อสังหาฯเร่งปรับตัว กระจายพอร์ตลงทุน ลุ้นลดดอกเบี้ย-ผ่อน LTV

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้นสวนทางกับรายได้ของประชาชน อย่างไรก็ตาม มีการประเมินกันว่าหากรัฐบาลเร่งเบิกจ่ายงบประมาณ อัดฉีดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง

รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ลดดอกเบี้ยนโยบายลง และผ่อนปรนการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของสถาบันการเงิน หรือ LTV ( Loan to Value) จะช่วยฟื้นตลาดในปีหน้ากลับมาคึกคักขึ้น

ขณะเดียวกันผู้ประกอบการต่าง ปรับตัวมองหาตลาดใหม่ กระจายพอร์ตการลงทุนในต่างจังหวัดและต่างประเทศ นอกจากนี้หลายค่ายพลิกวิกฤตเป็นโอกาส จากเทรนด์การเช่า ลดการเปิดตัวโครงการ มองหากลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนมากขึ้น

ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีนี้ถึงปีหน้า มองว่าสถานการณ์จะดีขึ้น จากการเบิกจ่ายงบประมาณรัฐ เกิดนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ

รวมถึงธนาคารกลางสหรัฐ หรือ เฟดปรับลดดอกเบี้ยลง ส่งผลให้ประเทศอื่นๆลดตาม เป็นการกดดันไทยลดตามเช่นเดียวกันการลงทุนต่างๆ ทั้งรัฐ เอกชน ต่างชาติ เริ่มเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4

ทั้งนี้หากไทยมีการลดดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือนที่มีอยู่มาก คนที่มีหนี้จะผ่อนค่างวดสบายขึ้น เพราะดอกเบี้ยน้อยลง ธนาคารลดต้นทุน เพิ่มวงเงินสำหรับกู้ซื้อบ้านง่ายขึ้น เศรษฐกิจจะเติบโตแน่นอน แต่ถ้าหากเงินบาทแข็งค่าต่างชาติก็จะยังไม่เข้ามา

ด้านนโยบายรัฐมีหลายประเด็นที่เห็นผล เช่น ชวนคนมาลงทุน BOI นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ การส่งออกเริ่มดีขึ้น เพียงแต่ ช่วงนี้เป็นปัญหาเรื่องการเงิน เงินบาทแข็งค่า กลุ่มผู้บริโภครายได้ปานกลางไปถึงรายได้น้อยถูกปฏิเสธสินเชื่อ

ขณะศุภาลัย เองมีการปรับตัว กระจายความเสี่ยง ขยายไปหัวเมืองต่างจังหวัด ต่างประเทศ ออสเตรเลียยอดขายเพิ่มขึ้น 70% ภาพรวมเปิดโครงการใหม่ 40 โครงการ ศุภาลัยในครึ่งปีหลังดีขึ้นอย่างชัดเจน

“ในปีหน้าการกระตุ้นเศรษฐกิจจะส่งผลกับตลาดอสังหาฯ เพราะถ้าอสังหาฯไม่โตก็สะท้อนถึงเศรษฐกิจที่ซบเซา เนื่องจากอสังหาฯเป็นสินค้าอุปโภคราคาแพง และยังเป็นปัจจัยสี่ ซึ่งจะหมายถึงผู้บริโภคไม่มีกำลังที่จะซื้อ”

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย สะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทาย

หากที่กำลังซื้อต่างประเทศลดลงจะกระทบกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทั้งคนไทย และต่างชาติ จึงต้องมีการควบคุมการแข็งค่าของเงินบาท เนื่องจากเมื่อต่างชาติเข้ามาซื้อ ก็ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีราคาแพงขึ้น บางรายอาจจองไว้เมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว แต่ปัจจุบันเงินบาทแข็งค่า ทำให้มีภาระเพิ่มขึ้น 7-8% ซึ่งอาจทำให้มีการพิจารณาชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ก่อน

แม้ในภาพรวมของทั้งปี 2567 นี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังพอทรงตัวได้ และมีแนวโน้มฟื้นตัวที่ดีขึ้นในไตรมาสสุดท้าย ทั้งนี้ นายกทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ ยังมีความเห็นตรงกันว่าแนวโน้มในต้นปี 2568 จะมีการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ชัดเจนขึ้น

จากปัจจัยการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ และรถไฟฟ้าเชื่อมต่อสามสนามบิน ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ

พร้อมทั้งมองว่าความร่วมมือจากทุกภาคส่วน โดยเฉพาะการออกนโยบายทางการเงิน เช่น ลดดอกเบี้ย ผ่อนปรนมาตรการ LTV เพื่อเป็นการกระตุ้นในระยะสั้น จะเป็นตัวเร่งที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยฟื้นตัวได้เร็วและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

สำหรับแผนกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ เสนอให้ดึงกำลังซื้อต่างชาติ และยังเป็นการจัดระเบียบนอมินีทุนต่างชาติที่เข้ามาซื้อบ้านอย่างไม่ถูกกฎหมาย

โดยกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆ เช่น การเช่าระยะยาว 60-80 ปี จำกัดประเภทเฉพาะที่อยู่อาศัย จำกัดในบางพื้นที่ สิทธิ์ในการโหวตนิติบุคคล เพื่อปกป้องสิทธิ์ของคนไทย รวมถึงมีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีที่มากกว่าคนไทย เป็นต้น

ขณะเดียวกันผู้ประการยังได้มีการปรับตัว โดยอนันดาฯ ยังคงเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าทำเลใจกลางเมือง และนำโครงการโรดโชว์ลูกค้าต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ และเจาะกลุ่มระดับบนมากขึ้น

ทางด้าน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ปักหมุดเรือธงธุรกิจใหม่ ตั้ง เอสซีเอ็กซ์ คอร์ปอเรชัน ขับเคลื่อนธุรกิจ Engine 2 หรือ Recurring Income (ธุรกิจสร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ) วางโรดแมป 5 ปี (2025-2029) ลงทุน 20,000 ล้านบาท รุก 3 กลุ่มธุรกิจหลักทั้ง คลังสินค้า โรงแรม ออฟฟิศเช่า

ทั้งนี้ นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร SC สะท้อนว่า ตั้งแต่โควิดจบสิ้นลง ธุรกิจที่ยังคงเติบโตต่อเนื่อง คือโลจิสติก ท่องเที่ยว และโรงแรม ทั้งยังมีการเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านภาคท่องเที่ยวจากภาครัฐ

นั่นจึงเป็นที่มาให้ เอสซี แอสเสท ตั้งเรือธงธุรกิจใหม่ รับเทรนด์ที่กำลังเติบโต โดยได้ก่อตั้ง SCX Corporation Co., Ltd.หรือ SCX ขับเคลื่อนธุรกิจ “Engine 2” หรือ “Recurring Income” ธุรกิจสร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ พร้อมได้แต่งตั้งนายรชฎ นันทขว้าง ดำรงตำแหน่งกรรมการผู้จัดการเป็นผู้นำคนสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจของ SCX

ด้านนางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปีหน้า เสนา เน้นทำตลาดเช่าซื้อ โดยนำคอนโดมิเนียมที่มีอยู่มูลค่า 7,000 ล้านบาท เปิดให้เช่า ซึ่งมองว่าตลาดนี้ดีเกินคาดนำโครงการที่มีอยู่ สร้างโอกาสให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยด้วยการเช่าก่อนซื้อหรือ “RENT TO OWN” (เช่าซื้อ)

เป็นการให้เช่ากลุ่ม GenX, Y ที่ซื้อไม่ได้ ให้สามารถเช่ากับเสนาฯโดยตรงในตลาดกลาง-ล่าง สำหรับคอนโดมิเนียม ซึ่งผลตอบรับค่อนข้างดี มีผู้เช่าเต็ม หลังดำเนินการมา 8 เดือนที่ผ่านมาอย่างไรก็ตามต้องการให้รัฐบาลมีแผนกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาว ลดดอกเบี้ยนโยบายลง รวม เป็นต้น

นางสาวพิชญา ตันโสด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY ระบุว่า บริษัทได้ปรับตัว โดยนำสต๊อกผันเป็นห้องพักสำหรับเช่า-ซื้อ รวมถึงการมองหาธุรกิจใหม่ อย่าง โรงแรม รีเทล พลังงาน เวลเนส ฯลฯ ในอนาคตเพื่อลดความเสี่ยงอย่างไรก็ตามในส่วนอสังหาริมทรัพย์ ต้องการให้รัฐบาลใช้ยาแรง เพื่อให้เกิดกำลังซื้อที่ดีขึ้นในปีหน้า