อสังหาฯไทย X ทุนญี่ปุ่น เสริมแกร่งปี67 ลุยบ้าน-คอนโด-คลังสินค้า หมื่นล้าน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากอีกทั้งยังมีความผันแปรไปตามภาวะเศรษฐกิจรวมไปถึงความไม่แน่นอนที่มีผลต่อความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนทั่วไปเนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปนั้นจะต้องมีการขอสินเชื่อธนาคาร และเป็นการสร้างภาระหนี้สินในระยะยาว

Property DNA วิเคราะห์ว่าดังนั้นเมื่อไม่มั่นใจในสถานะทางการเงินของตนเองหรือไม่มีความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจระยะยาวก็มีผลต่อการตัดสินใจซื้อแน่นอน อีกทั้งการขอสินเชื่อธนาคารในภาวะเศรษฐกิจถดถอยยิ่งทำได้ยากเพราะสถาบันการเงินต่างๆ มีความเข้มงวดในการคัดกรองสินเชื่อ เนื่องจากไม่อยากมีปัญหาเรื่องของหนี้เสียในอนาคต

ฝั่งของผู้ประกอบการเมื่อการขายโครงการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะบ้านหรือคอนโดมิเนียมทำได้ยากหรือติดขัดปัญหาหลายเรื่อง ซึ่งปัญหาในฝั่งของผู้ประกอบการที่ชัดเจนเลย คือ เรื่องของเงินลงทุนหมุนเวียนซึ่งมีผลกระทบโดยตรงจากการที่รายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยลดลง

ประกอบกับการขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการในช่วงที่เศรษฐกิจถดถอยทำได้ยาก นอกจากนี้การออกหุ้นกู้เพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการก็ไม่ใช่ทางออกในการแก้ปัญหาที่ดีเช่นกันในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดีอีกทั้งยังมีผลต่อความเชื่อมั่นทั้งในฝั่งของนักลงทุน และฝั่งของผู้บริโภคทั่วไป 

ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์หรือรายเล็ก รายกลางบางรายมีการหาผู้ร่วมทุนไม่ว่าจะเป็นจากในประเทศ และต่างประเทศเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการมานานแล้ว แม้ว่าการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกันนั้นอาจจะทำให้ได้รับผลตอบแทนที่ลดลง แต่ก็ใช้เงินลงทุนลดลงด้วยเช่นกัน

โดยส่วนใหญ่ที่เห็นในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมาจะเป็นการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมร่วมกันของผู้ประกอบการไทย และนักลงทุนหรือผู้ประกอบการต่างชาติ ซึ่งที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงที่ผ่านมาจะมีทั้งจากประเทศญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน ฮ่องกง เกาหลี อาจจะมีจากประเทศอื่นๆ บ้างแต่จำนวนไม่มากนัก

ผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่นมีจำนวนมาก และมีความต่อเนื่องมากที่สุดเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการหรือนักลงทุนจากประเทศอื่นๆ ซึ่งผู้ประกอบการหรือนักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นนั้นเข้ามาร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม เพราะการพัฒนาโครงการประเภทนี้ในประเทศญี่ปุ่นไม่ใช่การสร้างรายได้แบบที่ผ่านมาแล้ว

เพราะกำลังซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมจากคนรุ่นใหม่ลดลง ผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่นจึงออกมาลงทุนนอกประเทศกันนานแล้ว การเข้ามาในประเทศไทยของพวกเขาเป็นการเข้ามาในรูปแบบของการร่วมทุนไม่ใช่เข้ามาลงทุนด้วยตนเอง ซึ่งที่ผ่านมาก็มีการร่วมทุนกันของ

ผู้ประกอบการไทย และญี่ปุ่นกันหลายราย โดยทั้งหมดเป็นการร่วมกันจัดตั้งบริษัทขึ้นมาแล้วให้ฝั่งของผู้ประกอบการไทยถือหุ้นหรือลงเงินลงทุนในสัดส่วน 51% ของมูลค่าโครงการ แล้วที่เหลือจะเป็นฝั่งของผู้ประกอบการญี่ปุ่น ที่ผ่านมามูลค่าการลงทุนร่วมกันของผู้ประกอบการไทยและญี่ปุ่นเกิน 2 แสนล้านบาทไปแล้ว

เฉพาะการร่วมทุนระหว่าง บริษัทเอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)  และมิตซูบิชิ เอสเตทก็เกิน 100,000 ล้านบาทไปแล้วในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อีกรายที่มีการร่วมทุนมายาวนาน ก็เช่นอนันดาฯ ที่ร่วมทุนกับทางมิตซุยฟูโดซังซึ่งมีการลงทุนร่วมกันเกิน 100,000 ล้านบาทไปแล้วเช่นกัน

อีกรายที่มีการร่วมทุนกับผู้ประกอบการญี่ปุ่นมายาวนาน และมีจำนวนโครงการรวมไปถึงเงินลงทุนร่วมกันจำนวนมาก คือ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ร่วมทุนกับทางฮันคิว เรียลตี้ลงทุนร่วมกันมาไม่ตํ่ากว่า 50,000 ล้านบาท ผู้ประกอบการไทยอีกรายที่มีการร่วมทุนกับทางผ็ประกอบการญี่ปุ่น คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ร่วมทุนกับทางโนมูระ

เรียลเอสเตทร่วมกันพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้วประมาณ 40,000 ล้านบาท ซึ่งออริจิ้นยังมีการร่วมทุนกับผู้ประกอบการญี่ปุ่นรายอื่นๆ อีก เช่น เอสคอน เจแปน (ประเทศไทย), โตคิว แลนด์, โซเท็ตซึ เรียล เอสเตท และCI:Z Limited Liability Partnership ซึ่งร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และมิกซ์-ยูสร่วมกัน

อีกทั้งยังมีผู้ประกอบการที่เพิ่งจะมีการร่วมทุนกับผู้ประกอบการญี่ปุ่นในปีนี้อีกด้วย เช่น  บมจ. ชีวาทัย  ร่วมทุนกับบริษัท นิปปอน สตีล โควะ

เรียล เอสเตท จำกัด โดยเป็นการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดชีวาทัย ฮอลล์มาร์ค เอกมัย-รามอินทรา มูลค่าของการพัฒนาร่วมกันในครั้งนี้ คือ 1,014 ล้านบาท  ค่ายเจ้าพระยามหานคร ร่วมทุนกับบริษัท โซเท็ตซึ เรียล เอสเตท 2 (ไทยแลนด์) จำกัดเพื่อพัฒนาโครงการวัน แบงค็อก สมาร์ท ซิตี้ เฟส 2 ร่วมกันมูลค่ารวม 1,200 ล้านบาท ค่าย

แอสเซท ไวส์ร่วมทุนกับบริษัท ทาคาระ เลเบ็น จำกัดเพื่อพัฒนาโครงการแอทโมซ โฟลว์ มีนบุรี มูลค่า 2,200 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนโครงการที่ 2 ของทั้งคู่  ค่ายเมเจอร์  ร่วมทุนกับทางบริษัท Mori Trust  เพื่อพัฒนาโครงการมอลตัน เกสต์ กรุงเทพกรีฑา 2 มูลค่า 2,100 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยครั้งแรกของ Mori Trust

ค่าย เอสซี แอสเสท ร่วมทุนกับทางโตเกียว ทาเทโมโนะเพื่อพัฒนาอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปร่วมกันใน 2 ทำเล ซึ่งก่อนหน้านี้มีการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมร่วมกันมาแล้ว

ส่วน เอ็นริช กรุ๊ปร่วมทุนกับทางอนาบูกิ โคซัน กรุ๊ปเพื่อพัฒนาโครงการดิ อาร์ทิเคิล นอร์ธ ราชพฤกษ์ โดยมูลค่าการลงทุนร่วมกันอยู่ที่ 2,400 ล้านบาท และมีอีก 1 โครงการที่รอการเปิดขายในอนาคต ซึ่งอนาบูกิเคยร่วมทุนกับทางธนาสิริมาก่อนหน้านี้

 ล่าสุด บมจ. เสนา ที่เป็นพันธมิตรมาอย่างยาวนานกับ ฮันคิว ฮันชิน ได้ประกาศตั้งบริษัทใหม่ในปีนี้ คือ “เสนา เอชเอชพี” เพื่อลงทุนบ้าน-คอนโดโลว์คาร์บอน เช่นเดียวกับค่ายใหญ่เอพีที่จับมือพันธมิตรค่ายเดิมอย่างเหนียวแน่น สร้างความมั่นคงในระยะยาว

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,029 วันที่ 22 - 25 กันยายน พ.ศ. 2567