพของทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้า

และยังส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรัศมีไม่เกิน 500 เมตรจากแนวรถไฟฟ้า ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ส่วนตะวันตก ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยและส่วนตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์)

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงการเปลี่ยนแปลงของทำเลบริเวณรถไฟฟ้าสายสีส้ม ว่า เท่าที่ได้มีการติดตามข้อมูลโครงการมาตั้งแต่ปี 2561 และมีแผนในการสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มจนได้มีการก่อสร้างจริงในปี 2564 การเปลี่ยนแปลงในภาพรวมราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2561 จนถึง 2566 เพิ่มเฉลี่ยประมาณ 65% ทั้งฝั่งตะวันตก และฝั่งตะวันออก โดยมีการปรับตัวที่ใกล้เคียงกัน

สำหรับการเปลี่ยนแปลงของโครงการในทำเลนี้บริเวณรัศมีไม่เกิน 500 เมตรจากแนวรถไฟฟ้า ฝั่งตะวันตกมีการเปิดโครงการใหม่ซึ่งเป็นอาคารชุดทั้งหมด โดยในปี 2561 มีอาคารชุด 1,729 หน่วย มูลค่าประมาณ 1.3 หมื่นล้านบาท

ปี 2562 มีโครงการเพิ่มอีก 264 หน่วย มูลค่าประมาณ 2.4 พันล้านบาท และปี 2565 มีโครงการใหม่ 395 หน่วย มูลค่าประมาณ 1,350 ล้านบาท

ส่วนฝั่งตะวันออกมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน โดยในปี 2561 มีการเปิดโครงการอาคารชุดใหม่ประมาณ 13,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 7.2 หมื่นล้านบาท

นอกจากนี้ยังมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ 8 หน่วย มูลค่าประมาณ 276 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันได้ปิดการขายเรียบร้อยแล้ว

จะเห็นได้ว่าฝั่งตะวันออกมีการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มากกว่าเนื่องจากมียังพื้นที่มากกว่า ต่างจากฝั่งตะวันตกที่ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย และมีชุมชนเก่าแก่ในพื้นที่

สำหรับด้านข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยบริเวณรถไฟฟ้าสายสีส้ม ในฝั่งตะวันออกตั้งแต่ปี 2561 ถึงปี 2566 เฉลี่ยมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณปีละ 20,000 หน่วย และ 5 เดือนแรกของปี 2567 มีการโอนกรรมสิทธิ์แล้วประมาณ 10,000 หน่วย

ส่วนฝั่งตะวันตกมีการโอนกรรมสิทธิ์ เฉลี่ยปีละประมาณ 7,900 หน่วยต่อปี มีมูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท

เนื่องจากฝั่งตะวันตกมีการพัฒนาโครงการในจำนวนที่น้อยกว่าสะท้อนให้เห็นว่าฝั่งตะวันออกมีการเปลี่ยนแปลงในด้านการเติบโตที่มากกว่าเนื่องจากยังมีที่ดินเปล่าสำหรับพัฒนาอยู่ค่อนข้างมาก

ทั้งนี้ ภาพรวมที่อยู่อาศัยบริเวณรถไฟฟ้าสายสีส้มทั้งเส้น มีการซื้อขายโดยเฉลี่ยแล้วประมาณ 30,000 หน่วย รวมทุกประเภท มูลค่าประมาณ 9.6หมื่นล้านบาท

นายวิชัย ยังได้แนะนำเพิ่มเติมว่า ขณะนี้ทำเลบริเวณรถไฟฟ้าสาย สีส้มผู้ประกอบการต่างๆ ได้เข้าไปพัฒนาโครงการณ์ค่อนข้างมากแล้ว จึงควรเฝ้าระวังในเรื่องของซัพพลายให้ดี โดยเฉพาะฝั่งตะวันออกที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากกว่า 1,000 หน่วย

ส่วนฝั่งตะวันตกมีพื้นที่ให้พัฒนาต่อค่อนข้างน้อย จึงไม่น่าจะมีปัญหาด้านอุปทานล้นตลาด

ถึงแม้ว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าโดยรวมจะชะลอตัว แต่การพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มยังคงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ โดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและการเติบโตของโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ประกอบการและนักลงทุนควรติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดเพื่อการตัดสินใจลงทุนที่เหมาะสม

ทั้งนี้ สอดคล้องกับ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ระบุว่า ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะโซนตะวันออกมีศักยภาพสูงมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก ขณะเดียวกันการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4 ) ยังปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะบริเวณสถานีมีนบุรี (สุวิทวงศ์) ซึ่งเป็นสถานีร่วมระหว่างสายสีส้มกับสายสีชมพูขยาย พื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาพิชยการ) มากขึ้นรวมถึงพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พัฒนาเชิงพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับตามต่อเนื่องส่วนโซนตะวันตกการพัฒนายังมีไม่มากนักเมื่อเทียบกับโซนตะวันออก