ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยมีผลต่อการใช้ชีวิตของผู้บริโภคทั้งทางตรงและทางอ้อม เนื่องจากการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งหมายถึงสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
รวมไปถึงการจับจ่ายใช้สอยและวางแผนทางการเงินอื่น ๆ เช่นกัน ข้อมูลล่าสุดจาก ผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)ธนาคารแห่งประเทศไทย
มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.50% ต่อปี ถือเป็นการคงอัตราดอกเบี้ยครั้งที่ 5 นับตั้งแต่วันที่ 29 พฤศจิกายน 2566 ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจซบเซาและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
ที่หลายฝ่ายคาดหวังให้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคสามารถประคับประคองกำลังซื้อไปได้ท่ามกลางช่วงเวลาที่ท้าทายเช่นนี้
ข้อมูลจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) เปิดเผยว่าสถานะหนี้เสีย (NPL) ที่ค้างชำระเกิน 90 วันในไตรมาส 2 ของปี 2567 อยู่ที่กว่า 1.15 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2%
เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเป็นหนี้เสียจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยกว่า 218,670 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน จะเห็นได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนจากการคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับสูงสวนทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
เนื่องด้วยที่อยู่อาศัยเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ผู้บริโภคส่วนใหญ่จึงจำเป็นต้องกู้สินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน/คอนโดมิเนียม และด้วยระยะเวลาการผ่อนชำระที่ยาวนาน
ทำให้อัตราดอกเบี้ยกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจยื่นกู้
ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study
เผยว่า
อัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ผู้บริโภคพิจารณาเมื่อต้องกู้ซื้อบ้านถึง 78% ดังนั้น การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายจึงเปรียบเสมือนเข็มทิศที่กำหนดทิศทางการเงินของผู้ที่วางแผนกู้ซื้อบ้านและผู้ที่กำลังผ่อนบ้านอย่างเลี่ยงไม่ได้
การปรับอัตราดอกเบี้ยมีผลอย่างไรเมื่อกู้ซื้อบ้าน?
อัตราดอกเบี้ยนโยบายถูกกำหนดโดยธนาคารกลางหรือธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นอัตราที่ธนาคารกลางจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคารพาณิชย์ที่เอาเงินมาฝาก หรือเป็นอัตราที่ธนาคารกลางเก็บดอกเบี้ยจากธนาคารพาณิชย์ที่มากู้เงิน
ซึ่งอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลกับอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์คิดกับลูกค้าที่เป็นผู้กู้หรือผู้ฝากเงินต่อไป ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยนโยบายจึงเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สำคัญที่สุดที่จะส่งผลกับอัตราดอกเบี้ยอื่น ๆ ในระบบเศรษฐกิจรวมทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์
โดยเกี่ยวข้องกับผู้ที่วางแผนซื้อบ้านและผู้ที่กำลังผ่อนบ้านโดยตรง เพราะหากมีการปรับลดหรือเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ดอกเบี้ยเงินฝากและดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ก็จะปรับลดหรือเพิ่มตามเช่นกัน
หากผู้บริโภคกู้ซื้อบ้านโดยเลือกอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ไม่มีการปรับขึ้น-ลงในช่วงเวลาที่ธนาคารกำหนด
โดยทั่วไปมักจะเป็นช่วงระยะเวลาสั้น ๆ ในช่วงต้นของการผ่อนบ้านเพื่อดึงดูดใจลูกค้า เหมาะสำหรับการกู้ซื้อบ้านในช่วงที่เศรษฐกิจดี ซึ่งอัตราดอกเบี้ยมักมีแนวโน้มปรับขึ้น ซึ่งจะทำให้ผู้ขอสินเชื่อไม่ต้องเสียดอกเบี้ยบ้านเพิ่มขึ้นตามไปด้วย เนื่องจากยังคงถูกคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไปตามสัญญาเดิมนั่นเอง
ส่วนสินเชื่อดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) จะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกหนี้ชั้นดีซึ่งจะเป็นอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสุดหรือ MLR (Minimum Loan Rate) ซึ่งสามารถขึ้น-ลงได้ตามสถานการณ์เศรษฐกิจ ตลาดเงิน และต้นทุนทางการเงินของธนาคาร และผันแปรตามทิศทางอัตราดอกเบี้ย
จึงเหมาะสำหรับการกู้ในช่วงเศรษฐกิจไม่ดีเพราะมักจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย แต่หากอยู่ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นผู้กู้ก็จะต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
