อาคารศรีเฟื่องฟุ้ง ทำเลทองพระราม4 อาจรื้อเพราะหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ

อาคารทั้งหลายมีอายุอยู่ 2 อย่าง คืออายุทางกายภาพ และอายุทางเศรษฐกิจ อาคารศรีเฟื่องฟุ้งที่มีอายุยาวนานกว่า 50 ปี อาจถือว่าหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจแล้ว จึงพึงรื้อถอนอาคารเพื่อปูทางสู่การพัฒนาอื่น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินชี้ให้เห็นถึงอายุของอาคารศรีเฟื่องฟุ้ง คืออายุขัยทางเศรษฐกิจซึ่งถือว่าหมดลงแล้ว แต่อายุขัยทางกายภาพยังสามารถอยู่ได้นับร้อยปี เพื่อการก่อสร้างที่แข็งแรง แต่ไม่เหมาะสมที่จะใช้งานอีกต่อไป

ยกตัวอย่างกรณีศึกษาอาคารศรีเฟื่องฟุ้ง (Sri Fueng Fung Building) ซึ่งผู้เขียนนำมาเป็นตัวอย่าง (ถ้าข้อมูลคลาดเคลื่อนอย่างไร ก็ขออภัยด้วย) อาคารนี้ตั้งอยู่เลขที่ 1016 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพฯ 10500 เป็นอาคารสำนักงานชั้น 1 อาคารมีความสูงทั้งหมด 10 ชั้น อาคารสร้างเสร็จเมื่อปี 2523 (อายุประมาณ 44 ปี)

ขนาดพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดทั้งหมดประมาณ 6,000 ตารางเมตร และมีพื้นที่ก่อสร้าง 12,000 ตารางเมตร พื้นที่เช่ามีขนาดตั้งแต่ 100-500 ตารางเมตร โดยมีค่าเช่าตกตารางเมตรละประมาณ 800 บาทต่อเดือน มีลิฟท์โดยสาร 3 ตัว ลิฟท์ขนของ 1 ตัว  ระบบแอร์แยกส่วน (Split type) ในแต่ละหน่วยเช่า มีที่จอดรถประมาณ 80 คัน เมื่อครั้งที่ให้เช่า คิดค่าไฟฟ้าหน่วยละ 8 บาท ค่านํ้าหน่วยละ 20 บาท  ในอาคารยังมีร้านกาแฟ และอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินและบีทีเอส

อาคารแห่งนี้มีขนาด 2 ไร่ 1 งาน 87 ตารางวา (987 ตารางวา หรือ 3,948 ตารางเมตร หรือ 42,496 ตารางฟุต (ตำแหน่งที่ดิน : 13.72648266,100.54256495) ราคาประเมินที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ระบุไว้ แต่ที่ดินแปลงอื่นที่ตั้งอยู่โดยรอบใกล้เคียงและติดถนนพระราม 4 ทางกรมธนารักษ์ได้ประเมินไว้เป็นเงิน 440,000 บาท ต่อตารางวา  แต่ถ้าเป็นแปลงตึกแถว ราคาจะตกตารางวาละ 500,000 บาท

อย่างไรก็ตาม มีความเห็นว่าราคาขั้นตํ่าไม่ตํ่ากว่า 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา หรือเป็นเงินรวมอย่างน้อย 2,500 ล้านบาท  อย่างไรก็ตามที่ดินแปลงนี้ มีรูปร่างที่มีข้อจำกัดที่มีอาคารพาณิชย์อยู่ด้านข้าง (ด้านตะวันออกเฉียงใต้) อยู่ 4 คูหา หากจะพัฒนาควรซื้ออาคารพาณิชย์เหล่านี้ด้วย หรืออาจรวมกับที่ดินแปลงข้าง ๆ เพื่อพัฒนาให้ได้ประโยชน์สูงสุดกว่านี้

ผังเมืองในพื้นที่นี้ ณ ปัจจุบันอาจก่อสร้างได้ราว 8 เท่าของที่ดิน คือ 31,584 ตารางเมตร และสำหรับร่างผังเมืองรวมใหม่อาจสร้างสูงได้ถึง 10 เท่าหรือ 39,480 ตารางเมตร ด้วยเหตุนี้อาคารเดิมที่มีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 12,000 ตารางเมตร จึงถือว่าใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างจำกัด หากรื้ออาคารนี้ทิ้ง และสร้างอาคารใหม่ ย่อมจะให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจที่ดีกว่านี้

จุดเด่นของที่ดินแปลงนี้ก็คือที่ตั้งหันหน้าเข้าสวนลุมพินี ซึ่งเป็นสวนสาธารณะแห่งแรกและเป็นสวนที่ใหญ่และสวยงามที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร โดยมีขนาด 360 ไร่ มีอายุจะครบ 100 ปีในปี พ.ศ. 2568 มีสภาพร่มรื่นตั้งอยู่ใจกลางเมือง การที่มีการพัฒนาและหันหน้าไปทางสวนลุมพินีนี้จึงเป็นจุดเด่นประการหนึ่งที่ทำให้ที่ดินแปลงนี้มีมูลค่าสูงกว่าปกติมาก

หากพิจารณาจากต้นทุนค่าพัฒนาได้แก่ ค่าที่ดิน ตารางวาละ 2.5 ล้านบาท 987 ตารางวา หรือราว 2,467.5 ล้านบาท  ค่าก่อสร้าง สมมติสร้างราว 8 เท่าของขนาดที่ดิน เป็น 31,584 ตารางเมตร โดยคิดตารางเมตรละ 50,000 บาท เป็นเงิน 1,579.2 ล้านบาท  ค่ารื้อถอนอาคาร 12,000 ตารางเมตรๆ ละ 4,000 บาท รวม 48 ล้านบาท รวมค่าที่ดิน อาคาร และค่ารื้อถอน 4,094.7 ล้านบาท ซึ่งถือเป็น Hard Costs

กรณีสมมติให้ต้นทุนค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย ภาษี กำไรสุทธิและอื่นๆ เป็นอีก 1 เท่าตัว ก็จะเป็นเงินมูลค่ารวมของทั้งโครงการที่ 8,189.4 ล้านบาท หากสมมติให้ขายพื้นที่ได้เพียง 40% หรือ 12,634 ตารางเมตร ราคาขายต่อตารางเมตรอาจสูงถึง 640,000 บาท อย่างไรก็ตามโดยที่อาคารนี้หันหน้าไปทางด้านเหนือ และหันหน้าออกสู่สวนลุมพินี ราคาขายอาจจะสูงกว่านี้อีกราว 10-15%ทั้งนี้หากมีการก่อสร้างอาคารใหม่ในพื้นที่นี้ ก็อาจต้องรวมแปลงที่ดินกับพื้นที่ตึกแถว และพื้นที่ข้างๆ ซึ่งจะทำให้การสร้างตึกไม่บังกันและกัน เป็นประโยชน์ร่วมกัน

อนึ่ง ที่ผ่านมามีอาคารที่หมดอายุขัยทางเศรษฐกิจและสร้างใหม่หลายอาคาร เช่น อาคารโรงแรมดุสิตธานี อาคารบุญมิตร (ตรงข้ามธนาคารกรุงเทพสำนักงานใหญ่สีลม) อาคารธนาคารกรุงศรีอยุธยา (ชิดลม) อาคารโชคชัย (ปัจจุบันเป็นสำนักงานใหญ่ของธนาคารยูโอบี) เป็นต้น  ในอนาคตเป็นไปได้ว่ากลุ่มอาคารเซ็นทรัลลาดพร้าวที่กำลังจะหมดอายุการเช่าในปี 2571 อาจจะรื้อถอนอาคารได้เช่นกัน ทั้งนี้สาเหตุหลักของการรื้อถอนแล้วสร้างใหม่ก็เพราะสามารถสร้างให้เกิดความหนาแน่น (High Density) มากกว่าในปัจจุบัน จึงคุ้มค่ากับการรื้อถอนอาคารนั่นเอง

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,037 วันที่ 20 - 23 ตุลาคม พ.ศ. 2567