“รีเทนชั่น” และ “รีไฟแนนซ์” ผู้ช่วยใกล้ตัวของคนผ่อนบ้าน
ผู้บริโภคที่กู้ซื้อบ้านในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวควรวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ รวมทั้งหมั่นศึกษาเทคนิคการผ่อนบ้านที่ช่วยลดต้นลดดอกควบคู่ไปด้วย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ชวนมาทำความรู้จักกับ “รีเทนชั่น” และ “รีไฟแนนซ์”
ทางลัดที่จะช่วยแบ่งเบาภาระดอกเบี้ยเมื่อกู้ซื้อบ้านที่หลายคนอาจไม่เคยรู้มาก่อน โดยการ “รีเทนชั่น” และ “รีไฟแนนซ์” ต่างมีวัตถุประสงค์ในการลดอัตราดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านให้ต่ำลงเหมือนกัน แต่มีความแตกต่างในรายละเอียดการดำเนินการ ดังนี้
เปิดเช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ “รีเทนชั่น” หรือ “รีไฟแนนซ์” แบบไหนเหมาะกับคุณ
ข้อมูลจากแบบสอบถามDDproperty Thailand Consumer Sentiment Study เผยว่า ผู้บริโภคที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเกือบ 3 ใน 5 (59%) มีความคุ้นเคยกับการรีไฟแนนซ์อยู่แล้ว โดยมีสัดส่วนที่สูงขึ้นในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางและมีรายได้สูง (สัดส่วน 68% และ 71% ตามลำดับ)
ขณะที่อีก 34% ไม่รู้จักการรีไฟแนนซ์มาก่อน โดยเหตุผลหลักของผู้บริโภคส่วนใหญ่ที่ตั้งใจจะรีไฟแนนซ์ (60%) มองว่าวิธีนี้จะช่วยให้ประหยัดเงินได้มากขึ้น
ขณะที่ 52% มองว่าช่วยให้ได้อัตราดอกเบี้ยและการผ่อนจ่ายที่ถูกลง และ 36% รู้สึกว่าตัวเองในปัจจุบันมีความรู้ความเข้าใจเรื่องการเงินมากขึ้นกว่าตอนแรก
อย่างไรก็ดี แม้เป้าหมายในการรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์จะมุ่งเน้นไปที่การช่วยลดอัตราดอกเบี้ย แต่มีรายละเอียดและเงื่อนไขที่ต้องทำความเข้าใจอย่างรอบคอบ
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้รวบรวมเช็กลิสต์ที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเลือกแนวทางลดดอกเบี้ยที่ตอบโจทย์การเงินได้มากที่สุด ดังนี้
ส่วนใหญ่ธนาคารจะระบุให้ผู้กู้สามารถรีไฟแนนซ์ได้หลังจากผ่อนไประยะเวลาหนึ่ง ซึ่งหากมีการรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนด ผู้กู้จะต้องเสียค่าปรับให้ธนาคารเดิมขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร อย่างไรก็ดี
หากผู้กู้มีความจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ก่อนเวลาที่กำหนดในสัญญาเนื่องจากแบกรับภาระดอกเบี้ยไม่ไหว ก็ควรคำนวณยอดค่าปรับมาเปรียบเทียบกับจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนว่าคุ้มพอที่จะเสียค่าปรับหรือไม่
วิธีไหนจะแบ่งเบาภาระทางการเงินได้มากกว่ากัน หรือจะเลือกอดทนผ่อนจ่ายไปจนครบกำหนดสัญญาก่อนเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียค่าปรับที่ไม่จำเป็นแทน
นอกจากนี้หลังจากได้รับการอนุมัติจากธนาคารใหม่ที่รีไฟแนนซ์แล้ว ผู้กู้จะต้องสอบถามยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิมก่อน ซึ่งจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไปชำระให้กับธนาคารเดิมในวันไถ่ถอนด้วยเช่นกัน
ขณะที่การรีเทนชั่นจะมีค่าธรรมเนียมประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้เดิมหรือวงเงินที่เหลือแล้วแต่ที่ธนาคารกำหนด ผู้บริโภคจึงควรคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายเปรียบเทียบกันให้ละเอียด หากอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับต่างกันไม่มากนัก การรีเทนชั่นอาจจะคุ้มค่ากว่าเนื่องจากเสียค่าธรรมเนียมในการดำเนินการที่น้อยกว่า
แม้การรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์จะเป็นผู้ช่วยสำคัญที่ทำให้ทุกคนแบ่งเบาภาระในการผ่อนบ้านได้มากขึ้น ลดจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลง รวมทั้งเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้ดีขึ้นแล้ว แต่หัวใจสำคัญที่ทุกคนไม่ควรมองข้ามตั้งแต่คิดจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ คือการวางแผนการเงินให้เป็นระบบก่อนกู้ซื้อที่อยู่อาศัย
เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง ผ่อนไม่ไหวจนขาดส่งค่างวดและกระทบไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ต่าง ๆ ที่อาจตามมาได้ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะแสดงในประวัติทางการเงินของเครดิตบูโรและจะมีผลในการพิจารณาอนุมัติเมื่อยื่นขอรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์กับธนาคารทุกแห่งเช่นกัน จึงเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม